雖然是月經文, 還是很想請問各位高手包括Ceca公寓神的意見
關於市中心老公寓的未來，正反雙方意見都有，可是看衰的比例似乎越來越多, 根
據28法則, 賺錢的人是少數, 這時候會不會是人棄我取的時機呢.
我的觀察是：
因為台北市公寓幾乎是40年以上屋齡，假設第一手屋主是30歲購入，現在已經是
70歲。70歲根本很難爬3樓以上樓梯，一摔下來femoral neck fracture就長期臥
床,所以老人會換房搬走，現在住的不是第二代（40-50歲 )，就是出租給租客。
而當40歲的公寓再過20年，第二代的屋主也老了，也要換屋，只是此時屋齡已60年，
很難找到接手，剩下的只有出租價值，這也就是3樓以上公寓抓交替很難. 可是很
好租, 因為除非台北市沒有窮人了, 不然一定有一堆看中便利性,實用性或學區的
租客進來.
問題在於公告土地現值還是很貴，公寓價格再如何跌大概很難跌破土地價格。
政府因為安全性等考量，一定會再釋出危老改建等利多, 來解決老公寓的安全性問題.
搞不好公寓跌到一定程度就有建商願意出手全部買下，自己改建。
逢低買進精華區公寓是我的考量，因為房子會不值錢，但土地不會壞，只會漲.
事實上最近也入手一間市中心老公寓, 成交跟鑑價差不多, 一樣85成30年, 1.31%.
如果公寓真的長期看壞, 銀行比你更擔心他的擔保品價值.

你忘了都更，最近好多都更都動工了，等你70直接住有管理的新大樓，更棒～～ 老人更需要管理好的大樓

為什麼不是intertrochanteric fracture 呢

遇到專家嘞 我其實也只會看femoral neck fx XD

公寓看地點就好了

看地點，買個社子等都更就糗了

你覺得溫州街有可能都更嗎？ 屋齡45年了我覺得報酬率是沒辦法跟桃園比拉

所以說要"精華區", 不是待開發或重劃區.

期待改建或都更倒不如期待地震

以前人說退休後要去鄉下山上種田養豬, 根本是鬼扯. 叫救護車等30分都到不了醫院你就知道, 人越老就是要離醫院越近@sam 都更難, 但是公寓再跌建商就會乾脆全買下走危老.佳元臨沂那棟就是建商一個價讓屋主cash out出場, 走危老

公寓下限應該就是建商可以入手都更的價格，畢竟台北土地值錢

基本上可以入手都更的價格就是跟著新房價跑啊所以精華區舊公寓終究還是會呈現新屋的一定成數

可能要過個30年 等大部分年輕人都被洗到外圍 都更的阻力才會比較小

現在70歲都還活跳跳的 還早啦

不知道政府有沒有精算過 容積率 容積獎勵 房價 要怎麼平衡現在看起來 都更要成功 不是拉高房價 就是拉高容積獎勵如果只為了老屋安全 其實沒必要往這兩個方向走

都更難啊~~可能下輩子有機會~替自己的子孫拚個都更吧

你的盲點就是，以為都更失敗都是因為錢不夠多很多人不想都更只是不想等跟不想搬家 根本跟價錢無關一棟有一個這樣的人，都更就可以卡十年現在獎勵已經夠多了，該加強的是取締違建先剝奪那些違法取得的利益，都更獎勵才會誘人

我一向是認為應該以補強代替容積獎勵

而且住老公寓是自找的，不安全與政府何干？憑甚麼要拿公共財去滿足你的自我虐待慾呢

強制老屋健檢 補強費用部分由居民分攤 都更獎勵全面降低

都更幾乎都卡在老人吧，年輕人那麼會算只要帳面價值增加 幾乎都是同意

雖然我們社區也在談都更 我是完全支持都更完全由住戶出錢

結論就是，老公寓不是不能買，但一定要了解住戶想法

不都更就補強啊 補強後可以再戰一百年

千萬不要以為土地價值高 房子夠老 就有機會都更買錯你的錢會卡在這間垃圾房子上很久很久補強算了吧，房子就爛成那樣了，補到安全一樣很難住樓板隔音差怎麼補? 管線老舊生鏽怎麼補? 外牆漏水?全部都補好，那跟重蓋一棟是差在哪？土地值錢不等於不能分割的土地持份值錢，兩者差很多

