作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 00:21:31這贏面那麼大，你在煩惱什麼？
你唯一可能輸的地方，就是在買賣過程中未告知物件存在租約，如果不是，那你幾乎就是準
備提告收錢
※有沒有簽其他有的沒的就看你了
1. 租約在8/1結束，且聲明不續約
2. 買賣在8/30過戶
所以合理之下，對房客跟買方你都沒責任
你對房客的部份，除了延期還屋的額外租金之外
在過戶過程造成的損失，都可以列為提告賠償
你對買方的部份，就算是帶租約交易也沒什麼
更何況你這連租約也waive
房屋有人住，這並不構成不能做產權登記
主要的問題應該是在於驗屋
對此你就提延後保固就好
如買方要主張解約更爽，解約金瞬間入帳
順便試著聯合買方對房客聯合提告
做買賣而已，拼命幹麼？
倒楣的是買方還輪不到你
要考慮換個律師倒是真的
叫你去公證也是錯誤
公證說穿只是確保這合約的效力
在任一方違約時節省一些程序而已
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 11:19:00我上面有打，買方去看房看到有租客，一定會問租約到何時，這時仲仲跟屋主一定會講到什麼時候，這正常吧？好啦...退步言就算真的都沒問也沒講，你講他承受租約，那原po租約給現任買家還是知道阿@@算了，尊重您看法！不回了
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 11:16:00我們現在是上帝視角哦，買方有沒有看到這本合約還不曉得哩既然原po沒有交待清楚細節，那就先朝對原po有利的方向回復，預設立場幹麼？
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 11:02:00我上面就已經講了，買方認知就是租約到了，這部分租約也有寫然後這篇一直跳針說不關賣方的事= =
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:59:00這種玩到後面就是租客同時賠償買賣雙方，這賣方要告到輸還真有點難…所以我才開篇就問買方知不知道有租約這件事，有就好辦很多法律上存在非約定視同續約這回事，你應該也很清楚，氣pupu什麼？
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:56:00對啊 每個月的四萬多可以向房客訴訟請求，但對方沒財產告贏也沒得執行啊交屋前新訂租約這鐵定違約的好嗎 這真的太扯了 我不回了
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:56:00笨…點交前賣方跟租客續約就好，反正又沒講不行租
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:55:00非法占用當然是賣方要排除的
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:54:00更何況我開篇就講了，這種違約損失可以萻由訴訟轉移，所以賣方沒什麼好擔心
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:54:008/2開始就沒租約了，而且沒公證不構成買賣不破租賃，上面早就有人回過了啦
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:50:00所以就會出現第二個問題，租約是否存續，如存續就不能夠因未點交而提違約金既然是律師，應該清楚租約跟交易的優先順序吧…
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:48:00說不通不講了，只能說還好原po沒相信這篇......點交是什麼你先搞清楚再說吧明明原po自己都說有違約金了......
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:47:00你以為賣方拒絕點交，就可以收違約金這麼簡單哦…你才跳針哩，就一個問題問你還答不出來，莫名其妙
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:45:00收了幾個月違約金以後如果還沒交屋還可以解約，再請求損害賠償買方卯死了好嗎......對點交要交付占有，交付占有就是清空的意思我解釋很多次了不要再跳針了
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:45:00所以點交要清空？ 你就解釋這點就好了其他的你講這麼多幹麼
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:44:00就跟你說了，買方有違約金每個月四萬多可收房租一個月才6000
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:44:00這招太黑暗，原po有良心應該不會做
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:43:00你不google一直講錯的 我也沒辦法了
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:42:00本篇最吃虧就買方啊，如果賣方跟租客聯手續約，在租賃法保障下，買方根本趕不走人，也不構成不點交要約
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:41:00就跟你說有了，原po第一篇就說每個月要罰四萬多了過戶就是完成登記拿到權狀，點交就是實體交付房屋，例外不點交只過戶就會註明在契約上
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:39:00通常是沒這一條，原po要先確認是否真的有簽？點交歸點交，過戶歸過戶啊…還是你搞不清楚點交要做什麼事？
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:37:00在家打麻將 要證明他有收東才構成犯罪 這不太容易證明不是法律規定是他們的買賣契約約定的而且點交怎麼可能只是核對產權內容，那叫過戶不叫點交你google一下點交兩個字很難嗎
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:35:00點交一般只是核對產權登記內容而已，哪條法律說要清空了？上面這些我不是開篇就講了嘛…
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:33:00我前面都回過原po之前的文章了，就是違反租約原po可以請求遷讓房屋跟遲延的損害賠償其他沒了
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:33:00公證跟不破租賃本就兩碼子事，有誰扯在一起嗎
