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2007年全球最大BOT案──台灣高鐵通車，除承載乘客之外，也運載各界對於「空間革命
」的期許。第一波通車的桃園、新竹、台中、嘉義及台南都坐落於未開發土地，原初的期
許是藉高鐵站設立達到「均衡國土發展」的效果，然而高鐵通車12年後的今日，這些地區
真的「空間革命」了嗎？
從農田到高樓大廈
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「當年一片綠油油的農田，現在都是高樓大廈。」─青埔老居民呂潮河
高鐵桃園站位處中壢區青埔，周邊原為綠油油的農田，而在高鐵站進駐後，大型商業設施
、房屋建案如雨後春筍般增生，讓一度被稱為「鬼城」的青埔地區在近年洗刷冤名，成功
轉型為能帶動經濟發展的商業區，青埔特區地貌的歷年變化，也可左右滑動以下衛星照片
看出。
高鐵桃園站2007-2018影像。衛星影像 / 福衛2號及5號、SPOT衛星
高鐵桃園站2007-2018影像。衛星影像 / 福衛2號及5號、SPOT衛星
鬼城如何翻身商業城？
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青埔過去曾被戲稱「野狗比人還多」，甚至被稱作「鬼城」，青埔地區近年究竟如何從「
鬼城」翻身「商業城」呢？
一、生活機能與商業活動漸完備
一名PTT網友日前發問：「大概年薪多少才適合高鐵通勤青埔-台北？」此文一出引起眾人
討論，許多人認為青埔特區的房價相較於台北市更為便宜，且高鐵桃園站增加交通便捷程
度，通勤往返台北只要20分鐘。
在首波通車的8個高鐵站中，網友對於「桃園站」大多持正向看法，認為青埔特區的住宅
區不輸台中七期，因此不少人選擇住在青埔，往來通勤台北工作。
隨著高鐵青埔站周圍人口的增加，青埔地區的公共建設也不斷擴增，如2010年臨近高鐵站
的大園高中成立，這間全台第一所國際高中讓學生可在地就學。近年青埔校區不敷使用，
桃園市政府2018年選定在高鐵桃園站特定區內佔地2.26公頃的用地新設青園國小，青埔特
區內唯一的小學青埔國小也將從24班擴增至48班。
青埔地區近年也興建越來越多商業大樓，據臉書粉絲團「航空城青埔人」指出，從2016年
的華泰名品城二期，到2017年機場捷運通車後橫山書法公園第一期生態景觀工程也完工，
期間還有航空城世貿中心、會議中心、五星級商旅等建設拍板定案，至2018年更有商業城
、商業大樓等建案啟用，估計至2019年各商業型建設將陸續完成，聯外交通國道一號五楊
高架橋中豐北路交流道也將啟用。
由此可見高鐵青埔站確實活絡周圍的商業建設，為人們提供方便的生活。
二、住宅需求高、建案增
高鐵青埔站建成後替周圍房市帶來利多，2018年青埔建案數從過去的一年200多戶成長至
一年逾2000戶。除了單價提高，青埔的建案量從2016年開始增加，中古屋的買氣也明顯提
升。
桃園高鐵青埔特定區房價自2014年站上3字頭高點，而後連續向下修正3年，房價下跌近2
成，直到107年房價才回穩。永慶房產集團加盟事業處莊志成副總指出，青埔特區當初房
價重摔的原因，主要是當時航空城開發計畫吸引不少投資客卡位炒作，新建案如雨後春筍
，甚至有部分建案開價一度上看4字頭，然而航空城開發案幾經延宕，青埔特區生活機能
又尚未到位，使得在103年房市下行時，青埔房價也一路修正，再加上過去建商大量推案
未消化完畢，投資客也紛紛拋售，出現多殺多、供過於求的狀況，房價自然重摔。
而近年青埔特區公共設施、學校逐漸到位，生活機能完善，房價也來到合理價位，因此吸
引不少年輕夫妻來此購屋，加上同時有高鐵及捷運的交通優勢，才讓房價有了支撐。如遷
入青埔2年的住戶詹美華就說：「當初我看到住宅旁的青塘園公園綠地多，區位又靠近高
鐵桃園站，是我第一次買房就選擇青埔的原因。」
三、落實國際商務城定位 後續招商看好
交通部鐵道局指出，目前高鐵桃園站特定區的土地開發率約50%，預計在2019年年底辦理
公告招商。「桃園變化很大，開始在做一些重大建設，政府一投資下去就會吸引人。」交
通部鐵道局副局長伍勝園對高鐵桃園站發展持樂觀態度，他指出桃園目前定位為國際商務
城，結合桃園機場、航空城等重大建設將產生聚集效應，未來期望結合亞州矽谷產業政策
