推 phcebus: 改的話動搖國本 什麼叫國本，就是炒地賺錢政商供應鏈 03/23 14:26
→ phcebus: 還有很大的重點是反對改的人的錢03/23 14:26
→ phcebus: 虛坪的問題是不計容積率的虛坪價格灌得跟含容積率一樣 03/23 14:27
→ phcebus: 這樣能生得出越多虛坪，利潤越大 03/23 14:28
推 phcebus: 影響蠻大的，利潤都從虛坪來的03/23 14:31
其實只要自己買地自建玩一次你就知道為什麼了
https://lihi1.com/ieoF4
以這塊土地為例子
58.522坪 建蔽率40% 容積率120%來看
單層可建容積面積23.4坪
總容積面積為70.226坪
就是蓋三層樓
所謂的容積面積就是主建物而已
房子只有主建物怎麼用?
當然要加上
樓梯 電梯 陽台 雨遮 地下室 花台
還有屋突(常會有人做書房或神明廳用 實際上是名目機械室)
上述這些就的確不算容積面積都是外加的
所以你自地自建也一樣 上述非容積面積 能蓋多都會蓋多 蓋好蓋滿
為啥? 因為蓋出來都是自己可以使用的面積阿
樓梯越寬大 坡度可以越緩 上下樓梯 越安全 樓梯之間的空間還能做收納儲藏
電梯越大一次載的人數可以越多 不用一家幾口分個幾趟才上去神明廳拜拜
陽台越大 還可以放個咖啡座跟朋友泡茶泡咖啡聊天 或吊床躺在那邊曬太陽
雨遮防止窗框附近的牆面直接經常性接觸雨水造成漏水 大致上能做的就做
花台喜歡讓家裡種滿各種植物綠化 蓋好蓋滿
地下室除了當車庫停車用 還可以弄個劇院系統就像這案子這種感覺
https://lihi1.com/Eo0gM
好啦 這些蓋好蓋滿起來
總共權狀(使用)面積變成70.226*1.45=101.8坪的電梯透天別墅了
建築成本試算
假設土地一坪30萬買的
30*58.522=1756
建築成本假設我喜歡薇閣hotel那家公司的設計假設找他們好了
他報給我的建築成本一坪假設12萬
12*101.8=1221萬
先不管後續裝潢 那整個案子成本做起來就是2978萬左右
換算大家所謂的虛坪單坪就是29.25萬
好~結果假設我房子蓋好後突然決定要移民澳洲去 房子不住了想脫手
建築總成本就是2978萬
買方A說: 你的建築物實坪主建物只有70坪 這樣單價42.5萬太貴了
一坪30萬賣我 2100萬跟你買 <=你是屋主你會想理他?還是當他神經病?
買方B說: 你的建築物雨遮跟公設坪數一坪只能算10萬 所以應該是30*70+30*10=2400萬
2400萬才是合理價格賣給我 <=你是屋主你認為.....?
買方C說: 現在武漢肺炎好嚴重 景氣看壞 2500萬收<=你是屋主你認為.....?
買方D說: 我好喜歡你的房子 3200萬跟你買 <=是否是這買方會成交?
這個故事告訴各位 吵那些虛坪實坪一點意義都沒有 人家想賣你多少總價才是重點
總價跟成本+認知的利潤有關
當你自己自地自建 你也還是會因為蓋出來那些容積外的面積可以使用也可以賣人
也是會蓋好蓋滿
講句白的 現在台灣一堆二次施工的頂加 陽台外推就是個例子
賣價跟什麼實坪一點關係都沒有 人家想賣你多少總價才是真的
不喜歡真的可以自己成立建設公司蓋你認知的產品看看會不會賺錢 或自己買地自己蓋
最後你還是跟大家做一樣的行為 如此罷了