※ 引述《a187 (AJ)》之銘言：
: 最近家裡賣房結果土增要40萬...
: 小套房持有7年 持平脫手
: 如果設定自用的話只要20萬
: 但一生只能一次
: 大家土增都多少啊？
剛好在讀書，路過分享一下
自用跟非自用我覺得使用的時機挺看人的
再講自用之前，先跟大家介紹一個好東西叫做「重購退稅」
按土地稅法第35條，簡單來說就是政府鼓勵人們小屋換大屋(至少要一樣大)
只要你兩年內小屋換大屋的話，原則上土增稅是可以全退的
(房地合一稅的重購退稅有機會再解釋)
不過問題在於，政府到底怎麼判斷你是小屋換大屋呢?
他又不可能實際到你家去丈量
又因為土增稅顧名思義跟土地有關，所以政府就說：
「好吧!只要你新買的房子土地現值>=舊家的土地現值就等於換大」
所以理論上有兩種方式可以退稅：
1.同區域所換的房子土地持分變多(例如同社區三房換四房)
2.土地價值變高(例如桃園三房換成台北套房)
計算很簡單(政府試算傳送門：https://goo.gl/UsFbWn)
新購自宅用地的申報移轉現值–(原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳
土地增值稅)﹦A
(A如為零或負數，則不符合退稅要件)
※已繳土地增值稅款≦A時，已繳的土地增值稅款可全數退還。
※已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。
我知道你一定會覺得乾，這哪裡簡單，聽起來好複雜有夠饒舌的
所以我快速幫你簡化：
1.新買的房子土地現值>=舊家的土地現值→全退。
2.新買的房子土地現值<舊家的土地現值，則退：
(新買的房子土地現值+土增稅-舊家的土地現值)之部分 (負數不退)
思考邏輯就是，你買A地賣B地，繳C稅
A+C是你成本，B是賣地賺到的錢，如果賣B賺到的錢都不夠補成本(A+C)，至少退C補貼你
。
阿如果賣B賺到的錢，扣掉C，剩餘買A都綽綽有餘，那幹嘛退你。
扯遠了。
重購退稅還有一個非常重要的前提：先發生行為者要符合自用
1.先賣後買：賣的時候房子符合自用狀態。
2.先買後賣：買的瞬間，你未來預計要賣的房子要符合自狀態。
(自用狀態：本人配偶直系親屬任一設籍+一年內無出租營業。)
還有就是買賣所有權人同一個，賣是先生的名子，買是太太的名子也不行。
其他細節就不說了，回到正題。
因為原PO在下面有提到之後要買房、而且不太會賣了，所以我猜是買一次到位換大的房子
。
於是：如果買的標的物就在附近、或是地價更高的區域。
那我會建議用一般，因為未來可退的機率偏高。
套房土地持分通常都很小XD
如果買的時機點不確定是不是在兩年內，也不一定買高價地段的話
我覺得是可以直接用自用，省20萬也不是小錢，你又說買賣價持平...
反正之後買的房子未來要賣就算不能用一生一屋的自用，你還有你老婆呀~~
沒錯，配偶的一生一次自用也可以使用在你身上
操作如下：把房子夫妻贈與(免稅)，然後用配偶沒用過的自用資格出售，搞定!!
房地合一稅也不用擔心成本被認列成現值，因為夫妻贈與是往前追朔成本的。
所以代表一個人其實可以有兩次一生一次的自用優惠~
當然魯蛇如我可能就只有一個
阿如果結婚複數次的話就會有複數個XD
這是我的小小見解僅供大大您參考~
謝謝大家
對了今年小魯我要考不動產經紀人，希望可以順利過關(集氣