，吸引民間投資進而設立跨國企業營運總部。
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桃園青埔特區高樓大廈林立。圖／記者曾增勳攝影
桃園青埔特區高樓大廈林立。圖／記者曾增勳攝影
高鐵帶動青埔經濟效益 人們怎麼看？
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一、網友：拿1000萬住台北危樓還是青埔透天厝？
PTT網友對高鐵桃園站的評價，大多人持正面看法，認為青埔特區近年發展快速、交通便
利、房價較北市低，不輸台中市第七期市地重劃區。
台北高額房價讓許多上班族及年輕人卻步，PTT網友就指出「台北市房價太誇張」，花一
萬塊在天龍國市區真的只能住鳥籠」，也有網友問：「1000萬在青埔可以買到全新室內建
坪60坪以上的透天，1000萬在台北市恐怕只能買40年的危樓公寓，你要全新透天還是40年
萬華危樓公寓？」
「早買早享受，青埔穩漲不賠！」網友轉述房仲的話，透露青埔特區吸引人的因素。不少
網友看好青埔特區未來將設立的周邊建設，如IKEA、桃園會展中心、水族館、市立美術館
、影城、流行音樂劇場與購物中心等多項建設，此外在A17領航站附近除有大園高中外，
橫山書法公園暨書法藝術館也已上樑。公共建設的增加有望帶來更多就業機會與觀光人口
，有助於當地的經濟發展以及人口成長。
此外，交通便利確實是網友的一大考量，許多人捨棄台北高額房價，搬遷至房價相對較低
的青埔特區，改搭高鐵或機場捷運上下班，到台北市區僅需30分鐘。卻也有網友認為青埔
最近的房價也變高了，他們認為與其每月花1萬元通勤，還不如省下1萬元拿來繳在雙北的
房貸。也有住在青埔的網友提到「孩子」是關鍵考量，認為「要生小孩的話，一個基本開
銷150萬。低於這個數字請別考慮住青埔。」
二、青埔60年住戶：高鐵站改變我們的生活
住在皇家社區、當過社區巡守隊長和社區主委的呂潮河的老家正是現今的高鐵桃園站，他
回憶，當初站區都是農田，工作回家要幫忙農事、做田很辛苦，而高鐵站的設立改變在地
居民生活，讓「青埔從農業區轉型變都市，老住戶感受到變遷發展」。呂潮河也提到，華
泰名品城進駐青埔而大型水族館、冠德購物中心、IKEA將陸續完工，會吸引年輕人居住讓
人口慢慢集中。他更希望政府加速規畫傳統市場、增加大眾運輸站及高鐵站週邊設施，增
進青埔的生活機能。
三、青埔新居民詹美華：每週都可回中南部探望年邁父母
詹美華兩年多前經友人介紹買下青埔的房子，青埔公園綠地多、水岸美麗，是吸引她定居
原因，她也善用住家交通優勢，每周搭乘高鐵回中南部探望年邁雙親。
她認為青埔新興發展區生活機能慢慢到位，但缺乏大型傳統市場及醫院，希望政府加速規
畫。她也建議將老街溪水岸橋墩，參照捷克布拉格的查理士橋美化景觀，打造青埔為適宜
人居的環境。
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桃園市青埔老鄰長呂潮河（圖左）與青埔新住戶詹美華（圖右）。圖／記者曾增勳攝影
桃園市青埔老鄰長呂潮河（圖左）與青埔新住戶詹美華（圖右）。圖／記者曾增勳攝影
小結
高鐵通車12年，桃園青埔特區帶著「新興重劃區」的光環，一度於2015房價慘跌，又於近
年因高鐵加上桃園機捷的加持，便利的交通加上相較台北較為低廉的房價，吸引人們遷居
。
建案與人口穩定成長，青埔特區內更增擴增青埔國小規模，新設青園國小。此外，人口增
加也帶動商業活動與公共建設的發展，如華泰名品城的規模與營業額不斷擴增。
而從網友和居民的回饋看來，桃園青埔特區往來北市便捷快速，加上相較北市低廉的房價
，且可預期越來越完善的娛樂與公共建設，都是吸引人們入住青埔特區的因素。
「桃園、本來就有住宅需求，再帶進與生活機能有關的產業，當然很快就能看到空間革命
。」財團法人國土規劃及不動產資訊中心副執行長江瑞祥肯定高鐵桃園站的發展，認為產
專區引進了符合居民的需求，因此空間革命的速度較其他站區快速。
人口增加、交通便捷與商業活動環環相扣，讓鄰近高鐵桃園站的青埔特區從「鬼城」翻身
「商業城市」，可見公共運輸與都市發展間的交互影響。高鐵桃園站在高鐵通車12年的期
中考交出漂亮成績──成功帶動桃園第二次空間革命。
心得：
網頁做得蠻漂亮的
青埔撐過唱雖期 倒吃甘蔗中
可望成為下個林口 北大特區