老話那句.
基本面不破,你整個"大盤"就不會崩.
租金比持有成本+利息還高,你是要崩個擔擔麵..XD
你會因為政府要抽你二代健保,所以你就不賺錢不工作跑去當乞丐嗎..XD
在可以"套利"的前提下,不存在任何泡沫崩盤的可能性..
借錢買房子收租可以賺錢還跟你崩盤..XD
一點金融投資概念都沒有..
不過這邊講一下回檔.
通常回檔都容易發生在精華區.
無論是2016的七期,新彎區,還是當年大安區公寓,信義計畫區大樓..
這幾年都有很多回檔的現象.
當然噴很大的重劃區也會產生...
這邊來解釋一下回檔的原因和狀況.
回檔很簡單,漲太多,然後籌碼凌亂..所以有人很早買又在尾盤時獲利了結把價格賣下來.
也就是,他漲了60%,有人賺了至少50%,然後他最後確定整個盤不漲了拿出來賣.
然後他懶得耐心等+50%買的買家出現,在+40%的買家出現時,他就獲利了結.
而如果只有一兩個這種買家,那行情要"確定回檔"並沒那麼容易.
因為其他賣家會"我家不一樣"死守價格..所以幾個破壞價格的成交效應很弱.
也因此在比較成熟的區域,老市區,甚至外圍之類的,都不容易回檔.
但是如果這種賺錢的賣家人數比較多+有神經緊張的菜鳥投資客.
那會因為市場上不斷有破壞行情的物件被丟出來賣.甚至還沒交易掉而掛了幾間在上面.
這樣就很容易產生確定性價格回檔.
所以回檔要素要同時滿足兩點.
1.噴超大.並且噴超快.
2.籌碼凌亂.
對喔補一下,噴大之外還要噴很快..
因為如果他是穩定上升,這樣會因為時間拉長而前面凌亂的籌碼也被穩定下來.
而這邊解釋一下籌碼凌亂的問題.
甚麼買家屬於不穩定籌碼.??
中短期投資者...
自住/長期/包租公..是穩定性籌碼.
所以一個區塊,中短期投資客比率過高,籌碼就會凌亂.
解釋現象我以前文章拿諾貝爾,正勤解釋過...
但是如果今天漲幅很少,或是是新一輪的進場者...
那沒關係,因為這還沒滿足"噴超大"的前提.
典型就像大寮輔英科大,之前帥過頭在高雄有進場一波.
但因為漲幅並沒有很大,所以你在那邊看不到回檔,反而這一年因為利多炒作而大噴.
而相對於正勤,400漲550..所以他在那邊整理了一段時間,現在噴到650又開始整理.
(不過550~650的交易量並不大,所以籌碼凌亂現象沒之前那次嚴重,整理時間不用太久)
諾貝爾,一坪8~9噴到11~12整理到今天...XD
(這邊就是中短期投資客超級多,所以才要整理那麼久)
但是這些都不是真正回檔.
真正回檔的是...摩天高雄,13噴到26跌回18..法國愛樂/恆上海悅,17噴到30跌回22~24
而摩天高雄,法國愛樂等...各方面條件當然都屌打正勤諾貝爾.
因此他熱炒的時候很誇張的噴到天上去.
然後再回檔一大波.
當然如果你在起漲點附近買的,還是都有賺
但如果你在後期追的,你就會吃回檔.
上面,是用賣方角度解釋回檔.
為啥有人會便宜賣,破壞行情賣.
另外再從另外一個買家角度解釋一下回檔現象
而買家角度解釋其實更簡單.
阿你摩天高雄條件再好,買家不認為你條件比31期好.
阿你摩天高雄噴到26,我31期平均價也才20...你憑甚麼??
同樣道理,你法國愛樂,恆上海悅噴到30,我31期才20,你憑甚麼??
所以穩定性買家就會去買31期而不是買摩天高雄和法國愛樂.
因此我當時買入16w/p的陽光情人,後來買入18w/p(這是買便宜撿到寶)的太普.
我是在新彎區蛋黃中的蛋黃物件在回檔的時候買入太普的..XD
結果...你蛋黃中的蛋黃在回檔,我買你附近條件也不錯的物件,我還可以繼續漲我的..XD
阿就因為...
我漲的比較少+我籌碼比你安定.
更重要的是...因為相對價格差太多不合理!!!!
所以你因為我的價格比你低很多而回檔,我因為你的價格比我高很多而被你拉抬..
你的燃燒照亮了我的鈔票!!!!
當然啦,對投資客來講,回檔會產生沒錯.
但不會因此而不去追逐以後會回檔的物件或是區域.
因為你自己看...
他回檔是因為漲太多漲太快,所以才回檔.
而這個漲太多漲太快,可是非常非常可口的.
另外,只要你是買在起漲點附近,無論你有沒有吃到回檔,你的利潤都非常非常的爽!!!
更不用說,如果你有辦法抓在回檔之前出脫,那還可以多凹一筆漲過頭的利潤.
所以現在資金行情,我為啥到現在都還建議可以卡入精華蛋黃區.
一方面是因為2016產生的回檔到今天已經五年了.
(但其實應該只算到2020年初,所以是四年)
對蛋黃區精華區而言,這是很長期的盤整時間..畢竟這些精華區的範圍不大.
另一方面因為資金行情追逐最強,所以會再度產生蛋黃區熱炒現象.
而且我們在2020年已經看到蛋黃區很囂張的瘋狂大漲.
所以這是起漲點附近....
現在切入蛋黃區,就是要賺他之後大炒一波起來的效應.
