作者:
Neymar (內馬爾)
2018-12-13 00:13:52看更多詳細報導:
https://udn.com/news/story/7239/3533244
國內標售市場史上總價最高的京華城標售案，今（12）日截標並開標，共有四組投資團隊
領取標單，先前有意願以全區投標方式投標，未料最終無人投標，以流標收場。瑞普萊坊
市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，京華城是個案因素，反觀近期國內地上權、商辦標售
，乃至一般成交狀況都有逐漸築底、回溫的趨勢。
戴德梁行分析投資人未能實際投標相關原因有三：
一、因未經原結構設計師說明，導致不了解關於重新興建時應如何保留價值高達63億元的
地下室的實際工法。
二、對於本招標案基地容積率恢復為678.91%之行政訴訟的勝負結果沒有把握。
三、不清楚關於繳交回饋金後得申請恢復第三種商業區允許申請50%住宅使用項目一事。
京華城標售案，全區基地面積共4,986坪，土地使用分區為商三，容積率560%、建蔽率65%
，標售底價為新台幣380億元，基地現況為造型特殊的球體購物中心京華城，總建築面積
為6萬2,442坪，建築規劃為地上12層、地下8層。
標案採兩種投標方式，分別為全區標售、底價為新台幣380億元及分區標售、每區底價約
120億元，後者方式須同時投標兩筆以上，最後以土地單價最高者得標，原定預計於10月
18日截標，因配合投資人提出申請拆除執照的建議，而增訂投標條件延後至今日下午開標
，但最後以流標收場。
根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計，截至目前，今年商用不動產金額約新台幣667億元
，與去年全年金額相比雖年減2%，但第四季商辦交易稍回溫小拉尾盤，預期今年全年交易
金額可望超越去年的678億元，顯示目前商用不動產市場緩慢回溫。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，「輕資產」為目前商用不動產經營者主流策
略，京華城標售案為個案因素，該案投資金額及再開發所需成本高，買方有限、市場流動
性低，加上現有租戶租約、建物拆除或改建成本等不確定因素高，左右投標意願。
對於自用需求而言，該標售案總樓地板面積大、價格成本高，難符自用買方企業總部之需
求。
握有大筆資金的壽險業，仍受限於金管會對於毛租金報酬率、空置率的要求，要找到達標
得投資標的並不容易。
該案未順利標出非市場因素多，加上目前整體經濟環境盤整中，投資氣氛顯得保守。
心得:
1. 該案地下室造價63億元，重建工法相對比較複雜。
2. 容積率恢復為678.91%之行政訴訟的勝負未知。
3. 繳交回饋金後得申請恢復第三種商業區允許申請50%住宅。
4. 再開發所需成本高，買方有限、市場流動性低。
5. 加上現有租戶租約、建物拆除或改建成本等不確定因素高。
6. 總覺得該投資案很多不確定性，顏總當初講的好像多好多棒...