※ 引述《TT1990 (sophie)》之銘言：
: 一直很好奇建商在選定地區蓋房子的組成要件有哪些
: 1.土地取得便宜
: 2.當地居住人口達一定數量
: 3.看好該區未來發展
: 4.很多有錢在地人
: 這幾點是我自己覺得的
: 想請問大家 建商蓋房子的首要條件是什麼？
先不管非典型目的的建商.
例如某人是在炒股的,他賣房子賺得少根本無關痛癢.
例如某人在炒地皮的,反正公司賺得少是股東痛,他地皮撈爽爽用上市公司賺私人口袋錢.
一個經典目的的建商,其實跟投資客完全沒兩樣.
甚至說,投資客就是建商,建商就是投資客.
投資客買房子,翻修,賣掉.
建商買土地,蓋房子,賣掉.
然後都是出一張嘴和掏鈔票,其他事情都外包..
所以兩者,無論思維還是本質,都完全一樣.
那這樣下來,一個建商,先不管她經營品牌這一塊的話.
對建商來講,最重要的一件事情就是,房子賣得掉,並且可以取得他預估要有的利潤.
例如利潤要有25%(稅前),這樣他就會估算,這個地方新屋賣價行情在多少.
然後建築成本多少,管銷成本多少,最後才推算土地應該買多少錢.
之後才對這邊的土地出價...
思維跟投資客完全一樣,很簡單的反推法...XD
並且,建商通常不會想太多...
也就是,除了雙北外.
你今天在高雄在台中,你就算說有捷運在蓋..
建商評估也不會把捷運帶動的增值抓進去..
其實建商都很保守..怕死..跟投資客一樣...XD
所以沒看到漲幅,他就當沒有漲幅去出價,之後工程完工有漲算賺到,沒漲也不痛.
地主拿翹大不了不要買買別的地方.
所以之前高雄大順路那邊有一塊很大塊的.
就是地主看鐵路地下化而拿俏,建商立刻放棄不買.
當然土地買到後,建商在廣告,甚麼鐵路地下化帶動增值20%,還是甚麼鬼的..
他自己不信是他不信,但是新聞還是要買,廣告還是要打...XD
so....回到原PO的問題..
建商怎樣推案,很簡單...
他賣得掉為主..用這個作依據去推案.
賣掉的判定則以當下的行情為主...
因此...以本質來講,建商推案看的是.
(1) 土地買的便宜...
有沒有,跟投資客完全一樣..XD
你今天一個建商,本來在美術館推案,蓋格尚喔....
結果明天你看到他買到一塊很便宜的小港的土地..
啥,他明天立刻就跑去小港推案了??.
阿布局勒?阿眼光哩?.....啥?那個能賣嗎?能換錢嗎...XD
當然以上是經典心態的建商.
但是建商跟投資客有一點很不一樣.
那就是,建商有品牌,有Mark...所以它們需要做口碑.
投資客是射後不理...所以投資客會非常極端的完全不顧慮任何其他因素.純粹利潤走向.
但是建商如果想要經營品牌,經營口碑,就會有一些控制.
例如自認為大建商,他就不會推小案...
他可能建築面積不到多少不推...透天不推或是甚麼不推.
甚至要打造名牌,就只推精華區...外圍不推..
這種就是它的品牌策略...這就很看人,每個狀況不一樣...
不過基本上,看到便宜的土地,很多建商還是會把它吃下來的...
自己不推案,可以給子品牌推,或是再轉手賣給別人幹嘛的.
但是,要打造的品牌,就會控制去推他屬性的產品.