作者:
zerobx (隨意)
2020-10-24 12:23:17都更/危老是目前很夯的課題，跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下
。
如果在非都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本
如果在都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成
本
假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬，相當於土地一坪70萬，房子價值歸零，如果一間房
子有30坪：
1. 取得其一套房土地的成本：2100萬。
2. 給予房的成本（假使一坪換一坪；每坪成本蓋20萬；公設比33%；車位8坪）：（30*1.
33+8）*20=958萬
2100-958萬=1142萬，這個是每間建商減少的成本。
上面都還沒討論之後建商會開價多少，新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。
如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮，那麼看起來都更/危老對建商而
言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。
這樣算有其他問題嗎？
30坪應該無法蓋大樓吧？通常都是整棟大樓/公寓一起危老吧？而且還有容積率、住戶協調成本
作者:
bigmimic (支持漸凍人)
2020-10-24 12:32:00第一你沒計算你是投天還是公寓第二都更或危老是用折價抵付的概念辦理，拿土地換新房第三有錢可以用委建啊
作者:
zerobx (隨意)
2020-10-24 12:34:00容積跟協調這部分建商不處理 讓原住戶跟政府弄勒？30坪當然無法蓋大樓，變成3000坪可以蓋吧？ 乘上100就好了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:37:00不知道你在算什麼 問題很大... 危老能賣的大概只有30%一樣的總銷他要蓋更多的房子 風險更大 成本也更高
100個人100張嘴 各有利害關係整合比想像難很多
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:39:00100間原住戶的危老案賣50間 要負擔150間房子的成本當然不如買一小塊地蓋50間來買單純好賺
作者:
zerobx (隨意)
2020-10-24 12:40:00風險更高..成本更大..這個可以量化嗎？ 不然看起來只是感覺
作者:
asole (澇塞輸球超爽的)
2020-10-24 12:40:00大哥.....有這麼簡單就好了 建議你先參加幾個說明會 保證歎為觀止
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:41:00整區的屋主願意用舊屋合理行情價（非預期新屋價）賣建商他肯定選產權買斷 單一地主最簡單 一樣可以走危老分析出發角度就錯了 建商看的是總銷總利潤 不是蓋幾間房
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zerobx (隨意)
2020-10-24 12:44:00回樓上 最後蓋幾間房跟利潤也有關係不是嗎？
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abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:44:00土地一坪70萬？也不知道你在亂算什麼....
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zerobx (隨意)
2020-10-24 12:45:00我沒有說我一定是對的 只是想拋議題討論，你一直攻擊我是怎樣啦XD
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Anyotw (Yoman)
2020-10-24 12:49:00其實都是看原住戶有多少地坪，跟房屋比較沒關係
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-10-24 12:50:0030房屋坪4樓老公寓大概有10-12坪地坪。行情...範圍有點大不太好算。150-250+都看過
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abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:51:00關鍵是你沒算到他減少的利潤.... 那間他買地自己蓋 照你算的可以賣45坪*100萬是4500萬 加車位300萬 成本是2100+958 可以賺1742萬 但他花958萬免費房子送屋主沒收一毛
然後寫成本10%就變萬惡建商，結果搞不好是土地超長期持有的其實行情價成本年化之後然後就開始講，不管啦反正建商就是炒地皮XD
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:53:00簡單一點 看分回少掉的地坪換免費建物即可最爽的其實是屋主少掉的建物成本958萬
蓋好後我覺得地主全部買下比較好跟建商砍價 房價大漲自己賣雙贏紅單讓地主去早點轉賣多好
利潤不會比較好，會賺但賺不多而且你新房估值100，那原屋主的48坪估成本20，落差80萬》等於建商少賺3840萬我成本少1142，但我本來可以多賺2000，建商是有賺但沒原本蓋地自建這麼多
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asole (澇塞輸球超爽的)
2020-10-24 13:10:00我自己的經驗 自己沒準備800-1500 現金不用想了 而且你拿得出來 你鄰居不一定可以800-1500 直接買新房付頭期 舊的賣掉就好而且你買新的成屋 馬上就有 都更危老 4-20年你慢慢等
建商買地地坪2100+建築成本958=3058賣100*48=4800 4800-3058=17421742比減少1142的還多吧
作者:
asole (澇塞輸球超爽的)
2020-10-24 13:13:00現在30-40年的還有看不清世事的盤子會接 再等10年根本賣不出去
少賺的比賣地還多，其實扣掉一些雜支，毛利真的沒想像中高，大概就是薄利多銷的概念
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abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 13:20:00建商的目標是賺錢不是蓋房子 不賺錢的部分 成本都是多的你把他當減少成本完全是錯誤觀念 可以的話他根本不想蓋
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fedona (Solanin)
2020-10-24 13:20:00土地一坪70萬？也不知道你在亂算什麼....
作者: nildog (nildog) 2020-10-24 13:21:00
建商也是商人，要把減少的機會成本算進去，除非是沒案子的小建商，不然沒足夠的利潤，很難吸引到人
住戶都有一坪換一坪而且不用掏錢出來，建商才懶得理你
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-24 15:57:00新北記得公訂價格是一坪18萬，根本不可行一堆人拿不出來
為什麼基地整合的成本不考慮，那這個計算有什麼意義假設一大堆，然後得出來的結論跟現實背離很遠，是在??