我不太建議自住怎樣.
因為大家的喜好差太多了..
so..單純講幾個重點.
通常買房選擇問題都是發生在沒錢的人身上.
所以這邊只討論比較沒錢的現象..
1.不要為了買新屋而買超小新屋.
當你不夠住的時候,你就很尷尬..
人的住宅需求空間最大的時候大概就是小孩國小到高中這一個階段.
所以如果用單身狗的角度硬去買小兩房,之後就會產生問題.
最大問題就是,你單身狗的時候買小兩房,等到結婚生小孩上小學的時候.
你屋齡大概在10年左右.
你剛好吃到新屋折舊最兇的那一階段.
也因此,如果整個市場大漲那就算了.
如果整個市場沒有漲很多,那你的10年屋沒賺多少.
這時候你就變成換屋族..你要把小兩房賣掉然後買一個正三房.
中間一方面就是你空屋賣要找地方住,你住著賣不好賣價格賣不高.
然後賣掉後你要買三房,新的會貴非常多,買中古的...也比你10年前貴更多.
例如你10年前買小兩房300萬,15年中古三房也300萬,新屋三房500萬.
你過了10年,價格會變成,你的10年小兩房500萬,10年三房850萬,25年三房650萬.
也就是說,你這時候換屋,換十年三房是虧交易成本,換25年三房不但虧交易成本,還虧增值.
至於說你要買新三房,抱歉...1000萬...
而你非換不可,因為你不夠住(20坪的小兩房,不太可能購住)
而你當年會為了住買小兩房,代表你收入本來就不是很高.
所以你這10年,又要還房貸,這樣你覺得你可以存多少錢??
so..到頭來也許表面上你還是有賺到增值,但以機會成本來講,你做了一個收益最差的選擇.
這種小兩房是給你收入可以暴增,或是你背後有後盾的人買的.
例如高收入者,像醫生剛畢業的單身狗,買個小兩房住住.
後面收入很高,輕鬆cover房貸,並且10年內額外存了300萬起來.
所以10年後他就直接在買個新三房,至於小兩房,拿去收租很舒服還可以多一筆投資收入..
(富二代雷同)
so....對於收入比較低的人,一定要注意這個問題.
你在處理資產的成本上面,你會承擔比有錢人更多的代價.
(這世界就是欺負窮人..沒辦法)
所以你要比有錢人更精算一些成本問題...
面子..有時候你是撐不起的..要注意殘酷的現實面.
2.不要為了住新屋而買外圍.
你雙北說買外圍,我覺得ok..
但高雄不ok..
那是因為...高雄很奇妙的,蛋黃和蛋白差價太低.
台北一條羅斯福路切割大安萬華,差個門牌房價差三倍.
高雄??...大家講了半天美術館建商廣告戶一字頭很開心....
(應該是龍騰的19.8萬...XD)
有沒有想過,你去新興區,你去苓雅區,好像房價要找一字頭也只有廣告戶?
真的要買甚麼中樓層(8樓上下)一字頭,可能都要跑去果貿買變電所第一排了.
橋頭的價位和農16,差距其實也免強差一倍..
請問你,台北大安區新建案vs不要太遠,蘆洲就好,差多少???
有沒有差快10倍??(我記得三重都有4x萬左右的新案,當然是有一些瑕疵的產品就是了)
so...在台北你買外圍合理.
在高雄...你買外圍??
(當然你說你買橋頭是看準科學園區,那就是另外一個故事)
然後外圍請注意..你有沒有注意到,新屋都自成聚落.
然後外圍的中古屋聚落,他的價格是怎樣??增值性是怎樣??
那你今天買這個重劃區,等到這個重劃區蓋滿了,之後是不是就整個老化.
那你以後你覺得你這個老化後的房子增值性有多高?
而建商又跑去另外一邊找另外一個重劃區開始炒作,大家都忘了你的存在.
並且以上都還是在高雄蛋黃區和蛋白區傻傻分不清楚的狀況下.
如果哪一天,高雄人開始注重學區,注重鄰居素質,注重醫學中心..
(通常南部人的觀念晚台北10~20年..但不是永遠不醒,只是比較慢醒)
蛋黃區價格開始拉開.
那....你買外圍的新屋會不會嘔死??
為了住新屋,增加了超長的通勤距離,更弱的生活機能,更差的學區..
之後還要承擔房價增值性可能低落的問題..
高雄置產,其實現在也是一個擠精華區的時間點.
無論你要買店面還是要買住宅..高雄精華區的價格真的沒比蛋白貴多少.
當然啦,我也不是叫大家硬去買一些被炒作哄抬到超貴的產品.
但是你可以自行評估...例如房價是 5 5 5 6 6 7 10..
你當然不會去買10那種產品.
而是在5 6 7之間找一個蛋黃和價位的平衡點...
(例如如果苓雅寮是6,巨蛋是7,鹽埕區是5...你也許可以選擇苓雅寮或鹽埕區.