那都不是問題啊，有租客會租就好了繼續罵老公寓不好，反正租金就擺在眼前的一直漲

買老公寓看租金，你真的不如去買中華電不能都更的老公寓 每年貶值應該比你收的租金還多

當稅率達到30%以上時 你就不一定會想要存股領息了

看看歐洲動不動就3~4百年的建物，等都更？看你曾曾曾曾孫有沒有可能這樣？

稅率30%以上你可以去買美股或REITS啊 海外所得不計入中華電只是隨便說的，重點是買公寓純收租根本不划算

ㄏㄏ繼續說你的大道理，隨便手上一套都超過5%投報，最近房價又上來了，拿去鑑價轉貸還能多貸兩三百找物件繼續買

我好奇有人因為公寓跌價 而被銀行要求補擔保品嗎

慢慢買吧，哪天一間起火燒死人你就等著被假扣押財產

如果c spine frx呢？

公寓起火若是房客疏失跟房東有何關西, 我水電管線都換,裝潢申請室裝, 也不違法格套

如果你有合法申請隔套 消防安檢也合格 那無關啊問題是很多5%以上的人是這樣嗎 呵呵

你是不是活在2014？那個時候老公寓就是用都更炒起來的，到現在大家都看清楚都更有多難了，所以台北老公寓才狂跌不止

看有些是買起來隔間出租 等督更

台北市老公寓狂跌不止是哪個平行世界

不過現在有閒錢的都投入股市了 台北房價凍粉久了

大概是想買的人製造的鬼話，唉 可能是想買大安區一坪十萬吧

我也想要收正青田麗水門牌，最好狂跌到40萬如果有的話 立馬約代書支票下斡

要避免骨折就是要多爬樓梯運動訓練

等不到的機率比較大

出租等都更 正解

違章頂加這種地主抗性超高，完全是都更阻力，拿翹說自己是84年前加蓋已經合法，明明只是緩拆，現在看來政府早該強制執行拆除只要住戶有頂加的幾乎不可能參與都更，鄰居完全被卡死

你忘了台灣年輕人薪資漲幅是非常驚人的速度在往上增長

紅蘿蔔再多都沒用 排除釘子戶需要的是棍子...

拆了頂加你就確定能都更？釘子戶像永春那個是因為頂加？

台北市老公寓只漲不跌的原因在於台灣年輕人口袋越來越深

大絕招還是 違建拆除 違規使用停業 持有稅提高

沒關係反正我還年輕買來慢慢等，反正總有一任市長會解決這個問題

還有台北市老公寓原住戶自己都會搶其他層不給別人機會QQ極少數台灣年輕人就是抱持著"別人一定跟我一樣窮"的想法每天都眼睜睜看著別的正常台灣年輕人買光掃光台灣房地產

特別在北市精華區的危老合建，地主能分回的權狀坪幾乎兩倍，沒有釘子戶只有條件戶

羨慕妒忌恨之餘只學會碎念"這一切都是假象房屋一定會跌"

與其整天幻想別人的財產不如認真面對自己的人生

其實,就30年繼續轉手到300年..並且,房子變成100歲後,其實外觀看起來也不會差太多..XD你是用70年前蓋的醜屋去想30年屋變70歲會長那樣.那是一個美麗的誤會..XD今天的10年屋,過了30年,其實也會長的跟他現在差不多.他不會過了30年後,就變成跟今天40年屋長的一樣.而當你看到40年屋還是長得跟10年屋今天差不多的時候.一棟5000萬行情,你覽趴壓著還是會買下去.哀,一般人怕老房子是因為,看到早期白癡建築師設計的鳥屋.然後一直幻想房子老了會變成那樣.但是你老屋玩多了,你就知道不是這樣一回事.40 50 60 70年的老透天,翻修後,都嘛長得跟新屋一樣.而,0年屋你看了他10年20年..其實只要你記憶夠深,你也會知道,他視覺上..通常在1x年後,就定型,後改變並不會很大.所以房子1x歲的時候,就可以看他後面幾十年的長相是哪樣.當然如果你是廢墟,或是海風侵蝕,那種另當別論.

#1Uz8XP-2C大提到的老房子還是有價格，的確出現在之前板友的大安區房屋情況，即使有年份一樣價格還是高

青田麗水40萬以下當然有可能 大屯火山噴的時候 intern那時也會買嗎？ XD

你在大安區有一個25坪的空間...這個空間無論她土地持有多少,房子多老.他就是要比萬華的同樣大小空間貴三倍..XD

其實這些之前ceca都已經講過，回去找他的文來看比較快

一堆人90歲還在爬5樓公寓

還不如去看台北市政府之前做獨居老人與沒電梯公寓老人就醫的調查，看看能不能找到有用的資訊買老屋要是有順利都更賺錢機率很高，但是也可能屯了幾十年沒下文，如果有財力可以大量屯不怕等，那當然可以。但只買一兩間，基本上還不如把全部的錢都拿去簽樂透，收益說不定還比你買老屋高

