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地跨中壢與大園的青埔高鐵特定區，近年因公私開發案接力開幕啟用，翻轉了昔日「草
長狗壯無人煙」的景象。如今青埔每逢假日就湧現人車潮，且因區域發展日盛、房價又非
高點，激勵不少買家積極搶進青埔……
俗稱青埔的高鐵桃園站特定區，近來因IKEA桃園旗艦店、新光影城、和逸飯店、橫濱八景
島水族館X-PARK等民間大型投資案接力開幕，頻頻攻佔新聞版面，且因後疫情時代的國內
輕旅行正夯，使當前的青埔每到假期便遊客如織。
不僅觀光人潮引爆青埔，近期絡繹不絕的賞屋群眾，亦讓當地建案應接不暇。許多案場表
示，隨著青埔建設到位、生活機能成形，早期對青埔抱持懷疑看法的買家已改變想法，紛
紛搶著在青埔購屋，因此近來各大案場均門庭若市，房市前景也在人氣暴漲的加持下，閃
爍著璀璨耀眼的光芒。
利多齊發 房市大回春
青埔今年房地產買氣迸發，令許多消費者百思不解，因為不少民眾認為，早年青埔崛起導
因於該地的國門延伸題材，可是今年國門受疫情干擾形同封閉，何以青埔的房市非但沒有
走衰，反而還逆勢增溫呢？埜揚廣告副總經理謝智淵指出，關鍵就在於青埔已進入的建設
收割期，在豐沛利多的鞏固下，當地房市自然渾身是勁。
謝副總的說法，從桃園市長鄭文燦近來的諸多對外發言可獲得驗證。鄭市長日前於「二○
二○智慧城市新經濟力論壇」、「桃園郵局一○九年擴大局務會議」等場合進行演講時，
一而再再而三地細數中央與地方在青埔的建設政績。
鄭文燦指出，配合中央的亞洲‧矽谷計畫，桃園市府在青埔籌設了亞洲‧矽谷創研中心，
培養高科技新創產業聚落的同時，也戮力將青埔打造為智慧城市的示範場域；除此之外，
市府還在機捷桃園體育園區站一帶建置國際級的桃園會展中心，力圖使青埔成為我國面向
國際的商貿櫥窗。
不僅產業前景雄厚，青埔也是桃園市府鼎力塑造的宜居城市。近期民間連番完工營運的食
住、育樂場所，為青埔創造了多采多姿的生活機能；官方操刀的桃園流行音樂露天劇場、
橫山書法藝術館與桃園市立美術館，則為青埔營造出濃郁的人文質感，且重劃區內還有諸
多綠地、埤塘與溪流點綴其間，完善的規劃與富饒的前景，讓青埔房市在消費者眼中顯得
成色十足。
買盤扎實 房價支撐強
由於現在的青埔，已與開發初期呈現截然不同的風貌，因此京懋建設協理鄭名瑋分析，往
後青埔房價將維持穩健成長的態勢，不會重蹈早前價格大起大落的覆轍。
早年的青埔雖不乏公建話題，但當時各項建設大多處於紙上談兵的階段，並無實質進展，
以致於房市的支持力道相形薄弱。故先前的青埔，確實有價格虛胖的問題。
不過鄭協理表示，青埔經過多年發展，官方與民間的投資項目相繼開花結果，重劃區的生
活機能也臻於周全，這使得青埔的消費客群從以往的投資、投機買盤，轉型為投資、置產
、自用客源兼具的健康結構。加上青埔目前的房價仍比前一波多頭時便宜，故鄭協理認為
，眼下的青埔正處於「房價非高點、建設已到位」的甜蜜購屋期。
大環境助攻 長線可期
不只是短期發展備受看好，業界對於青埔房市的中長線展望亦積極看待，原因在於大環境
並無悲觀的因子。謝智淵副總說明，前一段時間青埔房價由盛轉衰，主因為投資風氣過盛
，引來政策打壓。如今當地房市已非純然仰賴投資客，且近來官方也一再表達不會再打房
立場。所以昔日的風險因素已不存在，故市場前景不容小覷。
