基本上，老屋我們看很多
通常大樓老了，最怕的東西跟版上講的都不一樣
大樓老了，最怕是管理爛掉
什麼建材，什麼漏水，都是小問題
管理爛掉沒救，不可逆，無解
所以每次看到人家要什麼戶數少單純就很好笑
戶數少例如每層兩戶，你要每戶一百多坪，一坪管里費一百才養的起來
並且還要29樓那種，15樓一樣吃力
所以豪宅都很高，三四十層，一層一兩戶，樓地板四五百
這時候一坪收一百到一百二，總收入一百萬左右
你小坪數一戶三十五坪，一層兩戶？？？還15樓？？
你管理費收一百也不夠用啊
基本我抓一個門，兩台電梯，基本管理費要2x一個月
但是通常30以上比較保險
主要是三班管理員，打掃，主任，人事費用很高
其他就電梯和機械車位等的保養
以及一筆資金存起來以後換電梯，消防設備等
(消防設備更新也很貴)
我之前有想過收100坪左右的地來蓋12f大樓賣
但是就是考慮到戶數太少，樓層又低
難賣，利潤少，管理費也難搞所以作罷
so，一般我建議別人買"自住"老屋
(投資只是過客，所以沒關係)
第一個注意的絕對是管理費
基本一個進出門，兩台電梯的情況下
有沒有超過五十萬的儲蓄，一個月收不收的到二十萬
這是基本中的基本，沒有就不要碰
什麼一層幾戶，漏水？？那個都其次
(當然有神經病鄰居也不要買，莫名其妙在電梯被砍也沒藥醫)
另外，好大樓漲管理費是很自然的
去年底才手上一間大樓要漲管理費
投票高票通過
這就是認知的落差
水準以上的住戶認知都知道，管理關係著房價，租金
所以管理費該漲就要漲，尤其如果你是這區比較有名的大樓
你管理費怎麼可以比別人少？？？
公設蓋運轉的要運轉，流水該有要有，瀑布該開要開，燈光計畫準時開
不可以省！！！！
這樣房價才可以繼續維持在這一區的前段
窮人愛省錢，什麼都關，還砍管理員，公設廢棄當雜物間
結果一個月省了幾百塊，房價相對少了上百萬
所以基本上是這樣
中小坪數你第一個要注意管理費多少
寧願戶數多，也要管理費充足
因此多棟社區型優先
因為可以共用大門管理員和整區打掃，有規模經濟效應
所以管理費也可以比較低就達標
(高雄某兩房建案，管理費一坪要一百，因為基地太小
建商又想要說什麼拿豪宅等級蓋兩房的品牌傲骨，所以只好呵呵)
單棟的話有29樓優先挑29樓
我常講，當29樓出現，就不要買旁邊的15樓
管理費是其中一個因值
29樓無論公設規模，大樓品質，服務，都比較好
(尤其公設狂電15樓)
主要就是規模經濟，更多人攤公設坪數，攤成本，攤管理費
等電梯根本不是很大的問題
其他這些管理，公設，才是問題
所以你29樓用單坪65就有頂樓游泳池，健身房，視聽室，烹飪室
然後管理費還可以盈餘可以存錢
你15樓管理費80，只有會客室，管理費總額還剛好而已
(以上以單棟為基準)
(並且很多建商故意一開始管理費給你收的很緊崩，15樓照收60
反正過十年後管理費不夠，不關他的事，建商不擔保管理責任
這就是銷售/詐騙手段)
你何苦買15F??
當然社區型的15f，一個大門裡面有三五棟，另當別論
(不過這種通常地基都是一千坪以上)
其實，很多人的觀念都是被代銷教出來的
戶數要少才行
公設少比較好
嗯，科科~~~你是豪宅四十樓一戶兩百坪喔
因為那種東西難賣
所以代銷才花幾十年的時間去教育大家啊
三四十坪跟人家一層兩戶
就像二到六巷道透天跟人家講你在養15坪地一樣好笑
你基本面都維持的很辛苦了
戶數少的優勢根本補不了你管理費不足的問題
到後來，沒管理員，垃圾自己倒
這樣你何苦不買透天
更慘就像我之前某間大樓，連電梯天天卡住都沒錢換
(電梯門軌鬆動，誤差太大，很容易門卡死)
喔，本來差點消防設備沒辦法換，因為要十幾萬
政府還發文說，你們再不換要變危樓
(我那時後反而開心，危樓好啊，我一坪五萬全收後打掉重蓋
他地坪有兩百多，商五，但是是十樓華夏，所以全收打掉有利潤
比直接買土地便宜非常多，
就算一坪收10萬都低於直接買旁邊土地30%的價格，更不用說收五萬
另外，我先收起來出租，我也沒壓力
反正危樓？別人家的租客死不完拉，出租危樓政府也不能對我怎樣)
戶數少？？科科
管理很重要
住戶水準也跟管理有直接關係
管理好的時候，爛住戶一開始就會受到制裁或是監控管制
所以很難爆發惡化問題
(主任有拿薪水，問題他怎樣都會去協商處理
那種照輪的，出問題大家只會推而已
社會很現實的)
管理爛的時候，好住戶也會把雜物堆在樓梯間
連欠繳管理費都沒人去催
所以，你今天買的不是百坪豪宅
不要整天用豪宅規格去思考你買的東西
為了獅子的鬃毛，而賠了基本面是很嚴重的投資失敗！！