[心得] 關於美國的房價指數

作者: oopFoo (3d)   2018-08-02 12:08:37
美國的房價指數最常用的兩個
FHFA(政府單位)的HPI
https://fred.stlouisfed.org/tags/series?t=fhfa%3Bprice+index
季報,single family, repeat-sales,從Freddie Mac 和Fannie Mae的貸款資料來。
比較全國性,但比較拘束,現金,或不從2xFM來的貸款,計算不到。
計算方式是用改過的case-shiller model.
另一個就是S&P/Core Logic/Case-Shiller。
https://us.spindices.com/index-family/real-estate/sp-corelogic-case-shiller
月報,repeat-sales,single-family,所有交易資料。
這個比較即時,用的人多,還有Dr. Shiller可以訪問。Dr. Shiller是諾貝爾獎得主。
美國指數基本上是不包含大樓(condo, co-op)等等,只看single family house.
最重要的概念是(repeat-sales)。新房成交不算,要第二次成交,就二手屋才進入data.
指數是同一間房子前一筆交易和現在這一筆交易的差價。親友交易不算,改過房子,二房改三房不算(reset)....
這指數有NSA和SA(季節調整)兩種,當然還有年增月增。我們普通都看月增SA.月增SA是最即時的市場反應。
當然指數還是只是參考,像ny市指數這十年沒什麼漲,但Brooklyn重劃區漲翻了。
還有過去指數會一直修正,因為有新資料進來。有趣的是,漲的時候,修正往往漲更多,跌的時侯,修正也往跌更多修正。
http://archive.is/D2GOo
現在,有些大城市第一次下跌,很久很久沒這樣過了,
https://bloom.bg/2AapPIW
就報導,存貨增加,成交減少,建商放緩蓋新房,建商申請新建照減少。
不過Dr. Shiller說還要看多幾個月的資料,才能判定趨勢。
我們再看其他資料
如木材大幅下跌,去年大漲(房價也大漲),Lumber(木材)是美國蓋房子的指標。
房市量價背離,貸款利率上升,買房信心大減。所以我才猜測高點是不是到了。
Dr. Shiller的Nobel得獎理論是rational expectations.最簡單解釋就是人會"追高殺低"
或認為東西要漲價就會去買,要跌價就趕快殺出。就理性認知。
他認為efficient market理論是有問題的,完全不能解釋暴漲暴跌。
他說研究資料證明,長期來看,房子只有保值,超漲就會超跌。很多人說買房子賺很多,其實是美化記憶。把資料調出來,證明只是比通膨漲多一點而已。
最後:
The Market Can Remain Irrational Longer Than You Can Remain Solvent
投資一定有風險,基金投資有賺有賠,. 申購前應詳閱公開說明書
PS:
瑞典也有難民需要買房子所以會支撐房市的說法,跟台灣講法有沒有類似。人其實還蠻類似的。
作者: KrisNYC (Kris)   2018-08-02 12:15:00
BKLN重劃區底下以前埋有毒垃圾 我唸書的時候抗議到翻掉诶等等你說哪個重劃區 籃網主場旁邊那個也是蓋的時候我有剛好進去看 最後一戶釘子戶被拆掉 底下埋toxic waste的
作者: kaz (Forever & ever)   2018-08-02 12:17:00
長期比通膨漲多一點不是很好嘛.大多數人要的不就是這樣
作者: KrisNYC (Kris)   2018-08-02 12:18:00
是red hook那邊
作者: inthenchen ( )   2018-08-02 12:22:00
保值就夠了,找地方放錢而已
作者: KrisNYC (Kris)   2018-08-02 12:23:00
https://imgur.com/a/6KXDauq 這邊當初是在吵地主戶本來可能是鄰路商家 重劃後分回的是住宅區而且是公宅區
作者: Petrovsky (Never say never.)   2018-08-02 12:24:00
大推 很專業的分析
作者: KrisNYC (Kris)   2018-08-02 12:25:00
全世界搞重劃都是吵差不多的事 現在去看蓋好了真倉海桑田
作者: Petrovsky (Never say never.)   2018-08-02 12:25:00
本魯 也一直說 一般人投資房地慘根本不會賺大錢 賠大錢的比較多 XD扣掉各種 管理費、維持費、稅金、機會成本 等等一般人 說不定報酬率還低於通膨真正能從房地慘賺大錢的 是地主、建商這些主力
作者: KrisNYC (Kris)   2018-08-02 12:30:00
https://imgur.com/a/6KXDauq 04年送件 06徵收 10年動工
作者: kusomanfcu (POE yea)   2018-08-02 13:42:00
本來就是漲比通膨多一些而已,但是能這樣的“實物”只有貴金屬和房地其他都是消耗品或會隨著技術壓低價格(早期有落後國工資影響,但是很多人提倡人權就是勒)能賺的是賺工錢差額在漲幅時。不過NYC的老房東們的低點可低到破表勒。。漲比通膨多一些,那租金勒?都加起來的年複平均拉出拉就知道勒租金可以用指數回推
作者: SkyFluid (鹹魚飯X的現身)   2018-08-02 13:56:00
比通膨高一點是沒錯的, 但有一點可以注意, 就是房地交易實際上都會開一些槓桿(e.g., 房), 故可以拿到更高的報酬^ 房貸實際獲利可能沒有股票這麼高, 但就資產配置和實用的角度來說, 自用住宅仍然是個人投資很重要的一部分.在漫步華爾街裡也有一章專門在討論這點然後k大, 黃金就過去發展看來, 可能還比通膨差一點黃金的價值應該是在逃難時比較方便XD
作者: kusomanfcu (POE yea)   2018-08-02 14:10:00
要怪近年系統廠出貨少房地產的基本面就是 經濟活動和人我認識的朋友就是在70年代購一排的華僑第二代房東(前IBM工程師)如果漲翻天的是不統計的東西就有趣勒你看近年當然不行啦 看長期就懂2000年還400的東西你把每個低點連起來看現在算120018年 300%08年時8002000年 250. 400是2004看錯
作者: KrisNYC (Kris)   2018-08-02 14:56:00
哈哈去Williamsburg當然要吃Peter Ruger
作者: SkyFluid (鹹魚飯X的現身)   2018-08-02 15:01:00
我是算50年, 從1968年的低點起算. 年均2.8 不算太高但一百年前, 黃金一樣是300左右, 這樣算的話投報會更低
作者: schooldance (D.A.K.)   2018-08-02 15:21:00
作者: kusomanfcu (POE yea)   2018-08-02 15:36:00
你把時間再拉長點房地產和黃金就變同一條線勒當時是通縮的歸零膏,只有黃金沒縮到
作者: SkyFluid (鹹魚飯X的現身)   2018-08-02 15:45:00
理解k大的主張. 自用住宅還是有自用+槓桿的效果, 投報率還是會再高貴金屬一些啦
作者: LearnRPG (真是有趣的地方)   2018-08-02 16:17:00
感謝分享 對指數的資料限制 長知識了 ...
作者: batista1980 (生活要精采)   2018-08-02 16:41:00
推! 長知識
作者: kusomanfcu (POE yea)   2018-08-02 22:43:00
我主張的是分散風險,只要是有真實基本面的可投資的都是可分配資產使用無論。食衣住 等都有可投資之處只要不追高 不找底 就低風險還有要注意邊境效應
作者: rockhart (Line)   2018-08-03 01:43:00
好專業

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