Re: [請益] 有沒有公司本業是炒房

作者: ceca (生活藝術大師 ￾ N)   2018-09-09 18:45:59
※ 引述《killCHina (把拔~我想買GTR)》之銘言:
: 炒房這個字眼說起來太難聽了。
: 但是很好奇有沒有公司本業就是靠著買賣房地產或是收租金,然後規模越做越大的。
: 空空會說這麼好賺自己賺就好了,幹嘛開公司。
: 但是開公司才能吸金啊!才能有更多股本、才能賺更快。
: 假設以南部租金報酬率5-10%,去設一家公司好像也無不可?(收租套房甚至可以衝到10
: %以上)
: 北部那種賺差價差為主的,好像就會現金流不穩定,因此不適合。
: 中部我完全不懂。
: 有人懂這一塊嗎?
最主要是台灣政府管太多.
全世界對企業炒房管那麼多的國家其實並不多了..XD
裡面管太多的包含金管會和央行.
央行給銀行淺規則,所以對企業做房貸的放款,只要是住宅類,都會嚴加干涉.
你買第一間,第二間可能還ok,第三間就不太放款給你.
而金管會則是會說你的營運項目不動產買賣佔的比率過高.
然後動不動就要查帳...
然後再稅制方面,持有稅其實還好.主要還是交易的時候要抽一筆建物營業稅..
(例如房地3/7拆,這樣你要繳30%*5%=總價1.5%的稅.非常重)
外加處分不動產,還有一筆營利稅額.
(現在是進入房地合一,這點比以前好)
一堆龜龜毛毛雞雞歪歪...
因此大多人都不用公司持有住宅類型的不動產.
尤其不買中小型主流物件..
(通常都是大型商用...或是土地...少數有買豪宅..金額大的時候成本相對會低一些)
當然,現在政府在搞包租代管.
其實內行人都在觀察,政府是不是要在這邊開後門.
第一個後門一定是貸款解放.
也就是說,如果央行解放對公司第三間以上住宅貸款管制的淺規矩.
讓公司可以有多少間貸多少間...
(你如果要鼓勵包租代管,你不可能要一個包租代管公司只有兩三棟不動產吧)
這樣絕對是開啟財團大炒房的開始.
這時候台灣不動產市場將會進入下一個階段...
目前政府解放的只有租稅減免,以及持有稅降低(但因為持有稅本來就很低,所以影響不大)
至於解放賣出的交易稅額應該還沒那麼快...
偷渡這個就太過分了.偷渡這個現在版上會有30%以上本來買得起房的立刻買不起六都.
(我是說本版喔..可不是一般廣大的人民)
不用懷疑,是立刻...!!!
你讓企業還可以快速換手不動產...呵呵呵~~~~~~
它們就把房子當股票炒...
台灣也許還不會香港化,但是會倫敦化,紐約化...
公司炒房是影響非常大的一點.
因為如果私人炒房,你會有金流的問題.
以及信任問題或是合作問題.
像我是獨角獸,不跟別人合作,不合股,不搞團體.
因為我不信任任何人...
我自己賺就好了,我既不想幫別人賺錢分紅,也不想找人幫我賺..
林盃炒房要炒到人類發明天空之城前的...不是那些撈短線的短命投資客.
我不接受任何風險,影響我"永續炒房"...
但是如果今天是公司化就完全不一樣.
我公司是持股的,我是最大股東,我有決策權.
那我就會願意把公司股份釋出...這樣可以增加我的股本,投資本金.
然後因為我有董事會的多數支持,所以一切操作我也不受任何人干涉..
(人多合作就會雞雞歪歪..生雞蛋無放雞屎有,然後可以把會賺錢的搞成賠錢.
這個我們玩過社團就知道,獨裁才可能強大,民主就三流都不行)
這還是我是這樣.
你要想,如果公司可以.
立刻壽險業就可以在底下開一間分公司去炒房,然後壽險業持股就好.
這樣他就可以把資金洗成"投資公司/股票"而不是壽險直接跑去炒房.
這樣進入不動產市場的錢會瘋狂暴增.
銀行和壽險是手上鈔票最多的生物,只是因為政府對他們的管制非常多.
所以才讓這些錢大半都很難進入不動產.
你看遠雄人壽號稱錢進入不動產最多的壽險業,也不過10%左右.
當你開了一個後門,讓他們的錢可以洗個名目進入不動產的話.
