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BMW220i (BMW220i)
2020-10-13 03:06:56很多人算法就是 年收租金-利息-持有成本/頭期
但也很多人說槓桿不能算進去
直接收租/總價
這樣算的話除非特別按建不然頂多3~4%吧
大家覺得怎樣算比較適當呢?
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abyssa1 (abyssa1)
2020-10-13 08:14:00兩種算法各有其意義 一個是ROA一個是ROE
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mfcke (drive)
2020-10-13 08:12:00台灣房地產不用這麼精準 主要都是賺資本增值 收租都是順便因為我們租金說真的不高
最起碼租金要超過月繳房貸總額 不然都是負現金流量你信用好的話可以只還息不還本 那麼報酬率一定很棒
用總價是真的比較好評估跟計算 這是審核物件的第一關而且認真來說 是ROIC 而隨著本利和的開始 會慢慢往用總價去算的結果接近 會上來問租金的 多半都不屬於那種不用考慮租金 租金零用錢 甚至不出租 的手骨粗投資客 有些現金流沒那麼寬裕沒太多閒錢的 不適合尤其又只有一兩間的 這種不考慮租金投報常常就是被本利和壓到斷頭 房市向上熱絡還好 有什麼狀況死第一個這也是為什麼房市長期是向上 有人卻會抱不住的原因如果你的本利和跟租金接近甚至超過 怎麼會抱不住 當然好好挑物件 要賠售不容易
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mfcke (drive)
2020-10-13 08:15:00你衛星市鎮 可能就可以到3~5%你要是要增加 就是隔套那種 去把它提升報酬
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abyssa1 (abyssa1)
2020-10-13 08:15:00收租ROA很低 但是可以用貸款把ROE拉很高
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mfcke (drive)
2020-10-13 08:14:00你就租金/總價 依縣市有不同投報要求用台北市正常店面來說 大概只會比定存高一點
google投資報酬率 分母是不是總投入資金那你跟銀行借的為什麼會在分母裡你付利息就獲得貸款了 賣掉就換掉了好 如果你分母要用總價 代表你拿出來總價的資金 為什麼分子也就是你的淨利還要扣掉利息不對 你二的分子也很奇怪 直接收租連持有成本都沒扣你的收益怎麼會準像我現金投報大概是6.5 如果用總投報的算法大概3.5但實質上我一年出了200多萬 獲利10幾萬 你覺得這樣投報是接近3.5還6.5
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ppnow (no ways)
2020-10-13 03:17:00賣屋抬價用一，買屋砍價用二啊這問題很簡單啊，比如融資買股票，用4塊買了10塊錢的股票，請問你分母用4還是10？
不過坦白說 你這問題在房東社團也爭論過 也有莫名奇妙的卡通大頭貼罵我亂教 但我把詳細數字貼上去就閉嘴了假如投報只有3-4% 或看到某版友說他快要2%不到了 拿出200萬 賺沒幾萬元 這種就是要賭資本利得 跟收租的物件選擇不太一樣 收租物件只有這投報 乾脆不要玩
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ceca (生活藝術大師 N)
2020-10-13 03:41:00都看就好了...何必一定只看一種算法?
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garyddt (烏龍茶好喝)
2020-10-13 04:55:00ROA跟ROIC
ceca說對了。兩種都看。一種我方便計算。但要跟人說會講現金跟頭期的
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maypcc (The K)
2020-10-13 07:38:00都看 但用總價來算比較一致 新成屋自備5-30%都有 有些廣告保證8%10%其實是乘槓桿上去的
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lbehide (歲月兩三事)
2020-10-13 08:02:00支出成本要準的話就是把還款本金拿掉只計利息，但這也是假設租幾年就要賣的算法。不打算賣就計總價加利息（總支出）。分母還是依最終目的改變。
那個不用信用好 理財型房貸借出來就可以做到 但理財型房貸借出來利率高一般房貸多點這樣的話你的投報就是固定的 不會逐年降低
理財型房貸好像利率高不少有些企金也可以只還息不還本 三四年談一次利息
最多高一趴吧。沒遇過更高。但聽過更低有些會轉貸或展延我覺得你前面投資最好保守點。我看過形形色色投資客。一間就死掉的常常就是不考慮租金又槓桿跟風買的
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maypcc (The K)
2020-10-13 10:39:00一間就死掉叫投資客嗎 那是蠢貨吧我看到的 的確有人無限寬限期和槓桿 一直搬錢出來 避聯徵每三個月 操作一次轉貸/增貸/申請寬限
別這麼說 那我改口 想當投資客的人可是就是遇到這種斷頭的 才比較有機會買到賠售啊不然自住戶多保守你要他斷頭難
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IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-13 13:46:00你融資買股票, 投報會把融資的部分也算進去嗎?