美國的房價指數最常用的兩個
FHFA(政府單位)的HPI
https://fred.stlouisfed.org/tags/series?t=fhfa%3Bprice+index
季報,single family, repeat-sales,從Freddie Mac 和Fannie Mae的貸款資料來。
比較全國性,但比較拘束,現金,或不從2xFM來的貸款,計算不到。
計算方式是用改過的case-shiller model.
另一個就是S&P/Core Logic/Case-Shiller。
https://us.spindices.com/index-family/real-estate/sp-corelogic-case-shiller
月報,repeat-sales,single-family,所有交易資料。
這個比較即時,用的人多,還有Dr. Shiller可以訪問。Dr. Shiller是諾貝爾獎得主。
美國指數基本上是不包含大樓(condo, co-op)等等,只看single family house.
最重要的概念是(repeat-sales)。新房成交不算,要第二次成交,就二手屋才進入data.
指數是同一間房子前一筆交易和現在這一筆交易的差價。親友交易不算,改過房子,二房改三房不算(reset)....
這指數有NSA和SA(季節調整)兩種,當然還有年增月增。我們普通都看月增SA.月增SA是最即時的市場反應。
當然指數還是只是參考,像ny市指數這十年沒什麼漲,但Brooklyn重劃區漲翻了。
還有過去指數會一直修正,因為有新資料進來。有趣的是,漲的時候,修正往往漲更多,跌的時侯,修正也往跌更多修正。
http://archive.is/D2GOo
現在,有些大城市第一次下跌,很久很久沒這樣過了,
https://bloom.bg/2AapPIW
就報導,存貨增加,成交減少,建商放緩蓋新房,建商申請新建照減少。
不過Dr. Shiller說還要看多幾個月的資料,才能判定趨勢。
我們再看其他資料
如木材大幅下跌,去年大漲(房價也大漲),Lumber(木材)是美國蓋房子的指標。
房市量價背離,貸款利率上升,買房信心大減。所以我才猜測高點是不是到了。
Dr. Shiller的Nobel得獎理論是rational expectations.最簡單解釋就是人會"追高殺低"
或認為東西要漲價就會去買,要跌價就趕快殺出。就理性認知。
他認為efficient market理論是有問題的,完全不能解釋暴漲暴跌。
他說研究資料證明,長期來看,房子只有保值,超漲就會超跌。很多人說買房子賺很多,其實是美化記憶。把資料調出來,證明只是比通膨漲多一點而已。
最後:
The Market Can Remain Irrational Longer Than You Can Remain Solvent
投資一定有風險,基金投資有賺有賠,. 申購前應詳閱公開說明書
PS:
瑞典也有難民需要買房子所以會支撐房市的說法,跟台灣講法有沒有類似。人其實還蠻類似的。