※ 引述《Salukula (落山風)》之銘言：
: 各位前輩大家好：
: 魯叔在台中看一個月的房子了，有學到一些功課，但是還是有一些不清楚的地方，
: 還是要來這裡請教大家。
: 這幾天，仲介介紹南區的一個預售案，之前我二位同事
: 有下訂這個案子，並且說在住戶的群組上討論都已經完銷了（我是相信啦），
: 突然有一個物件丟出來，開價12XX萬，問了一下同事後推算，
: 屋主購買的金額應該是10XX萬。
: 地點實在不錯，我開1000萬願意承接，仲介「叫我要有同理心」，「 沒有人會了錢賣」，
: 並且表已經有人出價到1150萬。
: 魯叔算了一下，短短幾個月，就賺了近百萬耶！那以後，魯叔是不是眼光也好一點
: 找個地點和建商都不錯的物件，在潛銷時訂，在預售時加價賣，這投報率比股票還好！
: 能不能這樣操作呢?
這樣操作很正常.
只是,如果賣不掉怎麼辦的問題..XD
會接手預售屋的買盤其實不多.
而你要賣得掉,你必須讓買盤處於"她沒有其他選擇"的前提下.
所以挑選物件非常重要.
你必須是稀有產品..
不然,人家幹嘛不直接跟建商買要跟你買.
你1000如果一坪25,這樣40坪.
那請問你之後要賣1200,40坪,你一坪要30萬.
你覺得旁邊其他建商推案,他的價格已經拉升到30萬了嗎?
阿如果旁邊建商才在賣27萬好了,讓你漲了快10%..
那...旁邊建商賣1080萬....你....打算賣多少?
阿你要不要交易成本仲介費等等??..
那你賣得掉嗎?...房價已經漲10%了喔...更不論如果房價才漲3%.
所以預售屋不是不能轉,我也有轉手賺過.
但是...你要預估賣不掉怎麼辦.
以及,你的產品別人為啥要加價買..
它們為啥不去跟其他建商買其他的新屋?
你要知道..
老屋市場的量是很有限的,外加屋況影響價位不少.
所以老屋市場比較混濁,所以混水可以摸魚.
新屋建商一次推案就是幾十上百間,然後通常一個區域都有好幾個建商連續推案.
你案量這麼大,所以產品的銷售是量產型態.
然後屋況全都是新屋,沒有落差.
之外,現在新式大樓的格局都是經歷古今中外,百年歷史演化而來的.
所以那種怪怪房,白癡建築師房,智障格局其實已經很難看到.
在這種情況下,新屋會很像股票...還牛皮股.
阿這樣,牛皮股..人家中鋼成交都在40...你同樣中鋼股票想要賣50..
你怎麼賣你告訴我..XD
所以玩新屋,預售屋,永遠都是要面對這種狀況...
這也是為啥,你看玩預售屋的,大多都是玩豪宅.
因為豪宅才是獨一無二,無法取代.
每間豪宅的特質都不一樣.
在這種情況下才會有甚麼絕版品,稀有品.
這樣要炒作才有辦法讓買家願意加價賣.
那時候玩這種的是鎖定.
有名品牌+戶數不超過60戶...
然後只買中高樓層景觀宅,其他不碰.
就是搶稀有+快速完銷封盤....
跟中小坪數大家都搶廣告戶,2F戶,戶數越多越好因為公設越豪華管理費越便宜.
操作完全相反.
你要知道甚麼產品有甚麼玩法.
不要玩法用在錯誤的產品上面...會死很慘.