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:32:00簡單說就是他們的買賣契約原po要負責把空屋交給賣方，不然就是每天罰錢，如果是要承受租約，會在契約上明訂，這件根本不可能，因為租約在交屋日早就不存在了
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:32:00那剛好，你正好解釋一下租客行凍違反什麼法律？
作者:
sbdr (鼻子直痛鼻血直流沒看)
2018-07-17 10:32:00哪來未公證就沒有所有權移轉不破租賃? 425不是那樣寫吧
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:31:00賣方本來就會有鑰匙，把他自己的鑰匙交過去就是了
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:30:00隨便你硬撐了，你前面叫原po找律師問，我就是律師...所有權登記跟占有是不一樣的概念，你可以google一下
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:29:00就像法拍的點交跟不點交的差別
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:29:00現況就是買賣雙方交易了一戶有人不合法佔用的空屋
作者: yenyen0403 (彥彥) 2018-07-17 11:35:00
先下個結論好了： 規矩怕事的 買/賣家 有房客的房子最好先別碰， 等清空再說。
合約上面寫違約金多少就多少啦 我上間買方某期錢卡在大陸幾天 也是乖乖付十幾萬 那時也有考慮他錢回不來我就賺翻了
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:27:00鑰匙都沒交哪能算交屋，別逗了有人住在裡面，買方無法占有房屋，就沒完成交付
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:26:00賣方確實是準時交屋啊，賣方有住裡面嗎？買方8/30本來就可以拿鑰匙啊…
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2018-07-17 10:24:00應該說有帶租約應該就不要簽點交要現況交屋只是價錢會不好，所以最大錯誤就是為了省這個價差簽那樣的約
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:24:00有這麼難理解嗎
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:23:00如果有人居住使用就不能點交，那些出租的商辦要怎麼交易？
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 10:21:00都有約定延遲交屋的違約金了怎麼可能不用點交，別再扯了租約到8/1 交屋是8/30 新屋主根本沒有要承接租約的意思房客不搬走違反租約，賣方沒準時交屋違反買賣契約
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 10:19:00前面就跟你講，帶租約交易本就沒有空屋點交這回事
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 10:03:00傻眼
作者:
keckelly (請叫我企鵝先生)
2018-07-17 09:58:00我看租客也不是第一天賴皮了 加油
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 09:34:00這種租客反告就要怕，租客不欺負你要欺負誰有警察在怕什麼，那個新聞有講聚賭租客告贏了嗎？
屋主不怕被告的話 什麼手段都可以用啊 問題正常人怎麼可能冒著背上前科的風險?
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 09:32:00多遇上幾次灰色地帶就會習慣，不用怕如果有警察配合，而且租客從事非法行為，那就是告爽的
作者:
cyora (小鳴)
2018-07-17 09:31:00之前聽過類似的案例，確認在經營賭場後，屋主很硬，就是報警，警方衝進去逮人，屋主同時進去把違約終止契約的書面交付房客，然後當警方把人帶走後，直接換鎖…後來果不其然被告竊盜侵占侵入住宅，屋主嗆寧可被關，最後還是和解掉了。
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 09:30:00去問律師吧，買方在明知物件有租約情況下同意買賣，還能不能用租客不搬的情況下拒絕交屋？
就是一個請神容易送神難的概念 而且我合理懷疑租客在看到你想賣屋時 就打算這樣搞用交屋時間壓力敲你一筆只能祝你順利解決了
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2018-07-17 08:51:00當初屋主賣房說不定就是因為這組房客ozoxooxox
作者:
Midcarry (Tactician)
2018-07-17 08:24:00當初買方順便接收租客的@@沒想那麼多買房 打錯
是呀,想租先拿房客本人公司識別證與身份證印一下可免除87%的爛房客
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 07:10:00原po自己碰到這事，開始瞭解後就知道是不是像版上講的一樣了，比如這一篇XDDD
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2018-07-17 07:47:00坐辦公室的多理解一下現實生活裡的黑暗角落啊，你講得方式只適合正常人，對那種死豬，不怕熱水燙的，根本拿他們沒皮條。一開始要出租前就要先審核租客的身份才不會搞死自己
作者: yenyen0403 (彥彥) 2018-07-17 07:46:00
現況就是你可能交不了屋 收不到錢了 還這麼天覺得你牌很好
目前還沒違約，賣方應該能跟買方重新協商。賣方若無法如期交屋，買方可以依契約規定罰則要求罰金，或是，以租賃方式回租賣方(可包含房貸利率損失)買方有權拒絕延後交屋日，並依照罰則辦理。若同意回租給賣方，視同完成點交，但仍應在原契約空白處加註相關約定事項。以上是google”交屋延期”的結果，詳細可能要問律師，不過看起來買方那邊喬好的話，你就可以專心處理那個租客
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 02:31:00訴訟如果對方一直上訴至少要打一年半，公證過只需要兩三個月執行，這樣叫沒差？！沒交屋8/31起每天買方就等著收房價萬分之幾的違約金
