作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2018-09-09 18:45:59※ 引述《killCHina (把拔~我想買GTR)》之銘言：
: 炒房這個字眼說起來太難聽了。
: 但是很好奇有沒有公司本業就是靠著買賣房地產或是收租金，然後規模越做越大的。
: 空空會說這麼好賺自己賺就好了，幹嘛開公司。
: 但是開公司才能吸金啊！才能有更多股本、才能賺更快。
: 假設以南部租金報酬率5-10%，去設一家公司好像也無不可？（收租套房甚至可以衝到10
: %以上）
: 北部那種賺差價差為主的，好像就會現金流不穩定，因此不適合。
: 中部我完全不懂。
: 有人懂這一塊嗎？
最主要是台灣政府管太多.
全世界對企業炒房管那麼多的國家其實並不多了..XD
裡面管太多的包含金管會和央行.
央行給銀行淺規則,所以對企業做房貸的放款,只要是住宅類,都會嚴加干涉.
你買第一間,第二間可能還ok,第三間就不太放款給你.
而金管會則是會說你的營運項目不動產買賣佔的比率過高.
然後動不動就要查帳...
然後再稅制方面,持有稅其實還好.主要還是交易的時候要抽一筆建物營業稅..
(例如房地3/7拆,這樣你要繳30%*5%=總價1.5%的稅.非常重)
外加處分不動產,還有一筆營利稅額.
(現在是進入房地合一,這點比以前好)
一堆龜龜毛毛雞雞歪歪...
因此大多人都不用公司持有住宅類型的不動產.
尤其不買中小型主流物件..
(通常都是大型商用...或是土地...少數有買豪宅..金額大的時候成本相對會低一些)
當然,現在政府在搞包租代管.
其實內行人都在觀察,政府是不是要在這邊開後門.
第一個後門一定是貸款解放.
也就是說,如果央行解放對公司第三間以上住宅貸款管制的淺規矩.
讓公司可以有多少間貸多少間...
(你如果要鼓勵包租代管,你不可能要一個包租代管公司只有兩三棟不動產吧)
這樣絕對是開啟財團大炒房的開始.
這時候台灣不動產市場將會進入下一個階段...
目前政府解放的只有租稅減免,以及持有稅降低(但因為持有稅本來就很低,所以影響不大)
至於解放賣出的交易稅額應該還沒那麼快...
偷渡這個就太過分了.偷渡這個現在版上會有30%以上本來買得起房的立刻買不起六都.
(我是說本版喔..可不是一般廣大的人民)
不用懷疑,是立刻...!!!
你讓企業還可以快速換手不動產...呵呵呵~~~~~~
它們就把房子當股票炒...
台灣也許還不會香港化,但是會倫敦化,紐約化...
公司炒房是影響非常大的一點.
因為如果私人炒房,你會有金流的問題.
以及信任問題或是合作問題.
像我是獨角獸,不跟別人合作,不合股,不搞團體.
因為我不信任任何人...
我自己賺就好了,我既不想幫別人賺錢分紅,也不想找人幫我賺..
林盃炒房要炒到人類發明天空之城前的...不是那些撈短線的短命投資客.
我不接受任何風險,影響我"永續炒房"...
但是如果今天是公司化就完全不一樣.
我公司是持股的,我是最大股東,我有決策權.
那我就會願意把公司股份釋出...這樣可以增加我的股本,投資本金.
然後因為我有董事會的多數支持,所以一切操作我也不受任何人干涉..
(人多合作就會雞雞歪歪..生雞蛋無放雞屎有,然後可以把會賺錢的搞成賠錢.
這個我們玩過社團就知道,獨裁才可能強大,民主就三流都不行)
這還是我是這樣.
你要想,如果公司可以.
立刻壽險業就可以在底下開一間分公司去炒房,然後壽險業持股就好.
這樣他就可以把資金洗成"投資公司/股票"而不是壽險直接跑去炒房.