當然如果政府強力干涉讓大吵衰弱..
那也還好...因為他還是會漲,只是沒有2010~2014那麼爽的暴衝.
並且因為政府干涉的話,會變成漲不多或市漲很慢,所以不回檔...
(同時失去了漲太多以及漲太快的特性)
但要是政府只是演演戲做做樣子,干涉度很低...
那你就再度看到1000萬長到1800萬,可能會回檔到1600萬.
你慢一點進場買在1200萬,回檔也沒跑全吃到,但你後面還是可以盤整停在1600萬.
而其他地方,在你回檔到1600萬的時候.
同樣一千萬的物件,可能才剛爬到1200萬...(目標可能也在1500萬左右)
(因為蛋黃區炒作的漲幅會很快..其他地方甚至二線區都來不及補漲.)
你到時候1600萬獲利了結,再跑去二線三線買1200萬,在賺一筆到1500萬.
你就吃到兩輪....
如果你一開始就跑去二線三線買1000萬..
這樣你就只能賺1000漲到1500萬這一段...
你要知道買兩輪+開槓桿...利潤跟你只做一輪的差有多大.
這就是你要不要做專業性投資,還是只是無腦買了等漲的差異.
至於如果很厲害,1000萬買了立刻漲,漲到1800萬剛好賣在最高點.
再跑去旁邊才漲到1100萬的地方買,然後出脫在1500萬.
恩....不動產也許可以逼近這個現象,畢竟不動產反應遲鈍...
不過你還是要多拜土地公...因為價格掌握很簡單,但是買賣還是需要時間..
出高價的買家哪時候出現要緣分.
so...這不是技術問題...而是運氣問題了...XD
這就是不動產跟其他投資產品的不同...
不動產是同時具有"必須性物品"和"金融產品"的特性的雙棲生物.
因此在操作的時候,你要注意他現在是哪一種屬性在主導變因.
so....在今年我應該還是會建議各位有機會買入蛋黃區就買入蛋黃區.
你要知道,資金行情下,是無法預測高點的.
誇張一點講就是,如果政府不干涉,那七期,新彎區等.
直接飆上台北一般地區例如中山區松山區的價格...
也就是1x年電梯大樓大概一坪8x~100.
你也不要太意外.
(沒甚麼不可能,當年大安區也是4xw/p漲起來到120w/p的,那你3x漲到8x有很奇怪嗎)
就像股票,誰知道可以萬六...
你無法預設高點...你只能從市場狀況去判斷他有沒有要消停的跡象.
記得,炒作價格這件事情,不是穩定籌碼,也就是不是自住戶,包租公,長期置產主導...
所以千萬不要用穩定籌碼的態度看精華區炒作.
精華區炒作的概念是奢侈品,而非必需品.
(奢侈品,一顆5克拉粉紅色彩鑽多少錢?一顆3公斤乾淨羊脂白新疆和田籽料原石要多少錢?
你無法用任何"實用性"角度去評估奢侈品....)
但是當然政府是會干涉,所以也要密切觀察政府干涉的狀況和市場反應的狀況.
不過當然反過來講,炒作到那麼高,之後回檔應該也會滿可觀的.
所以噴那麼多就要注意哪時候要跑.免得利潤被咬回去一些..會奇摩子不爽.
至於為啥自住戶也會建議買入呢.
阿很簡單,今天的價格都是你今天以後回頭看的歷史低點..
你這輩子基本上沒機會看到蛋黃區破今天價格的機會.
就算你今天看到的是15年的三房平車要900萬.
但是等30年後,也就是這棟房子變成45年屋...
他的價格都是遠遠遠高於900萬...XD
就算他精華區轉移,就算他整個環境都衰退...他45年屋的時候,價格還是遠遠超過900萬.
so..你這輩子不可能再看到這間房子低於900萬...
除非他這兩年出租有人在裡面自殺或是殺人,然後他變凶宅吃凶宅的30%折損.
那在這種情況下,蛋黃區畢竟是最好的區域最好的學區政府最大小眼的地方.
你自住現在不切入...那你以後要切入你要支付的代價太龐大了.
而你先買其他地方.
因為你自住,所以實際上你其他地方的增值以巨觀來講你換屋也沒比較賺.
甚至你要吃到換屋的損耗.
所以會比你直接現在覽趴壓著買蛋黃區在未來的損失還要大.
不過自住當然要優先考量剛性需求拉.
也就是坪數房間數...
不要為了買蛋黃區,硬是明明需要室內22坪的3房買成室內12坪的兩房.
這就本末倒置.
最後,哪時候不應該買蛋黃區呢?
如果你是比較菜鳥的投資客,你就看今年蛋黃區漲幅有多少.
如果今年再噴一個20%.
那明年你可能就要考慮買其他地方.
連續噴兩年20%,會產生很明顯地和其他地方的價差拉很開.
這種情況,安全牌打法自然就是開始去追捕漲...
畢竟你對市場的敏銳度不足,你無法精細的判斷...所以安全盤就是轉頭去追捕漲.
但是如果今年噴在10%內,明年就是優先觀察政府態度..看政府還有沒有要出招之類的.
如果政府都還在搔癢...那明年還可以再切入蛋黃區...
畢竟這一波資金行情太囂張...這個不是搔搔癢可以擋的起來的事件.
至於如果今年都不漲了....
那...其實其他地方也都不會怎麼漲...XD
所以你買其他地方也沒比較好...
資金行情蛋黃區領漲,蛋黃區都不漲...那其他地方也沒補漲可以補....