各位前輩好，
近日在新北鬧區看上一間喜歡的房子，有想下斡的衝動，
但由於是買房新手(目前只看過15間左右)，有些疑問想請版上前輩協助，
以下為房子優劣詳細說明:
優: 地點好交通方便，低公設，格局佳，採光通風都不錯，屋況佳，大樓維護管理佳
劣: 高齡(2X)大樓，頂樓，沒車位，面朝西
屋主賣房原因 :貸款負擔壓力大
目前開價為屋主102年實登買價+200萬
購入後有做基礎的管線重拉地板天花板浴室*2廚房重做，系統櫃只做一點點，
房仲說開價幾乎是屋主的成本價了(含裝潢、房仲費用、契稅等)
能折讓的空間有限，有意賣屋已一兩年，開價降過兩次，
也透漏底價大概就102年實登價+140萬
本身目前是沒有迫切要馬上下手的壓力，但要買經濟上也可以負擔的起，
考量小孩漸漸長大，遲早也需要有間屬於自己的房子安定下來，
這個時間點該買與不該買風向好亂呀我悟不出來，
只好選擇相對抗跌的區域下手
目前面臨做決定的情況下有些疑問:
Q1. 頂樓的缺點漏水、太熱，評估過解法就是定期做防水，夏天就是變頻冷氣吹到飽
但高齡大樓我就比較沒頭緒了，買了至少希望住個10年up，
屆時快40歲的老大樓當真只剩土地價值?那我該衝這個物件嗎?
Q2.承上，假如可以衝，該如何設定斡旋價格好?
我用當時實登-30萬的價格去口頭下斡，房仲面有難色，表示屋主可能很難接受，
雖其有經濟壓力，但也沒大到要一下子認賠這麼多的情況賣房，
希望我至少用實登+20左右去下斡旋。
以上兩個疑問盼版上前輩協助解惑，感激不盡!