就算是解約也可以諮詢律師吧，如果你們家人考量不想花諮詢費，可以去找一些免費諮詢的服務。高雄有個立委服務處有固定時段的律師可以詢問，其他地方應該也有，可以找找
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2018-07-17 02:28:008/30交不了屋就違約了，每天都在計算違約金怎麼可能沒事我覺得對於自己不懂的事還是不要亂回答別人公證過的租約可以跳過整個訴訟程序直接聲請強制執行
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 00:27:00租客說不定名下沒財產，贏了也拿不到錢啊！至於買家照原po那狀況合約也有寫，買方是不是會相信你交給我的時候是沒租約的？不然他說不定根本不會買？律師要公證只是不想跑法院就取得執行名義比較快而已不覺得策略上有啥問題啊換言之正常狀況是買方看到房子，多少都會問這房子有租約？這時仲介或賣方會講要賣時會搬走會搬走會搬走會搬走，然後有的說不定還拿合約出來說你看都寫好了
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 00:32:00誰跟你講說有財產才能扣，定期收入只要是入銀行郵局的，強制執行都扣的到
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 00:33:00這邊講的是他什麼都沒有好嗎= =他簽約連壓金都沒給了
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 00:33:00公不公證都可以取得執行名義啊，重點是後面要做的事
作者:
Midcarry (Tactician)
2018-07-17 00:34:00買方知道有租約歐
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 00:34:00押金在商務上就只是擔保制度而已，沒有也沒差
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 00:34:00一定知道的啦，不然看屋看到也會問，現在是你有沒有跟人家講他會搬？我當然知道壓金意思啊，我想講的是這種人連壓金都沒給，說不定是付不出來的你還覺的有存款？
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 00:35:00原po擔憂的是後面怎麼完成交易而已，就續走程序而已，沒什麼好擔心的
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 00:36:00一堆攤販給警察開單都知道下清空了，這種會不知道？要用錢我用家人的戶頭拿卡領就好了
作者:
Midcarry (Tactician)
2018-07-17 00:36:00他們夫妻都沒工作收入好像是收賭博開桌的錢，就這樣
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 00:37:00看吧= =還在那邊定期收入進郵局，大大你太天真了= =
作者:
Midcarry (Tactician)
2018-07-17 00:38:00而且她老公還說跟美國律師有關係（我還有錄音擋呢....）
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 00:38:00這種收現金的跟攤販一樣，我錢別存到我戶頭，你告贏或者政府你要強執我就是沒有東西，你也不能怎樣
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 00:38:00所以要藉由提告的方式轉移交易風險損失，原po賣房錢一定拿的到，是買方比較可憐
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 00:39:00..........................................
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 00:39:00買了房子可能還搬不進去，權益上又不能算賣方的錯
作者:
Midcarry (Tactician)
2018-07-17 00:39:00問題是我8/30是要點交空屋啊，房客不走我就違約了，不是嗎而且買方哪裡吃虧，我違約一個月賠買方4萬誒我根本是被房客吃豆腐
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 00:42:00你問a大吧...= =
作者:
Midcarry (Tactician)
2018-07-17 00:43:00a大沒看完我其它篇八
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 00:45:00你現在交給律師處理了就別想太多了，加油吧
作者: LuNaGreeN (夏) 2018-07-17 00:57:00
"一般買賣"是一定要點交的，又不是不點交法拍只過戶
作者:
Midcarry (Tactician)
2018-07-17 01:12:00我明天要先去簡易法庭遞起訴狀，之後應該是調解委員會，然後再看要不要請律師吧壓力大到睡不著...好怕遇到那個房客我會做出不理智的行為真的噁心到我想吐
作者:
IS0987 (FQ)
2018-07-17 01:16:00拍拍，只是我是建議幾萬塊而已給律師去處理吧！因為你看樣子蠻多地方不懂的
作者:
mrschiu (布萊恩的老婆)
2018-07-17 01:19:00買賣不破租賃如果房客有權賴著表示他租約有效買方要吞...建議你找律師..既然你都賣房子了把房客丟給下家會更好...
未經公證不適用買賣不破租貸還有約期到和買賣不破租貸已經無關是單純賴著不走的蟑螂
作者:
Midcarry (Tactician)
2018-07-17 01:31:00但是去一個簡易法庭就請律師會不會太誇張...？
不然每個賣方都只要弄個長約然後點交後找人搬進來就好啦
作者:
Midcarry (Tactician)
2018-07-17 01:37:00有諮詢過很多律師，原本明天要見的但被我家人擋住了，說要跟買家溝通看能不能解約
作者:
cyora (小鳴)
2018-07-17 12:18:00房客看來就是無賴，以後要拿到賠償非常難，可以的話還是花錢送神吧。走訴訟執行程序難無法掌控，聽過3年還沒執行完的
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 15:30:00租約認定與否，除了書面契約之外，逾期但有定期支付租金情況下仍可視為租約有效，這是法律的原則所以我說我們是上帝視角就這樣即便原po發了存證信函給租方，這個意圖是可以反悔哦
作者:
cyora (小鳴)
2018-07-17 15:52:00呃，k大，當然是走人同時或之後拿錢啊
作者:
aloness (aloness)
2018-07-17 16:11:00樓上你太善良了…