立刻六都市區,那些出租投報率高於3%的房價,會全都被炒成2.5%..
(也就是說如果你本來出租5%,它們進場後,你房價會直接被炒翻一倍)
壽險業基本上投報率3~4%就會幹了..
你表面投報率3%,但是實際上你貸款八成,所以現金投報率是8%.
對喔,以上還不包含,如果把3%投報率炒作成2.5%的增值獲利.
這是很瘋狂的大金庫,他們早就哈很久了...
只要你政府一開門,立刻蜂擁而入的搶錢.
另外,也會有很多"上市公司"就會轉過來炒房.
因此,政府一直都對公司炒作不動產有嚴格監控.
畢竟台灣的"相對"投報率過高,讓不動產有很大的炒作空間.
只是一般人大腦都不清楚,被象牙塔學者洗腦甚麼所得房價比...XD
所得跟租金有關,房價跟投報有關,中間還有稅金的變因.
外國是因為持有稅金高,所以房價所得比才會低.
台灣持有稅金低,那你房價所得比自然就很高..
一堆人大腦不清楚就算了,一堆學者我就搞不清楚他們是真不清楚還是假不清楚.
反正學者麻...我爸也是學者,他20年前就在講台灣要崩潰了,你看台灣崩潰了沒..XD
世界如果照學者推論的那樣走,台灣早就統一世界了...
其實中國房價那麼高,也跟他持有稅低有關,中國持有稅比台灣還低...
這又回到日本後來把持有稅改那麼高,造成房價回不了2x年前...
(2x年前日本持有稅我記得跟台灣類似,
所以東京那時候一坪要1xx~200萬台幣,跟香港差不多)
這麼多實際例子放在眼前可以參考.
居然還可以繼續每天每天每天在那邊討論所得房價比..
真是...=.=
另外,你知道台灣為啥旅館那麼貴.
政府又不太解放民宿合法嗎?
也跟這個有關.
因為旅館業者用公司持有不動產.
所以它在基礎上面的競爭力就遠輸給私人.
更不用說旅館牌申請還要嚴格消防法規,營運有一堆稅金.
但是私人的話,不動產購入,貸款和操作的空間贏公司太多.
然後又不用太複雜的消防法規,所以在空間房間數的比率上也大幅贏過旅館.
(其實很多民宿都有偷渡,一棟透天限制5間房間,後面都嘛偷偷改成七間)
稅金也低於公司...
所以同等級的話,旅館3000元,私人民宿可能收2000元利潤就差不多.
(現在民宿貴是很多都非法.所以它要轉嫁被抓到一罰幾十萬起跳的風險,
罰那個很重,比你捅別人一刀被起訴殺人未遂後的民事賠償還重..反正很詭異.)
因此要是民宿一解放,旅館就崩潰了.
除非...你解放民宿的同時,你也解放旅館的稅金和管制...
不過消防法規有點難解,目前都處於越來越嚴格的方向在走.
所以只剩稅金可以解放..
但是這就扯到.你是要全面解放企業的不動產相關稅制.
還是你只是單獨解放有牌的旅館...??
and..本來陸客很旺的時候,政府有想要動這邊的主意.
(因為政府很多bot也都是旅館,像高雄蓮池潭,旗津的兩個大觀光開發bot計畫)
不過現在陸客消退,觀光業者也全面縮手不投資..
so..這方面就被擱置..
你看政府準備要讓民宿適度合法化,都準備那麼多年,也是在這兩年才通過幾個特定區域.
作者: love581 (球給痣劫!!我愛他的熊庹)   2018-09-09 19:43:00
沒人推,頭香
作者: grotwpig645 (張智良)   2018-09-09 19:45:00
現在投資旅館業還有搞頭嗎?
作者: killCHina (把拔~我想買GTR)   2018-09-09 19:59:00
我在想 有沒有辦法鑽洞謝謝c大 真是猛其實中南部的租金報酬率真的太高了
作者: sharee (這就是人參阿= =)   2018-09-09 20:13:00
作者: summerleaves (內湖全聯先生)   2018-09-09 20:16:00
推推
作者: iele (就是那道彩虹)   2018-09-09 20:37:00
中國沒有持有稅~~~
作者: kusomanfcu (POE yea)   2018-09-09 20:53:00
那時候的日幣價值你還要*個1.3左右
作者: humbler (獸人H)   2018-09-09 20:54:00
貸款解放 公司炒房 要是碰上一個黑天鵝不就全死了?
