危老跟都更最大的差異在於時間跟容獎的上限
如果有基地面積住戶百分百同意
那在明年5/9日之前送件最高可以獲得基準容積1.4倍獎勵
我看了一下光華新村是屬於四層樓建築
你要看你的土地使用分區是何者
住3就是基準容積225% 原容積你要去看原使用執照以及調竣工圖才會準
一般通則四樓建物都是用基容比較划算
225%*1.4=315% 要計算容積的面積
也就是你一坪土地可以建出3.15坪的建物(但未包含公設機電樓梯等可不計容積之面積)
在先不計停車場(地下室)的情況下通常坪效可以做到4.6-4.8(含公設)
一坪土地可以含公設有4.8坪建物要去用住戶的土地持分算你可以拿回多少
315%-225%=90%
簡單來說你要用多出來的90%去負擔315%的營造成本
那你的未來房價要跟成本至少315/90=3.5倍
也就是你營造成本20萬,你將來至少要賣70萬一坪才可能拿回原大小房屋不背貸
地下室另計喔
權狀坪數一定會增加因為有很多公設(光樓梯/梯廳/電梯等)按目前法規都要28%以上
這家建商就是營造+總銷的6%~8%(行情價)
但1.你們的面積到底多大 跟你總共可建多少樓地板面積可銷坪要弄清楚你才知道金額
大小
2.他跟你說拆成一間一間工程上可做到 但你多出來的坪數不可能賣到整個建案的房價
面積太小蓋出來的就是鉛筆屋或是規劃很奇怪
最後房子太奇怪賣不掉他們還是拿總銷費用
貸款是住戶的問題
到時候住戶能不能負擔貸款是一個問題(假設不夠cover房貸)
以貸款金額來說這會比你在同地段拿現金去買新屋的金額來的低很多是有利的
委建最重要的是能不能負擔貸款
你可以去找各大建經公司談危老委建
但是沒有7 8成以上的意願是不會有別的單位進來的
大建商大部分不碰都更案 除非地點超好 是商二/商三容積有400% 560%等才可能
建商(有口碑)的大部分喜愛合建分房地 少數委建可
要委建找建經公司直接找營造蓋屋即可 他們的收費也是行情價 但他們不負責整合
你們鄰居間有辦法整合最好
要不然就找專業整合公司
如果你自己一知半解最好還是叫建商算出來數字你要負擔多少貸款
有多少餘屋可賣
面積多大整合情況你將來可拿多少坪數的屋子
包含停車位你都可以請建商算
你會覺得最後光整合面積他都沒辦法給你答案 只會叫你蓋小面積屋的話
那他沒有資格拿那6%
你問他如果是他們自己蓋好要拿出來賣的屋子會不會小小面積東一間西一間
當然你們要是很急一定要換新屋就是另外考量
明年5/9以後的危老案獎勵就只有1.3倍
代表你們可建的樓板面積會更少是要轉都更還是拿少一點或是拿多一點北貸款
都要自己考慮清楚
你們可以同時簽很多同意書給其他建商沒關係
但是要看建商有沒有毀約條款如果有那就不要簽給他
如果只是危老同意書那無所謂
他需要屋主的資料才能去調謄本
請參考
你有現金可以支付那很好
你可以請建商先算給你看

建蔽率可以放寬到50%通常不會是問題因為你沒有店面其他建築細節你不用管你只要先把土地分區/容積率/建蔽率貸款金額弄清楚就可以大概知道有多少餘屋可賣

460~480%-225%=235-255%

你們的原容算起來260%左右要拿回原面積不背貸房價跟成本比要5.72 很困難

現在單價40-44 42*32.05=1346.1地坪10.13*460-480%=>46.598~48.624附近7年屋62萬算60萬2795.88-2917.44萬原建坪32.05 室內算30 假設新案公設比35%=46.1544-46左右44->2640萬 46->2760萬2917.44*0.08= 233.3952

我隨便找一張使照算的但是跟實際土地建物坪數差距不小

要貼也不用貼幾萬拉 基本上 蓋好的價值遠超過之前直接賣掉別住就好了直接找建商問誰要買XD然後去買一間10年附近的中古住 直接套利

可能要再細看住址是那一塊 原容超過256%用原容計划算

但是一樓的使用面積才是問題超過256基本上 一定要貸 200萬我看永慶資料是上面得地坪和建坪基本上一樓不會同意XD 因為現在新店面不划算

如果不管拿回面積通常台北都更都有房價倍增的實力但是20*46=920萬成本要算下去實際金額就不是那麼多

附近10年屋 約62萬拉 基本上這都更能做就做但是要看一樓因為要100%同意

k大 我碰到一個案子是2樓不同意吔最後一個餘屋賣掉可以減計貸款7成左右

還有一樓地坪 比上面還低耶 這個 有難度XD那邊是2樓 土地持有比例較高 這囧囉XD就是最後只是貼個幾十萬 然後房價翻1.5倍+新屋阿裝潢還比較貴D要看啦 如果一樓 持有道路土地一堆的話..裝潢 水電重搞 抓漏 油漆 浴室 廚房等 弄一弄都超過了根本送新房XD