先講台積電話題
三奈米在南科做，但畢竟是在南科
招的工也會以南部人為主
除了剛畢業的新鮮人之外
也許大部分招到的是本來就在南科的人跳槽過去的
這些人本來就是剛需
就算不去台積電高薪的工作
晚個幾年也會買房
所以以剛需的人口數來說差不了多少
上面說的不是看漲或是看跌
而是要表達南科台積電影響剛需人口數不大
下面是短期看漲的理由
北部人只知道台南有南科
其實旁邊還有永康工業區、安南工業區
舊市區也有大量公部門、學校和服務業相關就業人口
有來過舊市區跟永康就知道
一個字 “擠”
路小條，汽機車多，上下班時段哪條路都塞
擠在這小小的舊市區跟永康的大量工作人口之中
租房子的一定不少
只要旁邊安南、安定甚至西港漸漸開發起來
這種擁擠的壓力一定會往外擴散
仁德歸仁就比較難講
畢竟地比較大，又偏離工業區一點
要供不應求比較難一點
所以安南...
就是這樣
※ 引述《wpjd (colorful)》之銘言：
: 從三個面向討論看看
: 1.產業面
: 直接看這半年來最熱的話題, 台積電吧
: 其實今年才炒台積電題材, 是不是有點晚了啊, 五奈米和三奈米是一起規劃的
: 五奈米的人力也都差不多到位了, 三奈米...是台積電在台南最後一個廠了耶
: 按照新聞, 之後的研發中心和二奈米都要回新竹了, 加上GG在南科就是量產
: 量產廠其實都正走向無人工廠, 接下來南科GG新增的高薪員工, 真的有那麼多嗎?
: 好, 如果說南科不只有台積電, 是沒錯, 但南科的產業結構始終與竹科有差距
: 撇開台積, 光看Design House數, 南科就算有, 也是零星的小辦公室而已
: 南科的"高科技+高薪"族群, 其實比竹科少很多啊
: 那如果不看南科呢, 舊台南, 其實就剩下資方天堂的血汗傳產, 和景點的觀光業
: 大致上就跟鄰近縣市類似(又老又窮?), 沒有什麼年輕的移入力量
: 2.基礎建設
: 台南的最大問題是交通, 這一兩年的建案也最愛炒交通建設話題
: 但...動工中的鐵路地下化, 先不論施工一直往後延長(偏政治議題)
: 現在的規劃, 看交通部官網, 就只到大橋站"以南", 沒有跨過柴頭港溪
: 整個東橋重劃區期待已久的地下化大橋站, 地下化康橋站, 不知道要等到何時?
: 再來, 這幾年有去過安南/安平/九份子的案場的人, 一定百分之百聽過"北外環"
: 不誇張, 這些區域每個代銷都滿口"北外環"...以後15分鐘進南科...
: 但是現在整條北外環, 就只有第一期完工, 第二期還沒蓋, 第三期蓋一半
: 最重要的第四期, 整個九份子重劃區都在期待的, 目前公開的訊息, 只是評估中?
: 代銷喊的完工時間都很美好, 但大家還記得光一個鹽水溪橋拓寬就蓋了多久嗎...
: 最後是最扯的台南捷運, 明明連路線, 行車與軌道模式, 都還沒確定, 更別提施工了
: 卻已經有不少建案在打捷運宅了, 真的是很有自信
: 這些都還看不到摸不到的建設, 等到一切到位, 現在買的房子都已經舊了啊...
: 3.產品
: 這幾年台南開始出現大量的大樓建案, 慢慢翻轉台南人只愛透天的印象
: 但是各個建案都是兩房被快速掃光(這半年最嚴重, 因為大量北部投客南下)
: 不過呼應第一點其實有些矛盾, 如果主打台積電高科技話題
: 台積電的高薪工程師, 怎麼可能去接手兩房或小2+1房?
: 以他們的收入, 四房或大三, 或是1500上下的透天, 才是目標吧
: 台南扣掉台積電, 年輕的移入人口在哪? 傳產年輕人根本窮到不敢成家
: 而住慣地30建60的長輩, 要他們搬進室內不到25坪的大樓...這...
: 另外, 台南幾個明星重劃區, 路真的很小條, 真的很小條
: 要把建地最大化, 也弄的太誇張了, 代銷都會說, 沒問題, 我們建案都會內縮
: 但不是這樣的吧, 本來就要內縮, 兩回事吧, 道路窄還是窄啊
: 再加上台南人最愛的路邊臨停, 只要有一台車臨停, 後面全部都要逆向繞過
: 而這場面竟然要發生在最新最好的重劃區裡面, 台南的地明明就還很大啊
: 這樣戶數密集, 路又小條, 交通打結的重劃區
: 真的夠宜居到吸引大量人口進駐嗎?
: 台南因為交通的關係, 最適合的其實還是像鄭仔寮虎尾寮那種低密度開發
: 但這樣的產品已經越來越少且趨於零星了 (透天因為總價高也不好炒)
: 以上...一些對台南的觀察與疑慮, 提出來與大家討論
: 或許三,四年後, 現在這波熱炒的交屋潮, 就可以見真章了吧