現行實務是
建案剛開案的時候用承購單(人家講的紅單?)
這時候就是像選擇權一樣的概念
這時候買賣就是你賣多少錢給我有這個權利這樣
就只是一個承購的權利這樣 連戶別 樓層都還沒讓你挑(類似之前竹北排隊那玩法?)
之後會簽合約書
雙方約定付款方式 總價 建商表列施工時程 依照時程交付款項等等
這時候就像期貨一樣
這時候要買賣換約 總價金額不會修改合約書上的總價
如果有買賣方讓渡 就單純變更承購人 換章換用印
買賣方有價格上的價差就自己喬好誰要補給誰
這部分其實就跟建商無關了
之後完工 使照下來 過戶登記
這時候大概就等同股票現貨市場一樣
目前實務上是這個階段才作實價登錄
實際上也是大多這階段才會轉手量比較少
房市火熱的時候
上面選擇權跟期貨階段常常會換手來換手去的
這部分階段也是國昌它們一直希望預售屋實價登錄的階段
只是有個疑問是 這個階段的資訊該如何揭露?
或是應該說要揭露到那些到公開的資訊才對交易有幫助呢?
如果要這個階段就登錄 勢必要像期交所那樣建置電子化交易平台
這樣或許才有辦法比較快速的因應短時間內大量刷新變動的資訊
只是炒作紅單價格這件事情 要如何顯示在買賣價格上呢?
實際上它們只是在玩買賣這張有權利承購這間房子的紅單
連房子的大小 格局 樓層戶別都還沒出來 想要揭露什麼資訊似乎也沒有什麼意義?
到了期貨階段也許有.....但國昌委員比較在意的似乎是
建商實際賣多少戶 實際有哪些餘屋可以給人選 以及目前誰買賣多少的價格這件事情上
問題在於
這些部分 是否建商有權用營業機密的方式阻擋不提供呢?
如果以中古屋市場來說
買賣物件本來就沒有上述這些問題存在
但預售屋制度在台灣來說 的確存在一些弊病
建商烙跑的 或是代銷一屋二賣之類的
https://lihi1.com/XVVTc 像這種新聞 我們都已經看到見怪不怪也無感了
畢竟常常跟客戶講預售屋風險 很多客戶也只是當我們想賺他的中古屋仲介費所以恐嚇他
講了也沒用
那令我疑問的點是 預售屋制度在我國
似乎只有方便建商開案前期快速取得消費者的資金 用來週轉營運的用途
但是是否應該要一併承擔即時資訊揭露到市場上的義務呢?
還是與其這麼麻煩 乾脆直接規定建商都只能先建後售 這樣就不用煩惱
選擇權時期沒有戶別 樓層 都不知道要登錄揭露什麼資訊
期貨時期 沒有門牌 只有戶別代號跟樓層 如果真的想登錄
那顯示出來的資訊大概就這樣 比如世界首席C25F XXXX萬
理論上有代號就能揭露資訊
只是變成成屋使照下來以後還要再轉換成門牌在登錄一次的作業 就比較頭痛一點
大概把這些麻煩的問題點 舉例出來了
光想到以上這些思緒就感覺頭好痛@@
以我懶人個性 可能覺得與其國昌委員要想破頭思考上面講的怎麼化為登錄實務作業
不如直接立法限制建商只能先建後售這樣 會不會房地產市場比較正常且好登錄一點XD?