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減價從75折至9折、代銷小姐年紀輕卻無法輕易壓價...一個香港單親爸：在台灣買預售屋
的那些訣竅
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202010270009
內文：
去年開始，我就馬不停蹄地在台中周圍看房（睇樓），由透天厝、中古屋、新成屋至預售
屋，最後將戰場集中在預售屋（香港稱為「樓花」）。
看房是一個有趣的休閒節目，我們會呼朋喚友，乘坐仲介的私家車到處趴趴走，有時又會
參加591的免費賞屋團參觀新建案。剛開始的時候，大家對透天厝都頗感興趣，覺得居住
面積大、土地升值潛力高、自由度高，以實用坪價來說CP值又是極高。記得有一次，我們
參觀台中北屯大坑區的一幢5年樓齡、樓高4層、開價約1800萬台幣的透天厝，裝潢又新又
漂亮，目視總實用面積接近60坪（約2,100呎）。看完屋後，屋主阿姨很熱情地招待我們
喝茶，大家閒談了起來。
「阿姨，裝潢很好呀，為何要賣呢？」有人順口問。
「唉，我們3個人住，地方不夠用呀，想搬大點。」阿姨想也不想，很自然地回答。
「......」全場靜寂，我們這些「港燦」面面相覷，說不出話來。
超過2000呎，3個人不夠住？對香港人來說，情何以堪！
另外一次，我們興高采烈地參觀一棟也是位於北屯、開價2,000萬、樓高4層的全新一手透
天厝，內裡竟然設立電梯，完全解決了上下樓梯的問題。我們興高采烈地商議，如果買下
這裏，日後香港朋友問起，就說家裡每個家庭成員住的，不是哪一間房，而是哪一層樓，
那該有多威風呀！然後……就沒有然後了。隨著時間的推移，大家陸陸續續置業，卻沒有
一人，是選擇購買透天厝自住的！
表面上是大家覺得透天厝總價太貴，但最重要的原因，是實際的居住考慮，包括但不限於
：沒有統一管理、沒有管理員幫你收包裹、每天需上下樓梯（或高成本維修電梯）、天天
追垃圾車（有統一垃圾管理的透天現在還是少數）、需自行維修水塔等設備、地方太大打
掃困難、交通不便利等等……考慮到這些，大家紛紛卻步，最後還是跑去居住最習慣的大
樓算了。
就像不少初移居台灣的香港人，口口聲聲很嚮往田園生活，天天向別人說想買一塊地自己
建屋耕種，卻幾乎沒有一位可以成事，可能這就是所謂「葉公好龍」吧。
在一輪透天厝看房熱潮後，大家轉看中古屋與新成屋，有人開始成交，因為有即時居住的
需要。不過我覺得新成屋的房價是最高的，CP值很低。我也不太喜歡中古屋，雖然可以即
時看到房屋的現況，但質素較好一點點的，屋主往往獅子大開口，將價格提得很高（甚至
比新成屋更高），然後等你慢慢殺價，這是我很不喜歡的風氣。
其實最重要的是，我現時租住的地方就在女兒就讀的國中附近，暫不想住得太遠。可是學
校這區幾乎全部都是舊樓與舊透天，而附近唯一的新樓盤，由於位處交通要道與捷運站旁
，價格高得驚人，只適合投資者——想要價格較合理的新樓房，只能再往外找。但在女兒
讀國中的這幾年中，我又不想搬離學校太遠，這就注定了幾年後才交屋的預售屋，反而更
適合我的需求。
不少人說台灣的預售屋由於沒有現況可看，加上建商參差、陷阱多多，不適合初心者……
嗯，我覺得還好啦，現在台灣的預售屋規範漸趨健全，只要留意一些重要事項，例如小心
選擇建商、看懂圖則、仔細審視買賣契約、工程款交給信託專戶防止建商落跑、交屋時請
專人驗屋、不要隨便付清尾款等等，預售屋還是可以考慮的。
而且台中的預售屋不斷推陳出新，多如天上繁星，供應無限，選擇極多。只計北屯區松竹
路一帶的重劃區，一路開車過去，連綿不絕兩邊全是不同建案的招待中心。這些預售屋建
案，可以短至1、2年，長至等閒4、5年才交屋，有些甚至連建築執照（建照）還沒拿到、
地盤還未封時，已經在潛銷了。
為何沒有現屋、需長時間等候交屋的預售屋，在台灣反而大受歡迎呢？某程度上與台灣年