再者，後疫情時代各國灑幣救經濟，印鈔規模令人瞠目結舌，於青埔開發之初便在此深耕
的上順房屋開發代銷執行長楊智維透露，從過去的經驗來看，當全球量化寬鬆大行其道的
時候，我國房市便會掀起一波資金行情，對房價產生推波助瀾的作用。
楊智維進一步剖析，市場上大量的游資湧入房市，最主要的目的在於保障資產價值，但把
錢往哪裡放保值效果最好呢？想必是建設話題豐富、買盤紮實的區段，於是資金往青埔流
動，乃是可預期的市場發展趨勢。
後續話題多 鞏固市場
除了目前可見的公、私部門大型開發案，楊執行長認為青埔房市至少還有兩大加持力道：
其一是徵收戶的客源挹注，其二則是被譽為青埔金鑽地段的Ａ18高鐵桃園站前地上權招商
案。
青埔高鐵特定區周遭有多起區段徵收開發案正在進行，包括機捷沿線的站區開發、濱海城
鎮的新市鎮拓墾，以及號稱我國史上最大規模區段徵收案的航空城計畫。這些新開發區最
近幾年接連進入徵收補償階段，大批徵收戶也開始在鄰近區域購屋置產，其中青埔因是航
空城區域的都會核心，建設進度也相對快速，遂成徵收戶落腳的熱門之處，進而推升了青
埔的房市買氣。
不過徵收戶對青埔房市的助益多屬短期效果，站前商業聚落的開發，才是牽動青埔長期繁
榮的重中之重。桃園高鐵站前的「中壢區青昇段241、241-1、241-2地號」招商案，基地
面積逾十公頃，開發總樓地板面積可望超過十萬坪，預計闢建為集商場、商辦、餐旅、交
通機能於一身的中樞商務城，投資金額估計突破百億之譜。
Ａ18站前招商案的規模恢弘且地點鍍金，據此評估，若該開發案招商順利並啟動建設，可
望將青埔不動產帶往前所未有的新高峰，也讓青埔房價的天花板變得難以臆測。
機捷三站區 各有千秋
雖然青埔房市冉冉升起，但該買在Ａ17領航站、Ａ18高鐵桃園站還是Ａ19桃園體育園區站
？許多消費者始終舉棋不定。對此楊智維執行長說，青埔地區的機捷三站定位各不相同，
消費者可先了解三站屬性後再做購屋規劃。
楊智維指出，高鐵、機捷匯回的Ａ18，投資量能最旺盛，往後將是高鐵站區的機能最多元
的核心商業區，因此房價高居青埔之冠。未來當地的產品型態也將朝兩極化發展，一端是
鎖定中高端就業客層的商務小宅，另一端則是訴求突顯身分的豪門大戶，若民眾想買中小
坪數的一般住家，可能須往Ａ19站尋覓。
有別於Ａ18的豪奢定位，Ａ19站周邊的發展藍圖則較平易近人。Ａ19站是青埔三站中受飛
航管制影響最輕微的區段，所以容積運用的彈性較大，房價也相對親民；加上該地聚落形
成的步調比Ａ17、Ａ18來得早，現已不乏鄰里生活設施，故相較另外兩站，Ａ19站周遭更
適合首購、自住族群落腳。
至於Ａ17站一帶，因不少地方受航道限高枷鎖，是故該站周遭以低密度高級住宅區為藍本
，宛如桃園高鐵站區的民生社區，適宜想就近享受青埔機能又重視居家安寧的消費群眾。
地價翻漲 房價難回頭
鑒於青埔當地的土地單價已飛漲至六、七字頭起跳，有意在青埔扎根的民眾，可能沒有太
多猶豫的時間了，因為後續推案在反映土地成本的驅使下，價格水位料將進一步攀升，屆
時的青埔，恐難再有低於三字頭的便宜可撿了。
本文摘自2020年9月5日出刊之《住展雜誌》459期編輯脈動單元，同期內容除本文外，並
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心得：看文章分析桃園高鐵站前的開發是最關鍵的
不知何時才會明朗確定