※ 引述《l00cmLP (一百公分)》之銘言：
: 賀成交
: 本魯空在高雄看了3年房
: 主要找三民、鳳山、鳥松這三區（新屋）
: 感覺10年內成屋跟新成屋開價差不多
: 上月底下訂，這月初對保，月中付款
: 後天要交屋了，存簿歸零
: 高雄的情勢跟新聞講的完全不同
: 什麼認賠殺出、建商讓利、房價下跌
: 完全沒這回事，反而緩緩上升
: 強烈懷疑我活在平行時空
: 最後選了文山君X，38坪+車位
: 實登價格=代收款+總價
: 有高雄人感覺到房價下跌的嗎？
其實是這樣.
中小坪數的物件,你應該看不到跌.
不過,漲的話應該是很微幅,你要看量很大並且看個幾年才會有一點點感覺.
如果你很明顯的感受到漲,有一個情況是.
你可能看到三年前的"成屋",然後比較到最近的預售屋.
(指空屋)
那這樣很容易感受到漲,因為三年前的成屋"梯數"是4~5年前(請照為準)
不少看屋的人會犯這個錯誤,把預售屋和成屋混再一起比較.
通常房子你要給它分梯數,用拿到建照為基準去看比較好.
因為一般中小坪數的利潤很死,所以建商賣價很多取決於它的成本和固定利潤.
而最重要的成本落差是地價,因此她土地成本多少才是重點.
也許他在銷售的時候,就算他是成屋,也會參考旁邊預售屋的價格.
但是通常還是會比預售略低一點,因為他土地取得比較便宜.低一點跑比較快.
(另一點是,他已經花一年半去蓋房子沒銷售,他的時間成本必須討回來)
因此,很多時候預售屋會比成屋貴,尤其在漲的時候會更明顯..
那是因為,今天的預售屋可能是2017 Q4或是2018 Q1梯.
但是你的成屋可能是2016 Q3梯...
甚至土地更早時候買的會差到兩三年以上.
因此再漲的時候,預售比較貴很正常...
因此如果你比較3年前的成屋,和今天的預售屋,發現明顯價漲是很正常的.
最近地價是有微幅再漲...
不過漲幅應該還不大之外,最近的這些土地釋出後,應該還沒幾塊被拿出來推案銷售.
所以這個微幅的漲幅,應該會在半年後才比較明顯的在中小坪數上面看到.
至於大坪數,這裡面有許多種可能性的故事.
因此這很難講...
例如,建商本來簽給代銷的底價是25,但是有根代銷談多賣的錢可以分紅的條件.
這時候,代銷可能一開始就從30賣起
(我指成交價,開價自己在灌12~15%上去)
(and..以下全都只講成交價或是帳面成交價)
但是發現,糟糕都賣不動...
所以後面改變策略,讓來看屋的客戶往下殺到甚麼28 27..
甚至開始推甚麼送車送遊艇方案.
但實際上建商預估的底價還是遠遠低於代銷給出來的底價.
so...代銷為了賺分紅而一開始賣高價試水溫.
另外一種就是,ab約做很大.
例如成交價25,但是帳面上的交易額都做到30~32.
因為後來豪宅稅阿,房地合一阿,把這些大坪數打趴了..
然後大家看到"挖,30好貴喔",就不來看屋.
這時候就取消ab約,恢復到25的帳面成交價...
挖,立刻下降20%讓利有沒有...XD
另外一種就是,依樣做ab約,後來被別的建商檢舉.
(最愛檢舉別人做ab約的,就是隔壁推案的建商..
興富發之前被聯合檢舉,好幾間建商找人圍毆他一家,後來他就不做了)
所以前面有做,後來都乖乖不做....挖,降20%...XD
當然也有一些就是建商自己降價賣....
不過這又有分,例如他第一手紅單的大戶買家,或是員工價是25,他推案底價27...
建商降價賣的降價通常不會低於25...低於那個數字她會很麻煩...
更有就是,開賣很夯,所以本來25,開賣很夯就拉高到27 28...
之後因為賣超過7成撤廣告,但沒想到整個冷掉,剩下20%餘屋卡在那邊賣不掉無法完銷.
所以最後又聯絡淺再買家把餘屋用25賣掉...
(這種降價是最常見的型態)
基本上市場上的買賣局面是很多元變化的.
因為對建商和代銷廣告公司來講,這已經是一個操作了幾十年的局.
各種玩法各種手法各種騙術的技能點數早就點到宗師級水準..
但問題是,對一般買家來講,都是某個時空抽過去看一個或兩個點..
然後對市場各種利害鳩葛手段詐騙又處於幼稚園等級...