好啊，那跟樓上說定了喔，我每個月繳8萬房貸你就去買8萬樂透，反正你覺得買樂透賺錢機率更高敢講不要不敢做喔，整天說些屁話

是不是中文不好啊，兩個機率都很低，都不用太期待，我都不會想賭。公寓都更要是這麼容易，的都更熱也不會在這三五年消退的這麼快，要有收益大量屯才有機會，買個一兩間要賭自己有生之年看到都更得上輩子有燒香才行公寓還能漲一方面是居住需求還在緩步增加，目前戶籍人口已經在掉，健保納保人數成長趨緩，加上少子化的打擊，公寓都更夢還有很多不確定因子等圓夢的過程中，還需要處理財務問題，隔套出租也有管理問題。30%以上稅率的專技人員，建議還是專注本業為主，培養省力的被動收入為輔，免得業外事業佔據太多心力，結果本業出包爆炸，得不償失

那麼多人敢一個月貸五萬八萬去買舊公寓，你卻不敢拿同樣錢買樂透，這就說明你在鬼扯，等你敢一個月拿五萬買樂透再來捍衛你的論點舊公寓再怎麼樣也能住，自己不住，租出去租金是新屋8成，投報甚至更高，能靠租金繳房貸的幾乎都是舊公寓才有辦法幻想型的才會以為舊公寓只能等都更我同學之前入手桃園大學旁整棟舊公寓改40套，早就退休去了

未看先猜有OGL

舊公寓能扣除貸款還產生正的資金流，新屋幾乎沒辦法

都更夢有這麼好熱度怎麼會退燒，就是太多人夢碎了，要是有這麼好應該要續漲才是啊台北租金投報率低這眾所皆知，租金有新屋八成一樣低如果有資本可以搞出40套出租，光原始資本就可以退休了，而且有正職買間公寓賭博，與轉職包租公大量屯根本兩回事找你的邏輯，老公寓應該要賭身家，加價大量收購才是，這年頭還有人這麼傻嗎

都更？不用說台北市連新北好點的區都談過五次以上

投資是看機會成本 世界上又不是只有舊公寓能買用隔套退休是自找麻煩 光日常管理就要花不少時間更別說萬一出現公安事件 你的退休生活就掰掰了

看到有人說要等都更就笑了

基本上你持有出租是不敗的 收租金順便等都更等不到都更就收租金而已 雙贏但如果買一間老屋自住 雖然不至於跌價 但生活品質一定比不過大樓 不過也看個人 很多事情是習慣就好你持有一間等都更 也許你這輩等不到 但至少能幫孩子都更之後價格翻漲三倍 就像中一次樂透一樣

大安區一堆70歲在健身慢跑，你你能臥推60嗎？80歲的老奶奶可以喔

桃園搞40套出租不用多少錢好嗎? 重點是資金流還是那句話 幻想型的才會以為公寓只能等都更自己下來玩玩看吧deltaz 就是笑你以為舊公寓只能都更, 還一直強調都更夢XD尤其現在銀行越來越願意給30年貸款, 舊公寓要靠租金產生正資金流比以前容易多了

不過最大的問題還是 你壓了多少錢在上面老屋沒有不能買 是價格的問題如果買的價格出租還不夠付利息...那...就...GG了

現在的利率不太可能不夠付利息...基本上現在貸30%, 租金收益率有3%就夠繳房貸打錯基本上現在貸30年, 租金收益率有3%就夠繳房貸

是啊 所以我才覺得 可以買來投資 自住就算了

老公寓租金收益率3-4%算普遍, 地點挑得好價格好, 8%也是有

反正夠繳房貸就能放著, 繳的房貸大部分其實等於存錢

我也好想買間放在那邊 有朝一日翻三倍不過 那時候我可能已經用不到了 QQ對啊 就把錢存在看的見的東西上而已但不要過度期望此生就能都更 要抱著前人種樹 後人乘涼

不需要等房價翻 就算沒賺賣掉 之前繳的房貸還是有賺

悲壯的決心再買 不然買了之後可能會不耐煩大建商也是把錢壓在土地上 一等30年 等到自己兒子蓋房然後爽到小孩 yes

30年房貸+1.31%貸款 基本上現在入手老公寓就是穩穩資金流就算沒溢出 也等於是存錢, 而且以頭期來算 應該有5%以上房租收益率有3%, 扣利息就有一趴多, 20%頭期, 隨便嘛5%只有幻想型的才以為老公寓都是等都更 自己下來買看看啦

