【房東失業潮1】大學城雪崩大逃殺 滿街賣房！10年4.2萬租客大蒸發
建立時間：2019/04/20 11:50
蘋果
少子化讓學區宅蒙塵、包租公失業。教育部統計，過去10年，全台大專院校租屋人口比例
減少4.2萬人；《蘋果新聞網》調查，除學校新建宿舍，使外宿人口降低外，主要還是少
子化釀學生人數銳減，以往熱門的學區宅現今面臨空租命運，迫使房東祭出「刣肉價」求
生，甚至全棟140戶學生套房，直接「打包」以1.5億元拋售，有房東直言，「大家都想脫
手。」但有行無市，徒賣一股心酸。
教育部資訊統計，全台校外人口租屋比例不斷下滑，過去10年粗估減少4.2萬人；再進一
步整理過去2016~2018年間的校外租屋人口，除了部分是因興建學校宿舍，造成外宿人口
大減，另有不少是受到少子化衝擊。
根據《屋比房屋比價平台》彙整教育部資料分析，第一名的嘉南藥理大學，位於台南市仁
德區，減少3千人最多，校方表示，因去年新建宿舍，所以校外租屋人口大減。第二名的
長榮大學也少了2千多人，位處台南市歸仁區偏遠地帶，校方則不評論。第三名則是中華
大學，位於新竹市香山區，少將近2千人，且不只是學區宅，包括周邊大學城商圈衰退明
顯，並且早已引發房東拋售潮，因過去20年來，未連接市區、生活圈自成一格，發展消費
完全仰賴中華大學。
房屋代管業者陳先生說：「10年前中華大學學生上萬人，幾乎隨便都滿租，甚至供不應求
，以前只要下午五點，路上就是滿滿都是人，什麼店家都有，消夜晚上都還要排隊，非常
熱鬧，現在很難想像了。」
位處新竹半山腰的中華大學，以明德路、五福路一帶為主要大學城路段，過去10年學生人
口從最高峰1萬多人、如今約僅有6千人，連帶過去3年校外住宿人口對半砍，《蘋果》實
際走一趟，附近猶如「半空城」，絲毫感受不到大學城該有的活力，取代的是隨處可見的
待租待售廣告，當地人嘆：「大家都想脫手，想賣也賣不掉，放著也沒人租，只能走一步
算一步。」
中華大學城周邊約莫17~18年前，有建商看準這裡潛力，進行一系列造鎮計畫，現有至少8
0棟同一類型透天店套，但如今隨著學生人數雪崩下滑，租金行情也遭受嚴峻考驗。當地
包租代管業者林先生說：「這2年有一半都是空租的，變成惡性競爭，大家都在降租，從
平均5~6千元、一路降到3~4千元，還租不掉。」
林先生說：「這裡滿街都在賣，全部都在賣，大概2015年前再進來的，都應該無法攤提回
本，愈晚近來恐怕要賠愈多。」
不少房東刣肉求售，業者陳先生說：「近10年前，這裡房屋總價還有1300萬元，現在行情
大概800萬元上下，掉了快5成，而且要賣可能也不容易，只有極少數投資客願意危機入市
。」
不只套房降租，店面租金也對半砍。當地開業7年的便當店老闆表示，人走了、沒人再進
來，店面租金至少掉了5成，「原本以前租金每個月可達1.5萬元，現在大概就7~8千元，
都快要不能打平了。」
約10多年前，房東蔡小姐在行情高點卡位，迄今房貸還沒繳完，就面臨空租危機，她感嘆
：「這裡1棟店套大概有10~12間套房，早期可能學長姊住完馬上下一手接著住，一間可租
到5000元以上，當時投報率很漂亮都有5%以上，不過好景不常，這幾年降租也沒用，套房
都是空屋了，聽說鄰居都要賣，但是大家一起跑，當然不好賣。」不過她樂觀說，真的沒
辦法，就裝修當住家使用。
台灣房屋牛埔直營店經營主管曾振榮指出，很多投資客預料到少子化，在2015年前脫手，
當時整間店套總價都還有千萬元，「最後上車的，現在可能要面臨賠售」，他估計至少得
打七折，大約700~800萬元，甚至因為選擇太多，還有很大的議價空間。
曾振榮坦言，未來若是學生人數持續下滑，因為透天價格相對市區便宜3~4成，可能就得
從投資型商圈轉型變社區住宅，卻因和市區有距離，「所以難度很高」。
一名不具名的大三學生說：「當然會擔心未來學校發展，不然以後被併校或是退場，對於
畢業生都會覺得不太好受。」
不在教育部名單上的也很慘，宋七力母校、高雄湖內區的東方設計大學，一樣難逃學生流
失命運，附近一棟屋齡6年多，共140個套房的學生宿舍出售，開價1.5億元。當地店家指
出，「學生消費人潮大概少了一半，生意愈來愈難做」。
鐘先生在東方設計大學經營餐飲業3年，他說，從去年開始生意就有差了，整體學生消費
人潮大概減少一半，店家經營都哇哇叫，如果只靠東方學生做生意穩死的。
蕭敬騰曾就讀的苗栗的亞太創意技術學院，去年8月停招後，當地一棟棟空蕩蕩的房屋、
藤蔓爬滿老屋牆面，放眼望去，到處都是待租、待售的廣告看板；一處造鎮社區停車位，
原本應該停滿學生機車，現在都已長滿雜草，甚至有的透天別墅，窗戶鐵窗被撬開、冷氣
壓縮機不翼而飛，在地居民直言房價跌入谷底，「套房一間25萬元都賣不掉。」
舊市區老牌學也不一定穩，根據屋比趨勢中心統計，大專院校周邊住宅待租前十名的，包
括中醫藥大學、台中科技大學、台體大，都是位處台中北區一中生活圈附近，套房供給量
愈多、待租量也愈大，相較來說，租金低廉就能租到不錯的物件。
在地仲介吳國榮分析，套房供應「有增無減」，若是軟硬體設備不適時更新，或是小環境
欠佳，很容易就有空租現象。租客涂小姐分享，這裡因為是以學區為主，租金行情8000元
以內就能租到不錯的物件。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，少子化嚴重，投資學區宅，只考慮到租給學生族群
是很危險的事情。他說，投資學區宅，除應注意租屋族群不能只有學生族群，也要考量地
點是否過差，如地段較偏遠的蛋白區，因位置太偏僻太差，較不適宜投資。
陳炳辰舉北醫大吳興街為例，當地除了租屋族除有北醫學生外，也有在北醫工作的上班族
租客，就是比較理想的學區宅投資地段；而像淡江大學學區，位置相對偏遠，雖然附近還
有真理大學、聖約翰科大，不過房屋出租物件過多，賣壓較重，且租客多半是學生族群，
在沒其他替代的租客族群下，一旦遇上少子化嚴重狀況，對投資學區宅的投資客就相當不
利。（王鈞生／新竹報導）
個人心得：少子化本身是真議題啊~。但大家在講的都不是這個，是期待<少子化後全國崩
跌。你覺得這是真議題嗎
蛋黃區也一樣的道理，有它的市場基本盤。
而偏遠區域(炒作出來的)會回歸到它本質上的價值或是直接沒落
簡單說就是 現在房地產投資 沒辦法像之前那樣 隨便買 隨便賺
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