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房地產市場已經開始分化，不能再閉著眼睛買房了
文／胡偉良
5G時代的到來，或許會帶來各種新型的產業和不同的投資管道。之前大多數民眾投資無非
就是股票、保險、房地產。但2003年以來，大家都把錢投入房地產中。造成了房價的上漲
，這種情勢一直延續到2014年，直到政府下了一連串重手打房，才有了改變。 如今，房地
產的風口大概不會再有像2003~2014年這樣的黃金歲月了。政府現在就是想以穩定為主，
過快過高的房價上漲是政府不願意看到的。
如果現在還有誰跟你說買房子能翻幾倍的，基本都是騙子，透過買房子一夜暴富的時代過
去了，以後房子只能算是一種正常的理財方式，溫水煮青蛙似的緩緩上漲。
一、房市面臨轉折
當前的台灣房市正面臨一些轉折，其中最重要的當屬：人口下降
台灣的人口在今年已經開始出現負成長現象，根據國發會前不久公布的「中華民國人口
推估（2018至2065年）」報告，報告顯示，2016年台灣總生育率是1.17人、2017年下降
至1.13人，新生兒更跌破20萬人；而台灣15至65歲的工作人口在2015年達到最高峰後，
就開始往下降，國發會並指出：台灣人口負成長可能提早至2020到來。在人口老齡化及
負成長後，以後想在房地產獲得利潤的話，一定要買稀缺類的產品，這樣的房子才能擁有
抗跌性、溢價高、流通性的優勢。
二、如何挑選房地產中的"黃金"
1.優質地段和產品和品質才是人們的最愛
影響房價的重要因素，還是那句話，短期看政府的金融政策，中長期看人口。人口增加
的地方，未來房價才有支撐點。很多人可能會覺得自己雖然在台北市工作，卻買不起這裡
的房子，就想著去其他低價的城市購房。如果從投資的角度，我會建議不妥，因為沒有
人口，沒有產業的支撐。房價上漲的空間有限。在挑選城市和地段後，就要側重考慮產
品（房子）的品質，一個好的房子，可以安穩的住上50年左右，買到物業品質差的，漏水
、外牆老舊快的，除了住的不舒服之外，就連賣都很難賣，現在動不動買就要千百萬的房
子，誰希望買到這樣的劣質房屋。
2.學區房永遠是硬貨
在華人地區，學區房永遠是民眾最喜歡的房子類型，畢竟再苦不能苦孩子，「孩子不能
輸在起跑線上」這類耳熟能詳的話我們都聽的太多了。 而且學區房還有具有抗跌性和流通
性快的特點，因為好的學校就那麼少，上學的人卻有那麼多。供需關係很難平衡，這種
不平衡造成帶好學區的房子擁有獨特的稀缺性，不愁賣不掉。 所以，擁有這些獨特品質的
房子，才值得長期持有，才能跑贏通貨膨脹。
三、2020年後房地產市場開始分化，再也不能閉著眼睛買房了
房地產的這些"坑"不要踩
1.老破小的老舊房子不要碰
雖然老破小的老舊房子便宜，但是他的流通性已經愈來愈差了，除非有改建可能，否則
不僅很難變現，漲價空間也有限，從趨勢來看，基本上價格是日趨下流，因此若要買房，
最好是能買新房或者2002年依新法規興建的房子。因為老破小的老舊房子（公寓）存在的
問題太多了：產品舊、貸款年限不長和貸款少、社區氛圍差，隔音差、採光不好、安全性
也差，資源很難聚集。 舉個例子：去年是台北二手房急速萎縮的時候，價格下滑最厲害的
正是那些老舊公寓。 老破小的居住者一直在替換，在這種老舊公寓裡面，會留下來的，不
會是有頭有臉的人物，有能力的人一定會賣了它或把它出租掉，自己住進更大更新的房子
裡。
2.郊區的大坑，要遠離
我常講郊區的大坑要遠離，誰買誰頭疼。你以為是價值窪地，聽銷售人員跟你講未來的環
境變化，新市鎮、副都市中心的遠景，未來的房價上漲可期，賺個幾百萬不是夢。 通常
抱著這種想法的，不是被欺騙，就是訊息欠靈通，或眼光毒辣的人。或許以後真能成為新
區或者副都市中心，但是如果沒成功呢？你的錢套在裡面怎麼辦，別說要賣了，想找個租
你房子的人都找不到人。虧本賣都很難賣，增加你的持有成本。不值得！
四、對於房子的投資，應該理性看待
以後換房的人一定會增長，房產在一個家庭的資產配比越來越大，不管有錢的，還是暫時
沒錢的，都希望擁有自己的一套房。 普通人每買一次房，可能要拿出所有的積蓄和背上
未來幾十年的債務。因此，在挑選房子的時候，一定要理性看待，因為像之前房市大漲
的風口已經過去了。剛需的購屋族，第一套房子一定是朝著自住的方向，能買品質好的
新房，就別買老破舊的公寓。能靠近市區的，就別買郊區。至於投資的購屋族，一定要
優先考慮地段，能夠出租，而且租金回報高的。不要想著抄底（買在最低價）。像學區
房，流通性大，在資金緊缺的時候，這套房子是能隨時變現的。而且別買太多，要學會
整合，買對比買多更重要。 記住，買房要考慮持有成本跟收益。未來房子變現，不再是
那麼容易的，現在不像以前，房子的交易期已大幅拉長，看對做對的人比做多的人能獲得
更多的收益。
心得：
總結一下可以買的：
1.台北市
2.新房
3.近好學區
4.人口增加地區
> 感覺是空集合
不能買的：
1.老破小的老舊房子
2.郊區
3.新市鎮
> 那到底要買哪裡? = =