作者:
trifle 2019-02-20 15:43:10各位前輩好，
近日在新北鬧區看上一間喜歡的房子，有想下斡的衝動，
但由於是買房新手(目前只看過15間左右)，有些疑問想請版上前輩協助，
以下為房子優劣詳細說明:
優: 地點好交通方便，低公設，格局佳，採光通風都不錯，屋況佳，大樓維護管理佳
劣: 高齡(2X)大樓，頂樓，沒車位，面朝西
屋主賣房原因 :貸款負擔壓力大
目前開價為屋主102年實登買價+200萬
購入後有做基礎的管線重拉地板天花板浴室*2廚房重做，系統櫃只做一點點，
房仲說開價幾乎是屋主的成本價了(含裝潢、房仲費用、契稅等)
能折讓的空間有限，有意賣屋已一兩年，開價降過兩次，
也透漏底價大概就102年實登價+140萬
本身目前是沒有迫切要馬上下手的壓力，但要買經濟上也可以負擔的起，
考量小孩漸漸長大，遲早也需要有間屬於自己的房子安定下來，
這個時間點該買與不該買風向好亂呀我悟不出來，
只好選擇相對抗跌的區域下手
目前面臨做決定的情況下有些疑問:
Q1. 頂樓的缺點漏水、太熱，評估過解法就是定期做防水，夏天就是變頻冷氣吹到飽
但高齡大樓我就比較沒頭緒了，買了至少希望住個10年up，
屆時快40歲的老大樓當真只剩土地價值?那我該衝這個物件嗎?
Q2.承上，假如可以衝，該如何設定斡旋價格好?
我用當時實登-30萬的價格去口頭下斡，房仲面有難色，表示屋主可能很難接受，
雖其有經濟壓力，但也沒大到要一下子認賠這麼多的情況賣房，
希望我至少用實登+20左右去下斡旋。
以上兩個疑問盼版上前輩協助解惑，感激不盡!
作者:
beebeebee (beebeebee)
2019-02-20 15:58:00沒急需還這麼喜歡接刀啊，新手看屋，至少看個幾十間再說吧
作者:
rintoo (你好凱蘭)
2019-02-20 16:03:00折舊沒算，pass這間。
房仲面有難色—-廢話，店長說遇到盤子當然要用力洗啊
作者:
teasy (NAMIE最高!!!!!)
2019-02-20 16:10:00屋主成本多少是他的事，多頭是這樣，空頭也還是這樣！
都說人家是買在「高點」了，你還要出價比他當時更高買？
作者:
mypower (都放空吧~遺忘過去)
2019-02-20 16:36:00高點再加價買？是我搞錯了什麼嗎？
作者: fatz (Fugu在哪裡) 2019-02-20 16:45:00
實價打八折
作者:
amiahhh (小白)
2019-02-20 16:54:00叫人賠錢賣老家，我484誤會什麼
你要再創高點嗎?沒下來怎麼知道102年是高點，開價-500萬出看看
屋主壓力應該沒很大吧，想賣那麼久還沒賣出去，繼續跟他耗呀，反正你也不急，風向沒有亂不亂，你當局者迷冷靜下來自有答案
作者:
ssds (useful)
2019-02-20 17:01:00應該是看附近現在實價吧 管他成本多少
作者:
sbeman (Nash)
2019-02-20 17:04:00都買在高點了，你還要接??
作者:
ssds (useful)
2019-02-20 17:04:00同棟如果目前實價比他便宜很多，沒有出高道理
作者:
trifle 2019-02-20 17:05:00原po補充：先謝謝以上版友賜教，自己查過附近屋齡差不多的實登107成交大概落在他買價的+1～-4萬/坪都有，我以為考量屋況格局，它應該是相對優的物件，所以才想以買價差不多的價格去出
作者:
ssds (useful)
2019-02-20 17:05:00大不了等同棟其他間就是了，正常賣家還是看目前實價那就換一個願意接你開價仲介，因為你也不是出芭樂價 一定有
作者:
trifle 2019-02-20 17:09:00該棟戶數不多，移轉量超少，因此很難參考比較，僅104年有一筆大小差不多+40萬左右成交
作者:
sbeman (Nash)
2019-02-20 17:19:00你假如已經看很多間了，這一間真的對你來說完美，就買吧!!你來這邊問，我們單看價格當然覺得買貴啊，因為現在是空頭
作者:
trifle 2019-02-20 17:21:00了解，那關於屋齡高的大樓，前輩們有何看法呢？
作者:
kch0520 (prince0520)
2019-02-20 17:58:00好物件值得加價，開價加6%差不多啦！
作者:
AGODC (我會游仰式了^^)
2019-02-20 18:09:00他買高點你幫他擔心能否解套?這麼佛心阿
作者: Petrovsky (Never say never.) 2019-02-20 18:14:00
不要管屋主成本 多想一下自己的成本高齡大樓 要考慮鉅額維修費用
作者:
b104202 (gg)
2019-02-20 18:17:00不要買投資客的房子
作者: Petrovsky (Never say never.) 2019-02-20 18:17:00
還要注意 房屋傾斜的問題 這是重大瑕疵 會大幅影響房價
作者:
wogosong (大航路時代)
2019-02-20 18:17:00你管人家入手價多少？重點是你預算多少好嗎？
作者: Petrovsky (Never say never.) 2019-02-20 18:19:00
而且 大樓基本上 不會有建商免費幫你都更 屋況老舊到一個程度 大概也無法住人了
作者:
dragontwo (Be A Man !)
