一般來講.
屋主不會聽到你說甚麼.
也就是你跟仲介講了3天,每天講8小時...共花24小時.
想要把屋主底價1200談成1000.
而屋主只會....
看到line上面仲介說:有人出1000,想不想談?.
屋主秒回:沒1150免談...
之後...你在跟仲介講3天每天講8小時.
屋主就完全不知道這件事情...XD
因此結果只是..你在浪費你跟仲介的生命而已.
當然啦,另一方面要講.
對一般自住戶而言(仲介不太會去對投資客做動作)
今天自住戶掛賣一間房子,開價1300底價1200.
"不少"仲介會先花半個月到一個月去殺屋主的價.
(這不是絕對,但是很多)
殺價手段很多.
包含假買方,包含假斡旋,然後有各種故事..
單親媽媽很可憐,高尚的大學教授要買,香港人要買.
目的是試探屋主的心態,對價格的強硬度,底線,和增加跟屋主溝通的頻率.
當然更多時候仲介也不用假斡旋假買方.
他直接叫他的投資客去出價看看..
開價1300底價1200,行情1150....
投資客就從850 900 950去出價出到1000...
(行情1150,投資客大概會出到1000,在高就沒啥肉)
所以低價的斡旋,基本上早就被洗過一輪...
也因此,等到仲介試探時間結束後..
你自住戶要買房子
你給他出1000 1050...仲介都知道這完全沒機會,所以不收你的斡旋.
直到你出1100..仲介才可能試著把雙方拉出來談看看.
so....一般來講仲介不收你斡旋...
那有9成機率就是不可能,不用想了,不用講故事了,不用演了.
你是覺得你一個買房菜鳥..
你演戲能力有我們投資客厲害,還是整天面對屋主的仲介厲害??
你殺價能力是有我們投資客厲害,還是有每天殺屋主價得仲介厲害?
所以甚至連老鳥投資客都很清楚這一點.
因此...通常投資客就是只出一個數字,仲介去談...有沒有機會..
沒有機會,就放棄...
完全不掙扎...XD
而,你買房菜鳥,就不要再幻想掙扎有用了....XD
因此對我們投資客來講,買東西就是撒網捕魚.
我要買一間300萬的東西,我就把整個市中心所有我有興趣的物件,一間間全部出價.
對,整個市區.
也就是高雄的話我出價範圍是左營鼓山鹽埕新興前金苓雅前鎮三民甚至包含鳳山五甲.
很多時候都是出價出到第三第四間才買到...運氣不好五六七八九次被打槍都很正常.
放棄找新的,才是買東西的正確態度.
一般來講例如我有一筆資金分五個部分.
我四個部分都會維持一定要買到房子狀態...剩下1/5則是現金在手等大apple.
所以當我賣掉一間房子,拿到錢.
通常我會在不到一個月內,就又把這筆錢花掉買下一間房子.
手上沒事不要有鈔票...XD
因此只要有利潤我就會買....不用等利潤多棒多好.
因為等那個你會餓死...XD
你等一年終於等到一間可以賺80萬的公寓.
不如我先買5間可以賺40萬的公寓.
當然啦,也因此我也常常再錯過apple...
但是無所謂...XD....
做投資客就是要適應"錯過""買不到"...
因此你們每天都在講甚麼,好物件都被投資客買走,591上面都是垃圾.
恩....我們投資客也只是笑笑...XD
我剛賣掉一間公寓..
當初買的時候,是591上面找到的,並且那間591上擺了超過兩個月...
而且前一手還是中期投資客,買來出租屯個兩年後轉賣的...他轉賣也有賺.
阿這種東西到我手上,還是可以賺錢出場.
所以為啥591上面的東西沒啥好買...XD...我過半的物件都591上面買的阿.
你整天要等人家報好康才要買...你會餓死拉.
當然如果你一年才買一間...那可能另當別論倒是...
以上還是短期投資的型態,並且購買物件是老公寓老大樓老透天.
如果是中期投資,或是長期投資.
目標只要超過兩三年...
我們投資客基本上都是直接市場上買現有物件...
甚至直接用行情買.
就像我才不久買諾貝爾11.xw/p...有沒有很行情我相信各位高雄投資客都很清楚.
我可沒等你甚麼10w/p還是甚麼鬼的...
我只是把當下591裡面最便宜那間三房掃掉而已..