這樣進入不動產市場的錢會瘋狂暴增.
銀行和壽險是手上鈔票最多的生物,只是因為政府對他們的管制非常多.
所以才讓這些錢大半都很難進入不動產.
你看遠雄人壽號稱錢進入不動產最多的壽險業,也不過10%左右.
當你開了一個後門,讓他們的錢可以洗個名目進入不動產的話.
立刻六都市區,那些出租投報率高於3%的房價,會全都被炒成2.5%..
(也就是說如果你本來出租5%,它們進場後,你房價會直接被炒翻一倍)
壽險業基本上投報率3~4%就會幹了..
你表面投報率3%,但是實際上你貸款八成,所以現金投報率是8%.
對喔,以上還不包含,如果把3%投報率炒作成2.5%的增值獲利.
這是很瘋狂的大金庫,他們早就哈很久了...
只要你政府一開門,立刻蜂擁而入的搶錢.
另外,也會有很多"上市公司"就會轉過來炒房.
因此,政府一直都對公司炒作不動產有嚴格監控.
畢竟台灣的"相對"投報率過高,讓不動產有很大的炒作空間.
只是一般人大腦都不清楚,被象牙塔學者洗腦甚麼所得房價比...XD
所得跟租金有關,房價跟投報有關,中間還有稅金的變因.
外國是因為持有稅金高,所以房價所得比才會低.
台灣持有稅金低,那你房價所得比自然就很高..
一堆人大腦不清楚就算了,一堆學者我就搞不清楚他們是真不清楚還是假不清楚.
反正學者麻...我爸也是學者,他20年前就在講台灣要崩潰了,你看台灣崩潰了沒..XD
世界如果照學者推論的那樣走,台灣早就統一世界了...
其實中國房價那麼高,也跟他持有稅低有關,中國持有稅比台灣還低...
這又回到日本後來把持有稅改那麼高,造成房價回不了2x年前...
(2x年前日本持有稅我記得跟台灣類似,
所以東京那時候一坪要1xx~200萬台幣,跟香港差不多)
這麼多實際例子放在眼前可以參考.
居然還可以繼續每天每天每天在那邊討論所得房價比..
真是...=.=
另外,你知道台灣為啥旅館那麼貴.
政府又不太解放民宿合法嗎?
也跟這個有關.
因為旅館業者用公司持有不動產.
所以它在基礎上面的競爭力就遠輸給私人.
更不用說旅館牌申請還要嚴格消防法規,營運有一堆稅金.
但是私人的話,不動產購入,貸款和操作的空間贏公司太多.
然後又不用太複雜的消防法規,所以在空間房間數的比率上也大幅贏過旅館.
(其實很多民宿都有偷渡,一棟透天限制5間房間,後面都嘛偷偷改成七間)
稅金也低於公司...
所以同等級的話,旅館3000元,私人民宿可能收2000元利潤就差不多.
(現在民宿貴是很多都非法.所以它要轉嫁被抓到一罰幾十萬起跳的風險,
罰那個很重,比你捅別人一刀被起訴殺人未遂後的民事賠償還重..反正很詭異.)
因此要是民宿一解放,旅館就崩潰了.
除非...你解放民宿的同時,你也解放旅館的稅金和管制...
不過消防法規有點難解,目前都處於越來越嚴格的方向在走.
所以只剩稅金可以解放..
但是這就扯到.你是要全面解放企業的不動產相關稅制.
還是你只是單獨解放有牌的旅館...??
and..本來陸客很旺的時候,政府有想要動這邊的主意.
(因為政府很多bot也都是旅館,像高雄蓮池潭,旗津的兩個大觀光開發bot計畫)
不過現在陸客消退,觀光業者也全面縮手不投資..
so..這方面就被擱置..
你看政府準備要讓民宿適度合法化,都準備那麼多年,也是在這兩年才通過幾個特定區域.