存股不如存房的概念 還抗通膨兼樂透性質 XD

以前要買房出租 貸款都是20年 要找到能打平貸款養自己的很難, 要有五六趴以上, 現在容易多了

40套是管起來辛苦 能正現金流倒是不懷疑

我同學也是整天靠杯甚麼要收房租換水管很累 明明就整天看他發FB帶老婆去這裡那裡玩

40套x6000二十幾萬 夠繳4000多萬的本利和了桃園...央大附近的房價 4層樓雙拼 8間40坪算起來也真的是四千萬內應該還夠隔套裝潢費 時機時機的吧能剛好買到整棟出脫的難度不低悲壯的決心就是Tosca買的港保...3萬美金80年後還你330萬

他不是央大, 某個我也記不住名字的鳥大學, 人家整棟轉移給

完全是買給孫子爽

整棟賣就是買家跟賣家都要很剛好 2400萬賣你一棟你也要考慮 銀行搞不好貸不到7成 含裝潢要壓一千多萬現金畢竟十年前的桃園和現在差別不小

貸多少我是不知道 不過我想他頭期沒有一千多XD

貸的部分其實 前兩年可能因為你取得價格偏低

題外話 香港現在這樣 港保單還能這麼悲壯嗎？

3萬美 80年還330萬美 這樣不錯耶

他應該買保誠吧 英商最終保證 美金計價 暫時大概safe

問題是 1. 80年會不會GG 2. 那種應該都是紅利保單

6%複利滾不停的類型 但是20年內取出扣費用很重這樣

如果你開業醫 3萬美金是還好 現在境外保單很多都一口20萬圈錢的規模放大不少

包租公跟有自己稅率上30%的本業，能分配在出租管理上的心力是不一樣的，照原文他這樣玩不建議，要不要買老屋邊當包租公邊等都更是完全不一樣的問題

也是 不過可以讓老婆去收租 名副其實 包租婆除非老婆也有事業

老婆找水電工來換水管 這片我看過

噗 是去租客家換啦 結果租客就是水電工 XD

租房沒那麼麻煩啦 我房子出租十幾年了不要當幻想派好不好除非有需要維修改建 不然房子基本上多半沒甚麼事去年我租人的房子漏水要改建 我基本上也是一兩個禮拜去一次 去個五六次而已根本不會影響甚麼本業二月修好到現在 我一次都沒去過 每個月就是看房客有沒有準時轉帳而已是影響甚麼本業?

(你的本業是晚上看美股吧...)

最近我也不怎麼看了 每天死魚不如睡覺 接近加碼或停利點再看就好

你的本業就是...包租公吧 兼買股

一個禮拜去一兩次，重點是白天，有本業要顧的人，特別是像原po是醫療人員，哪來的美國時間一星期去一兩次

這篇恨血淋淋 身邊非常多台北市長大 現在30歲左右的都遇到這問題 30-40年老公寓沒人要買 有行無市 以前很好出租 但是柯文哲公宅出現以後越來越難租出去 但是談都市更新........你去開過會就知道 等老人死掉還比較快 起碼再20年而且 台北市老區規劃很糟 甚至應該說沒規劃 公寓在巷子裡的 很難整合大塊基地 頂多蓋華夏 這樣你的室內面積起碼被壓縮20% 而且都更不是不用錢喔 我接觸到的 原本室內50坪 你弄起來室內要一樣大 要好建材 要一個車位 一樣再拿1000多萬出來 中間還要搬出去3-4年 老人根本受不了以前老公寓好租 是外縣市來的奴隸多 現在連台北市自己年輕人都被桃園、新北、新竹搶走 連大安區應稅收入都2年噴掉20萬 根本就是沒落徵兆

為什麼我要白天去? 假日跟晚上都可以啊, 工程公司也都會配合我時間啊Xd

林口戰隊來了，30~40年老公寓真的沒有了

基本上我只有一次是因為剛好下大雨可以看漏水狀況 才臨時白天過去

台北市嗅覺靈敏的 都搶先到重劃區佈局了 固守老區只剩下存量 沒有增量

我房子出租這麼多年, 房租我偶爾會配合房客減收或是延遲但管理上從來只有房客配合我

@asole 可是還是有年輕人願意住40年老萬華啊！規劃差 違停都沒關係 因為是台北 好香

未來等到一百年可以申請三等古蹟啊百年古厝

當然要買起來囤啊，牆壁越斑駁越值錢

林口學區不是更好 何必花2倍住北市省下錢車可以開超好歐

剛查台北大安區公寓走勢來到兩年次低...嗯嗯...

大安其實很大喔，不要靠山考市場靠墳墓的「精華區」當然就限定溫州、青田、麗水，其實沒什麼跌

大學有些雙北來的同學，後來也都到新竹定居，現在遇到不住雙北到園區工作的人也增加，因此可能在公寓的供需也是會有影響

70歲以上照樣爬樓梯的可多了，爬到90的大有人在

85成 1.31 30年 醫師的貸款條件真的很優阿哈哈