輕人的負擔能力有關。中古屋與新成屋買賣，買家需準備足夠的買房自備款（最少房價2
成，香港稱為首期）。但是，購買預售屋則可以將費用分攤成好幾年、在工程期間慢慢繳
。只要施工期夠長，就能較為寬裕地分期繳交工程款，無形中就是免息繳付首期。所以許
多預售屋的買家，都是首購族（首次購買房屋的人）或年輕人，像我這樣真的是想幾年後
才入住，用來對沖租金上升風險的，恐怕是絕無僅有吧。
預售屋近年的趨勢，是2房戶（或2+1房）比3房或4房戶更受歡迎，往往一推出就被賣光，
致使2房戶的單坪價（每一坪的單價）比同棟大樓的3房或4房戶高上不少。究其原因，又
是房價升得太高，2房戶總價較低， 供樓負擔較輕。此外，兩房戶在租務市場也較受歡迎
，投資者也比較喜歡。
與香港不同，在新建案的招待中心，負責銷售的不是房屋仲介，大多是建商委託的代銷公
司職員，有少部份則由建商自己的職員負責（例如總太建設）。
對我來說，參觀預售屋是一個愉快的體驗。首先，招待中心通常有無限咖啡、飲料、零食
免費供應，環境舒適。其次，負責招待與介紹的多以年輕女孩為主（我們稱為代銷小姐）
。一般的流程，是先介紹建案周邊的環境、交通、生活機能與未來發展，然後是介紹建案
本身的公設（會所設施）與不同戶數的格局。之後，代銷小姐會帶我們去參觀招待中心內
設的樣品屋（示範單位），有時會再帶去實地的地盤參觀。然後，再回招待中心報價、傾
談價格、交換Line以便日後聯絡，最後大家帶著價格與一堆紙本資料離開（很少有人會即
場做決定吧）。
整個流程，通常沒有近2個小時是完成不了的，所以一天我最多只能參觀2、3個建案。但
參觀過程是舒適的，雖然代銷小姐有時為了銷售成績，也會有一些話術，但普遍都是禮貌
專業，絕少出現香港那種不耐煩、強迫銷售、白眼或難為客戶的情況出現。
理論上，預售屋是購買未來，有一點期權的意味，價格應要比同區同質素的新成屋或較新
的房屋有折價（只有在香港這種畸形社會，樓花才會有溢價，還要萬人空巷地排隊爭購）
。但是，如果你依正常步驟與流程，走入招待中心詢問，往往發現只剩下的幾戶讓你選，
而且開價很高、價格很硬，很難談到好價格。這就表示，你還沒有真正掌握到購買預售屋
的秘訣！
我的目標，是台中市區或重劃區新大樓的中高層（但不要頂層不要向西，怕熱）、3房2廳
2衛浴、前後陽台、格局四方合理（絕不要香港那種三尖八角的格局或鑽石廳）、屋外視
野廣闊、附近生活機能成熟、交通便利、離市中心半小時車程以內、室內實用面積（連陽
台計）在26坪（約910呎）以上，加上室內平面私家車位的預算總價為800-900萬台幣。這
樣有可能嗎？
建商分哪5級？台灣預售屋買賣訣竅
台灣無論預售屋、新成屋或中古屋，以坪為單位（一坪約等於35呎）計算面積，分為建坪
（建築面積）、實坪（連陽台的實用面積）、室內坪數（不連陽台的實用面積）等等，有
時又會把車位面積（通常為8-12坪左右）計算在內，單坪價（每一坪的價格）就隨之有所
不同。在591這些房屋租售平台上，一般喜歡將車位加入建坪內再計算單坪價，造成較低
價格的錯覺——因為車位單坪價格較低，一起計算可以拉低整體單坪價。
而預售樓的計算方法，一般以建坪來計算總價，另加車位價格。通常車位價格是固定的，
台中來說一般平面車位售價在120-150萬之間（視乎大小與層數而定）。
所以，比較單坪價時，記得將總價除以「扣除車位後的建坪」才加以比較，這樣會公平些
。較新的大樓，一般公設比介乎32-36%之間（即實用面積只有64%-68%），以我的目標，
實坪（連陽台）26坪為例，建坪（不包車位）應在40坪以上（即建築面積1400呎以上）。
我的總預算最高900萬，假設車位用去120萬，剩下780萬，則一坪成交價不能超過20萬。
台中市區較新大樓的單坪開價，一般在35萬以上，即使稍遠一點的蛋白區，也接近30萬，
乍看這似乎是不可能的任務。
購買預售屋有非常多眉角，10篇文章都說不完，這裡只聊一些重點。