那間三房也591掛了兩三個月..只是因為之前可能有比他便宜的,所以還沒輪到他賣掉.
為啥要這樣買..
這是我之前講的中期買房奧義...
當你盯籌碼.
發現釋出量大縮,或是釋出籌碼的價格狂開高(有人要炒),低價籌碼出差不多乾淨.
代表這個地方要準備跳躍性變化行情價格.
這時候就要追...
例如諾貝爾.前幾個月應該還可以買到11w/p整的(我買在大約11.5w/p)
那時候我記得我有發文說可以注意諾貝爾,籌碼乾淨了...
直到11w/p整的都消失,然後市場上可以買到11w/p的物件剩沒幾間.
所以我這時候才進場追....也因此我追在11.5w/p...比前幾個月買的買家還貴.
但沒關係...
因為,我追上去後,再下一間你也許單坪價只比我高一點,但總價可能會比我高不少.XD
所以我時間效益非常好..正在起衝進場價格就往前走了..
而不是過早進場還要停在原地等....
也就是...魚頭魚尾給別人吃,我吃中間魚肚就好的概念...
或是你換成股票技術派的操作就是,盤整多時,一根帶量長紅....你就追的概念.
(當然最近這種買法,可能會被騙線和隔日衝給嘎到往生
還好...不動產市場沒有主力,沒有騙線,也不能放空...XD)
同樣追法,我追31期,追美術館,都是這樣追的...
而且那時候手腳一定要非常快..
因為...高手投資客都是這樣玩...因此有些時候,會很瘋狂的突然整個市場被掃光光.
因為大家想的都是一樣的事情...做的也都是一樣的事情.
美術館就是這樣子..我七月買九月交屋,十一月你在想買只剩下貴兩百萬.
(成交價貴兩百萬)
甚至...我今年錯過的一次大撈一筆機會就是合群新村...
看到最後兩間進場要追,仲介告知都賣掉了...XD
而你還想買,抱歉最便宜那間是之前的價格+30%.....XD
因為...當籌碼被clean後,就會有人開始哄抬價格...開天價來拱高場面價格.
典型範例也有現在的正勤國宅...今年年初應該還看的到598開價底價再560...
年中的時候,剩下六百多開價...
前一個月是不是突然clean,剩一間748開價還出租中不能看屋...XD
當然這幾天有一間688掛出來(破壞行情的籌碼...外行人持有的房子)
以及一間精裝的938開價...
這也很典型有人在拱價格...XD
你手上沒貨,你沒在車上...那你就只能在旁邊流口水看我們價格短短幾個月,一次跳20%.
so.....這就是中長期投資的高級技巧和奧義精神之所在.
也因此,回歸到你中長期投資...
你進場抓的是"上漲的時間點"..而不是在那邊貪便宜.
看到要噴,就加價追上去....
你貪便宜,還在看實價登錄...XD...
那狂噴的物件和區域,你根本買不到.
因此...回到原主題.
一般來講,這市場最會買東西的人,就是投資客.
正常來講,投資客怎樣買,你們就怎樣模仿就對了.
馬化騰說:模仿是一種學習,是一種截長補短,是一種快速成長.
你要靠自己關在家裡土法煉鋼研究出微積分??...給你300年你都做不到..XD
你一輩子才買幾間房子??...你要靠自己的經驗去累積成長??....
你不如去看人家投資客怎麼做,然後整個複製貼上,學個五分像都比你自己摸索好百倍.
甚至,投資客彼此還不是都抄來抄去...XD
我玩短期..我自己發明的??..我玩中期...我自己發明的??..我玩預售屋..我自己發明的??
沒有...我全抄人家的...XD
差別只是因為買賣經驗累積很多,所以別人玩甚麼把戲,看一眼就可以複製起來.
甚至只要閃一個邊,有人講某個投資客玩甚麼賺錢...
大概就可以模擬出它的操作方式和眉角奧義在哪.
然後再生出一小筆錢去操作一個小物件走一輪...
這個絕招就變成我的...XD
so....我們投資客買賣三位數的玩家,也都嘛學來學去抄來抄去...
你...買賣過幾次??...你確定要關著門自己胡思亂想..??
至於仇視投資客,然後認為我們講的東西都是屁,都是詐騙的..
那...慢走不送..XD
社會需要底層,市場需要韭菜....我們代替廣大的不動產感謝各位韭菜的貢獻...!!