作者: jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)   2018-09-09 21:44:00
公司可以把炒房風險再包裝金融商品給大眾
作者: fatfree (keep perfecting)   2018-09-09 21:55:00
雖然國外稅高 但房價所得比也沒差這~~~麼多除非你能用數字來量化稅的影響 不然我認爲亞州房價高跟中國人愛炒房的性格有關
作者: q135q135 (打工仔)   2018-09-09 23:10:00
不知所云
作者: JamCh (平靜)   2018-09-09 23:18:00
作者: aocboy (↖☆煞气a作手★↘)   2018-09-09 23:24:00
可以別偷渡政治嗎...民主就三流,獨裁一流...美國應該是三流拉機國家,民主就是三流辛巴威應該是一流國家
作者: fukku100 (小雞)   2018-09-09 23:37:00
為什麼包租代管就要有房產?
作者: shter (飛梭之影)   2018-09-10 00:42:00
李家誠來台灣要怎麼玩?
作者: aloness (aloness)   2018-09-10 01:47:00
講的好像國外的旅館都沒有消防法規一樣 XDD公司法本來就會去審查公司章程,你的營業項目沒有跟住宅不動產相關的,你去買住宅當然會被查舉個反例,信義房屋做二手不動產交易,自己買來租人一樣可以去貸好幾間啊,甚至還融資蓋房屋當業主哩自己要違法還嫌政府管太多,就是在講你啦民宿合法就更不知道你在亂扯什麼?民宿只要去登記,通過消防等零零扣扣很機車的檢核,就能拿到許可證網路上隨便查一下民宿網就一堆合格的可以去住,到底在鬼扯什麼?
作者: HOWYOUDOIN (嘟嘟強尼)   2018-09-10 06:55:00
原來是c發的文喔 不意外
作者: carterdunk (妳能聽到我的心嗎)   2018-09-10 08:37:00
分析得體
作者: Petrovsky (Never say never.)   2018-09-10 08:47:00
ㄎㄎ
作者: leesue (??)   2018-09-10 08:54:00
國外是相關稅制都已經設好,什麼管得少
作者: apple123773 (逆水)   2018-09-10 09:42:00
要看哪個國外拉 德國不給你 英國給你啊
作者: cuttleufish (熱帶魚)   2018-09-10 10:26:00
大同公司.國泰公司
作者: polestar0505 (notmolester)   2018-09-10 10:30:00
笑死 看看美國房屋稅 你跟我說鬼島管太多ㄏㄏ
作者: ceca (生活藝術大師 ￾ N)   2018-09-10 15:55:00
上面有人交易稅和持有稅傻傻搞不清楚另外,國外對個人和公司的管制落差沒很大有人故意混在一起講,魚目混珠另外,公司強大一定獨裁,自己去看成功的企業老闆絕對是極權台灣對企業購買不動產管制有名的龜毛不清楚自己找會計師問另外不要太緊張,至少後門開放後你還有一年可以跟上沒跟上的再緊張就好,黃金一年內沒跟上就會像香港97低點沒跟上一樣你兒子孫子也都不用跟了財團炒房後,會連帶租金一起炒租金上拉拉高投報,之後再拉房價知道逼出所有人薪水可以付房租的最底線典型就是倫敦,我們有熟倫敦投資客,很清楚他們在搞啥另外,解放貸款和管制,企業把不動產當股票炒自然不動產的波動會比今天大很多因為不動產的價格會跟租金連動因此價格變很貴後,價格浮動也變很大租金跌房價就跌 租金漲房價就漲租金也因惡性炒作,所以衝很高後有些會回摔就說典型就是英國,去看人家不動產市場是怎樣玩的台灣現在是,房價相對租金太低,租金相對物價太低所以兩者都難跌,因為基本面被低估你都被低估了,那怎樣跌??
作者: roc1110 (上層建築)   2018-09-10 16:34:00
似是而非
作者: ceca (生活藝術大師 ￾ N)   2018-09-10 16:42:00
樓上很緊張我很清楚放心,現在還沒開放後門,你還有時間
作者: Complain   2018-09-11 06:31:00
支持
作者: orikyo   2018-09-11 16:20:00
感謝分享
作者: ztllmtjm7x (甘闇)   2018-09-13 01:23:00

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