各位前輩晚上好
近日在自家附近看到一個30幾年的物件，目前裡面全面清空，只剩間廁所
，其它完全沒有隔間，該屋是連棟公寓式建築，在一條無尾巷底，該區在
分區上屬乙種工業用地，所以該物件週遭鄰居都是些小型工廠，但二樓以上都是一般住
家。
該物件本來也是工廠，近日剛轉手，但現任屋主又打算出售，所以才得知這間在附近低
總價的物件。
想請問的問題是，因為我本身開了間小型咖啡廳，如果想購入該物件，部份作為咖啡工
作室(約佔總建物1/3)，多出來的空間進行裝修作為住家，這樣住家部份是否屬於違建？
又我將商業登計設立在該址，是否該址的稅率就是工業用地稅率計呢？
雖然在房板潛水很久，但實質上還是房市小白，如果發言有不妥，還請見諒。