2019-02-20 18:22:00應該派petro每天跟他更新慘賠文後，再去談
作者:
johnkry (john)
2019-02-20 19:03:00上頭都亂回...加價買...真心不騙
作者:
dowcher (monkey)
2019-02-20 19:09:00不買的是老大 愛買就不要一直哭腰貴
2x年大樓不算老 尤其是鬧區 住到4x再換就好台北市60%以上都4x年老房子 過20年一樣一堆人想要
作者:
newycc (N/A)
2019-02-20 19:26:00102年買在房市高點的，你還要加價買(？)我看房齡多6年、比102年價值更減損了，成本跟裝潢也都跟買方沒關係。出個實登9折還差不多！買不到就算了
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2019-02-20 19:32:00當然是實登7折開啊 大家不都這樣開嗎？
作者:
newycc (N/A)
2019-02-20 19:42:00老大樓頂樓很雷不考慮，光漏水修繕問題有的區權會開會討論一堆住戶吱吱喳喳，要自己修繕還會被說破壞結構怎麼辦云云。
作者:
cafein (卡菲因)
2019-02-20 19:50:00開那麼高就是要給你殺的，看哪個阿呆要接刀
作者:
maxmaster ( Corleone)
2019-02-20 20:38:00實價再說吧 還加咧
作者:
bbcuee (cindy)
2019-02-20 21:36:002x年不是問題，頂樓不好說
快20年的頂樓你還考慮...是有多想接刀...做功德?
作者:
asole (澇塞輸球超爽的)
2019-02-20 21:53:00建議-50 畢竟頂樓有水塔、防水等問題 以及這幾年的折舊
作者:
jecko (振作....)
2019-02-20 22:41:00二十幾年還頂樓 直接pass
作者: onion1011 2019-02-20 23:43:00
原po一定是好人~想買房居然還擔心賣家沒賺 XD
作者:
lovemost (螃蟹)
2019-02-21 02:27:00這種就是要給你大砍的，不用客氣基本上成本不是你那種鳥蛋算法，他光租金這段時間也該有200萬左右，這些都該扣除好嗎買價+140萬你出了，超級冤大頭，大傻逼，都兩年賣不出去你還不懂為甚麼嗎，就是開價過高了
作者:
spmark (這就是幸運)
2019-02-21 05:10:00你都找抗跌區域了，還要跌價去買，那不是自打嘴巴到底抗不抗跌啊？
作者:
cicatrix (一起來當新店人)
2019-02-21 09:31:00新北鬧區開始哪裡，新店市區的話這的很貴，屋主很硬
作者:
b0504 (Fingye)
2019-02-21 10:02:0020年不算老，只是頂樓問題比較大，自己決定吧。我會繼續看
傻傻的，你找107年那些實登都是AB約，在抓交替懂嗎
作者:
tmot (sdf)
2019-02-21 10:35:00房子是比較出來的，很多人看片面資訊就嫌東嫌西，重點是房子在你心中價值是多少
作者:
supa64 (淳樸商人)
2019-02-21 10:59:00新北鬧區?這定義範圍真大................
作者: MiLu307 (想不出來) 2019-02-21 15:04:00
如果你不急,那為什麼要接高點?
作者:
horb (猴柏)
2019-02-21 15:50:00這種很難降價 除非快斷頭了急的人就輸了
作者: wildli0422 (wild) 2019-02-21 18:30:00
你的錢是不是太好賺了
作者:
supa64 (淳樸商人)
2019-02-23 09:13:00.....永和.你挑的該不會是四號公園頂溪永安這吧........
我先前賣屋，買方也看實價登錄來跟我砍價，但我又不缺錢，連出面談我都懶的去，只要是砍價的一律不理會。所以重點不是屋主成本，是你想花多少錢買，砍價人家也可不理你。
我自己買房的經驗是，認為裝潢有價的前屋主大都有不切實際的期待，這樣的物件擺久了屋主認清事實才比較好談，多看幾間吧