反過來如果五甲是5,建工商圈是6,高醫是7,這樣你選高醫或建工商圈
也就是當價格大家都擠在一起的時候,用略貴一點的價格買正蛋黃區.
或是反過來選價格略被低估的區域..)
3.自住的和買的可以不一樣.
其實單身狗我會建議,你想住新屋不如去租吧,反正小兩房你就爽了..XD
同樣500萬好了,你買一間小兩房,你還要花一筆裝修費和買家具電的費用..
但是如果你去買兩間公寓或是四間套房,那可是現成可以出租的.
你把買的公寓或是套房拿去出租,租金居然還比你去租小兩房還多.
然後稅金又低,又不吃折舊....你看多開心..
到時候增值,你又賺的比新屋多...
最多就是差在你不能照自己開心隨意裝修自住的房子...
但是你要想,你可是收入比較低的...哪有可能甚麼爽的事情你都可以享受?
既可以住到新屋,資金又可以收益和增值都取得比較好的投資價值.
這樣對自稱要"稱年輕打拼"的有為青年來講,不才是更好的選擇嗎?
等到你要住三房,照樣去租新屋...多的錢再買房子收租.
別忘了,租金漲價可不是新屋領先....通常都是中古屋包租公高檔裝潢把租金拱高的.
很多時候租金成長會起步於中古屋...
so...就算過了10年你要換租新屋,你也都是處於口袋錢更多的局面.
買新屋有時候是有理的.
但通常這種型態不適用於沒錢的年輕人.
例如亞洲新彎曲,你要卡入,買新屋會是好選擇.
或是像中都好了,中都最好的東西是土地,其次是店面..
(店面可以考慮現成商圈的旁邊老屋,那些現成商圈會成為據點,從那邊再擴大發展.)
但是如果你真的要卡住宅,那也只能買正重劃區裡面的新屋.
這是因為區域整體性的問題,整叢的新屋,和旁邊的中古屋屋齡落差太大太大.
因此你硬要卡這個位置,又買不起店面或是土地...那也只能買新屋.
不然建商在炒作得時候,你遠一點的公寓是吃不到炒作效應的.
或是景觀宅,老屋的設計對景觀塑造性技術很弱.
新屋新設計,才更有能力把景觀價值發揮到更大的境界..
然後,景觀是不折舊的,所以景觀宅相對的折舊率比一般新屋低很多...
更不用說景觀宅稀有產品....
但這種型態買有戰鬥力的新屋,房價基本上都是不低.
所以這是資本家或是富二代才有資格的選擇.
你得資金沒到一個程度量,很難這樣跟著選擇.
so....講殘酷話.
住新屋是一種花錢買爽的概念.
記住,你是買爽...你是消費...不是投資.
所以你有沒有那個屁股去花費享受,這就要有自知之明.
不要為了面子失了裡子.
人家富二代怎樣搞,人家手上有錢啊.
你沒錢何苦去打腫臉充胖子呢?
不如"稱年輕多賺一點錢"...老了你累積夠多,再來慢慢享受不遲.
至於那種,又爽又可以賺大錢的事情.
不要做夢會發生在收入比較低的人身上...
你當那些有錢人都是傻子?..都不懂去搶??
光看建商中都建案給你賣美術館價就知道.
阿他們就吃定所有人都知道這邊是下一個農16...
所以一開始就開天價賣啊..
你覺得建商或是像我們這種可以包很多間的玩家.
會放過那些有油水的產品給一般人買到嗎?
要嘛就是被大戶掃光光,要嘛就是建商更精明直接開天價掛在那邊.
這就是萬惡資本主義社會...
上層的人在競爭,把所有油水都瓜分光了.
底層的人的選擇...你要爽就要付出成本代價,不然你就要忍受不爽.
因為,不只是背後資源不對等.
你光對這些油水的理解程度就不對等了.
建商阿,投資客阿,都研究不動產十年二十年三十年...每天每夜的關心和研究.
你覺得一個年輕人要買房子,你對不動產的付出和吸收有人家幾成?
就算你看屋看了5年...你覺得你的經驗知識累積資訊等等,有沒有這些專業的1/10...XD
那你憑認為100的戰鬥力可以跟1000戰鬥力的高手搶怪??
這樣的話你就要認清一個事實.
市場上..很爽的事情,都是要付出代價的..
而不是甚麼好事都可以全部落在你的頭上...
so...不要輕易地掉入一些思維陷阱中,然後不斷的催眠自己...
看清楚每個東西的條件和背後的變化,再算清楚自己手上的籌碼有多少.
這才是你手上錢不夠的人更需要花心思計算的地方.
不要學富二代,房子看爽就買,反正買了之後不住就出租,屯久了總是會賺錢.
人家籌碼跟你不一樣啊....
你沒那個能力同時持有那麼多間房子.或是挑有戰鬥力價值的高檔產品.
你到時候面對自己的硬性需求後,還要花大筆成本去調整...
到頭來富二代賺的還比你多很多...這樣你跟他的差距只是繼續擴大而已..