經過這幾個禮拜的實際看房
仲介 投資客閒聊 科技業與供應鏈現況
以及整個美國疫情狀況來看
歸納以下淺見供討論
房市高風險因子:
1. 失業潮: 目前市場上最大的風險是失業潮，
美國才剛開始就爆了超過2000萬人領失業補助金
消費大幅縮減的情況 肯定影響眾多台廠供應鏈
台灣還沒感覺 是因為遞延效應 (3-12個月)
前面大浪來了 要等幾個月才會反映到供應商
服務業有受影響但因為台灣疫情控制得好
所以感覺還撐得過
失業/減薪/無薪價 會影響買賣和租屋市場
2. 高槓桿: 這幾年包括現在，錢太好借利率太低
因此高槓桿的自住和投資客不少
但因為利率實在太低 基本上有點錢就可以撐蠻久的
或是透過其他方式借貸 增貸 轉貸 基本上要斷頭沒那麼容易
所以這也有遞延效應
但失業+高槓桿 尤其是自住槓桿開滿的 風險最高
投資客只要現金流控制得宜 有各種管道拿錢 這波應該死不了
投資客做法
1. 現金備好備滿 增貸 轉貸全開
準備掃斷頭貨 短則3-6個月 長則1-1.5年
2. 包租公 嚴選房客 基本一定要了解職業收入
給代租的更要嚴格控管
自住客作法
1. 別急著進場，半年後說不訂有意想不到的價格
但一定要持續每天看房 出價
因為樓上投資客比你還認真找破盤貨
買房自住 最好準備3-4成現金
有300萬現金不要買超過1000萬的房子
其中1-2成留著避免風險
補充: 我在美國的戶頭收到川普的$2900美金
甚麼都沒做川普直接給錢 太神啦 !