首先，預售屋一定要慎選建商，建議盡量避開一案建商（即小型的、只有一個建案的建築
商），選擇有知名度的上市或大型建商，會較有保障。其次，不同建商的建築水平不一，
有些走豪宅路線、有些走CP值路線。又要便宜又要求質素高、用料好，基本上是不可能的
事。純以建築質素而言，由好至差可分為好幾級，例如：
第一級：龍寶、聯聚……
第二級：國泰、惠宇……
第三級：大毅、太子、富宇……
第四級：總太、櫻花……
第五級：寶佳、遠雄……
留意以上評級是以台中的主要建商為例的粗疏分類，資料來自網路上的風評及我自己的印
象，絕不保證準確。
第一級龍寶與聯聚，基本上是專建豪宅的，就與我無關了。第二級的國泰與惠宇，雖然素
質上乘但價格偏貴，CP值不夠，通常也不在我考慮之列，所以我只考慮第3至第5級。而網
路上最多人痛罵的寶佳集團，其實許多建案地點好、價格便宜，反而幾乎是最多人買的，
這就是所謂「一分錢一分貨」的道理。而且，很多大型建商都是寶佳集團的子公司，其中
也不乏口啤不錯的資優生（例如櫻花、皇普），有時也不用太執著於風評。
購買預售屋有一個重要的好處：只要房子還在施工，若購屋人想在原有的格局上做改動，
也就是俗稱的「客變」，例如浴室不要浴缸、拆除其中一個房間、廚具色系更換、水電網
路的管線位置改動等等，只要不影響結構安全，都可以要求。如果購屋人不想要一些標配
（隨屋附送的標準配備），例如不想要標配的地板、浴缸、電器等等，更可以退回相關款
項。只論這一點，在香港的地產霸權下簡直是天方夜譚。
一般人以為要用最低價買入預售屋，關鍵在於如何議價（香港稱為講價），但在我的經驗
裏，不太準確。有一些建商，例如總太、遠雄，採取的是不二價的銷售策略，免去了講價
過程，價格更為公平透明，對此我是欣賞的。
其他大部份建商，開價與成交價是兩回事。２年前，有某香港人在香港仲介的誤導下，直
接以建商的開價購買預售屋，竟還放上FB炫耀，結果被人恥笑了一整年。但是現在，建商
自己也知道已經沒有人會這麼蠢，通常代銷小姐在開價之後，就會主動減價，一般減價幅
度介乎75折至9折之間。許多人以為第一口就減這麼多，一定還有不少殺價空間——其實
不是的，一般再議下去的空間不會太多。不要以為代銷小姐年紀輕就可以輕易壓價，她們
可是閱人無數，天天與想議價的客人打交道，話術層出不窮，你眉頭一皺，她們都會知道
你在想甚麼。
當然，還是有不少招式可以增加議價勝算，包括但不限於：
人脈：代銷小姐的底價有限，愈高級的權限愈高，直接找專案經理，往往可以議到更高折
扣。更有用的，是認識建案相關的高階主管，用裙帶關係引薦專案經理，價格就會比較好
談。最最理想的是，直接結識建商的高階主管，向建商直接購買。總之，在台灣，「人脈
關係」永遠是必贏的武器。
時段：選在平日較少人的時段，會比較不受氣氛影響，有時間慢慢議價。這在熱門的建案
尤其有用。
團購：多人一起團購，會較容易取得折扣。此外，預售屋有介紹費這種制度，只要多人一
起買（或分開買），推其中一人作為介紹人，每成交一戶會有幾萬現金入袋（至於買家與
介紹人私下如何瓜分現金，那是另一回事）。另外還有一招更卑鄙的，就是多人一起下訂
，然後其餘人幾天後一起反悔（台灣預售屋簽正式合約前，隨時可全額退回訂金），代銷
怕最後一戶也失去，會比較願意提供更優惠價格——不過這種招式，我是絕對幹不出來的
。
不過，大家可以發現，上述所說的所謂招式，其中人脈關係可遇不可求，團購又需要大家
都對同一預售屋有興趣，其餘最多也只能再減幾萬，沒有甚麼實際作用。
所以，在591平台上看到預售屋正式開售才跑去買的，基本上不可能取得真正的低價，只
能是市價。要以低於市價的價格入手，就要在預售屋開賣前就已預訂，即在「樓花的樓花
」期間已經下手，正式名稱為預售屋的「潛銷期」。
心得：真的有人買預售屋從七五折開始砍嗎?
補充：在台灣買房子的9大注意事 https://www.youtube.com/watch?v=YQsYFrVFAt8