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像香港又像日本 他曝台灣房市慘況
00:01 2019/07/03 中時電子報 邱怡萱
台灣房市走向兩極化。(本報系資料照片)
前一波長達10年的房市榮景持續墊高房價，即使這幾年房價稍微下修，很多人依舊買不起
房，有建商壓低總價紛紛推出迷你2房產品，權狀坪數從25~30坪縮小至僅約15~20坪，買
氣相當暢旺。專家分析指出，台灣房市走向兩極化，其中台北市走向香港化，而一些非都
會城市走向日本鄉下化則是一種必然趨勢。
現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良在《好房網》撰文指出，台北房價高
漲主要反應供給面問題，由於當地發展的早，剩下的可建素地很少，因此造成地價居高不
下，新推出的建案成本都不低，光是土地成本可能就占了房屋售價的6成以上，建築成本
和利潤則占4成以下，在這樣的成本結構下，房價怎麼可能會腰斬。
至於非都會區則走向日本鄉下化，當一個城市的人口不斷流失、房屋需求不斷喪失的時候
，最終的結果就是複製日本鄉下化的軌跡，即便房價不下跌，也會因失去終端居住需求而
喪失流動性和房屋的財富屬性。
胡偉良強調，當人口淨流出地區的房屋失去流動性後，就會給商業銀行帶來大量的壞帳，
而這些壞帳估計會以千億、萬億來計算，商業銀行為了沖銷壞帳，就會減少甚至凍結房屋
貸款，房子會喪失流動性，會被動提升利率，預估利率在未來將成為壓制房價的核心力量
。
「日本鄉下這樣充斥著廢棄房宅的城市不會是少數，相反，卻是許多城市即將複製的樣本
。」胡偉良認為，日本房地產泡沫在上世紀90年代初期破裂之後，房價普遍下跌，但此後
各城市的走勢卻出現不同：很多城市逐漸淪為空城，房屋徹底喪失了價值，但東京等地區
隨著人口的不斷流入，房屋依舊具有比較高的價值，意即哪裡有人口流入，哪裡就有投資
機會。
美國有線電視新聞網(CNN)先前報導，日本高齡化和少子化狀況越來越嚴重，導致大量房
地產空置「房子比人還多」。報導指出，日本農村到處都是被廢棄的「鬼屋」，預估到
2040年，日本將有近900個城鎮和村莊消失，其中位在東京都的小鎮奧多摩(Okutama)，當
地政府為促進地方發展，更不惜免費送出房屋或提供維修房屋津貼，以解決房屋空置問題
。
心得：
偏鄉地區的衰退大概無庸置疑了
再來是看人口結構(高齡化+少子化)的轉變
會造成什麼連鎖影響
另外 一樣兩極化的狀況
一般無後援的受薪族剛需 撐不起現在的房價
建商刻意改建小坪數、壓低總價 即可見一斑