之後...發現數字不一樣後,開始腦補內心小劇場...
因此才會有各種奇妙的懷疑或是推論.
這就更不用說某個S開頭的...
反正講了有人信就好,那些人又沒辦法去查證.
而某S講了,至少讓很多人獲得了高潮和快樂,也算是一種助人為樂的善行拉..
而建商或代銷,反正他也不跟你解釋.
你信也好不信也好..反正你需要買房子你就會買.
你生性多疑,愛想東想西,他直接放棄你這個買家就好...不需要花時間跟你解釋.
更不用說將錯就錯也不錯..
炒高的時候說再不買明天就貴一百萬.
降價的時候說大讓利20%,最後一天僅餘一席有沒有...
(並且拿新聞給地主看,叫地主的土地降價賣他)
反正都有話講叫你來買不是嗎??
and..銷售也是..
代銷喜歡鎖件,並且是代銷高層或經理才知道真相...
所以顧來的小姐也搞不清楚到底銷售多少了....
反正經理說我們已經銷售6成,XXXX戶都賣掉了,那些小姐也就信以為真的去銷售.
so...連自己人都騙也早就是代銷很老招的操作手法.
另外,這都還只是和平的世界.
建商之間的惡性鬥爭也會造成很多有趣的現象.
例如我講過很多次的老故事.
某A建商和B建商要聯合在一個地方造鎮.
本來大家都賣16,某一天A建商想推新案,他跑去跟B建商說...
"我們這邊一直銷售都不錯,並且只有我們兩個在這邊有土地,要不要一起把價格拱高"
B建商說"好主義...!!!"
所以A建商就很開心的把新案定在18....
結果...過了半年,B建商很不客氣的直接在旁邊推案,賣價16.3..
之後又在旁邊再推一個16.5的..
然後A建商的案子就崩潰...XD...並且她都不知道該怎樣推下一個案.
(因為你不可能已經推了18,下一個案子又退回去推16.5)
然後B建商就爽爽的熱賣,A建商的廣告吸來的客戶,全都跑去買B建商的案子.
然後繼續16.8 17的一案案慢慢推.
這就是惡劣的被別人擺了一道...
另外也有...
某建商案要賣25.
隔壁建商到mobile上寫開箱文說"我XXX案,對方10F開給我23耶"
之後一堆買家都跑去給他出23.....造成他很大的困擾..
so...建商之間的惡鬥,其實有時候都滿有趣的...XD
充滿著各種惡劣的創意和尖計...
通常我們在市場調查得時候,主要要問到的,都不是真真正正的資訊.
我要問的通常只是一個"你想讓我知道是甚麼"得資訊.
(每個案子通常都會有一個"對外宣稱"的資訊,包含賣了多少和價格多少
有很多是真的,但有也不少是假的)
so..你說賣六成,我就信你賣六成,你說底價25,我就信你25...
反正我們市場調查不是只看一個案子,通常是整個市區過半的案子都會去接觸.
有特別關注的重點區域也都是掃場性所有案子都看..
今天也許我是投資客身分進去,明天我可能變自住戶去看屋...
拿到的資訊也有一些落差.
而對我們來講,市調新屋的意義在於.
我要知道最近流行甚麼東西,推案的型態是怎樣,新屋的進化狀況怎樣.
(所以不要問我太多案子的細節,很多我會忘記,因為那些細節對我不重要...XD)
但是真正房價漲跌,我還是盯地價...
雖然地價也很多人做ab約,但至少某些交易是沒辦法做,例如國有財產局的標售.
(建商賣建商,或是私人企業跟建商的交易,那些金額有很多都是假的.
甚至有建商自己左手賣右手,然後再買幾篇新聞....目的是洗高地價來貸款
不過這些看久了你就會區分,哪些是不可信的)
另外,新古屋比新屋貴,大多是因為帶裝潢.
某人前不久賣掉一間房子,還小賺一點...
但是那個房子的案子到今天還沒完銷...XD
為啥買家不去買建商的房子,反而要買他住過一小段時間的二手屋.
那是因為他有裝潢...所以買家直接入住就好.不然買建商的空屋還要花錢裝潢.
所以賣家就在裝潢那邊灌了一些價格,因此他賣掉後還有賺錢.
(就像前面的推文講的,設計師或是建商給的裝潢價格其實很高.
因此這邊就有一個裝潢價格認知的差異,也成為了轉手賣屋的利潤由來之一)
so...新古屋賣的比建商貴,是因為他有裝潢...
你說用過的裝潢不值錢幹嘛的..那是你得事情,他不賣你就好.
反正只要他確定它的裝潢部會太詭異,有人會接手,那他掛高價賣,就可能賣得掉.