※ 引述《ANYCALLX (隨便打)》之銘言：
: 本來預期打房政策一出
: 資金會從房市流入股市
: 結果房價還沒跌
: 台積電倒是先跌了
: 有投資或金融方面專家能解釋這現象嗎？
: 如果單純是漲多必跌
: 是否也能套用到房價上？
: 謝謝
不動產是這樣子.
整個大市場,不動產跌通常伴隨很嚴重的通縮事件.
尤其是台灣....因為台灣持有稅金很低很低.
因此在你出租投報率 >= 持有成本 + 資金成本的情況下.
你要跌,需要很"天殺"的理由,例如全國勞工20%大失業+20%企業倒閉這種.
才可能在基本面那麼強大的狀況下,產時短時間性的不動產下跌現象.
畢竟,你持有成本又極度低,資金成本也很低的狀況下.
就算就算,今天你出租投報已經低於另外兩者.
例如中國幾大都市.
但因為持有成本和資金成本都很低,因此不動產雖然漲不動,但會超級能撐.
最簡單的理由就是,你今天月收入10萬,房貸3萬...
在你收入是穩定狀況下,你有任何理由賤賣你的房子嗎?
你撐得住阿...就算今天你房子1000萬都沒人要買...但你買1000萬你也不會想999萬賣.
so....再持有成本和資金成本雙低的狀況下,就算基本面失衡,但價格依然很能撐.
需要非常長久的時間,例如20年,才會看到房價一路慢慢往下滑.每年都跌一丁點.
so...就算今天買不如租,但已經購入房子的買家,自然依然不會賤賣.
除非你在資金成本那邊壓力變大,或是國家稅改把持有成本大幅拉高.
例如月收10萬,本來房貸3萬,提升到6萬...
這樣你就可能受不了才賤賣你的房子,斷尾求生.
但目前台灣不存在這種情況.
因此....台灣不動產大市場巨觀狀況下.
不存在"漲多必跌"的現象.
你500萬漲到2000萬,都不會有甚麼漲多必跌.
因為...
不動產是必需品+實體物品市場+散戶市場.
(其實你也會發現,像黃金,鑽石,石油...你也很難用股票技術分析工具去判斷它們
因為他們是實體物品,所以不能用股票特質套在它們身上)
但是不動產上漲後,還是有區域性的下跌狀況.
這就是我之前講過的回檔.
回檔的理由不是你漲多少,而是衝太快...
然後和其他地方價差產生非常不健康的差距.
這樣你就會回檔.
回檔理由很簡單.
你衝太快例如1000萬才3年衝到2000萬.
其他地方才漲到1300萬.
這時候長期持有屯屋的嚇到不進場.
自住戶就不用講,他們還在看實價登路1500萬一直靠杯買不到.
中期投資的也一堆都轉向去追捕漲
然後呢...因為衝太快才三年.
所以就會有大漲前期買入1000~1200萬的買家會開始停利出脫.
然後因為長期持有,以及自住戶腳步跟不上,中期也跑大半..
所以他們要出脫2000萬變成很困難.
但又因為它們已經賺很多..
所以當有人出1800...想想都有800萬利潤也不錯,就成交.
然後成交了兩三筆1800...
你就看到這一區產生,價格回檔現象!!!
so....在限定區域內(通常是最蛋黃區),會有衝過頭回檔現象.
但是二線區基本上就很少看到回檔,三線基本上不存在回檔...XD
有點類似股票乖離率過大會修正的情況.
不過呢,因為不動產的僵固性現象.
所以回檔通常都不會太多.
一般來講回檔20%就已經很多了.
但你要產生回檔,漲幅基本上都是兩三年超過80%.
你如果一年才漲10%,漲了三年30%...這樣很難回檔..XD
漲太慢了,市場會自動調節,買賣方也都會對價格和市場認同,所以沒有回檔的壓力.
並且回檔也不是一下子就回檔20%.
通常會快速先回檔10%,之後開始慢慢地2% 2%這樣降.
so...對於靈活操作的人而言.
回檔這件事情並不可怕.
再暴漲的狀況下,只要判斷是初中期,就會去追.
因為回檔必然發生在很豪洨的漲幅之後才產生.
你再初中期切入,等到他漲幅很豪洨的時候...
靠杯帳面獲利已經翻天了.
之後有本事回檔產生前一點出脫,就當中樂透發大財.
就算來不及,吃到快速10%回檔.
那你還是比旁邊二線區漲幅多非常多...
畢竟你回檔就是因為你衝太豪洨,比二線三線漲幅多太多太多....
所以就算吃回檔,吃了還是漲得比二線多非常多.
你可以悠哉悠哉的把物件賣掉,再跑去二線三線追捕漲.
so....對於做中期並且很靈活操作而言,蛋黃區只要爆衝就是追.
這種爆衝超級無敵爽,就像2003年你買台北,或是買七期一樣.
並且隨時觀察市場,其實也可以看到物件開始滯銷,買盤開始消退,漲幅要緊繃現象.
因此出脫時間也很容易透過觀察市場籌碼而抓到.
so....回到基本中期的操作觀念.
蛋黃區一線先漲,二線跟上,三線跟上以此類推...
其他人漲幅可能到最後差異並不大.
但只有蛋黃區不一樣..
一線蛋黃區有特權,他可以亂漲瘋狂漲,他可以跟別人價差非常大(看看七期)
但是一線蛋黃區是每次大漲的起點...
所以....中期投資必然,先追蛋黃區,等到吃飽了再往後退看三線還是四線切入.
(通常漲完了,二線可能也漲了不少..因此很可能會跳過二線到三線或四線布局)
而蛋黃區漲過頭回檔之後很可能會陷入好幾年的整理.
(例如2013全台瘋狂,2014其實蛋黃區很多就開始緊繃
然後15 16 17 18一堆蛋黃區都死魚在那邊,甚至最囂張的幾個案子可能還一路回檔下修)
因此...抱著蛋黃區不敗理論的,他們會躺在那邊套套哭哭
正確的中期會再回檔前後就出脫,對蛋黃區一點也不留念.
直到例如2019我會開始覺得要回頭買美術館是因為.
高雄的蛋黃區居然跟三線四線的價差變得很小..
外加我們2016~2019瘋狂的炒老屋,另外有一批人瘋狂的炒外圍.
炒到無論是外圍還是老屋都沒東西炒了....大家相對價格都很合理..
那...我就會回頭準備切入蛋黃區,耐心等下一次大漲開始.
而2020年這是任何投資人都無法預料的狀況....XD
2020年掀起了這一波大漲開始.
因此你就看到蛋黃區很豪洨的一年20%衝出去.
並且就算是今天,2021年,我還是會說...
現在還是蛋黃區主角的時候,可以切入蛋黃區.
阿你2020年才漲20%,你說很多...你在污辱蛋黃區嗎...XD
所以到現在都還是"初中期"...先等他漲50%之後再考慮要不要換其他地方.
反而你現在去二線區布局,你就浪費體驗2003的台北,2008的七期的爽快感.
而且目前籌碼面去看,蛋黃區就算漲幅沒有20%那時候那麼囂張.
但怎樣也是很穩定的再往前推.
你看,前有興富發22坪小兩房要賣900萬(一坪開價5x,要賣4x)
後有...5字頭的兩房是不是要絕種了,剩下美明路一間(連賓果的兩房都要見六)
這往前推的力道還是很強很強.
一堆資金都還在往這個市場內擠.
遲緩一些還是因為政府增加交易成本(房地合一)和交易難度(貸款額度)
(以前講過,打價格會增加持有成本,打漲價速度會增加交易成本或是交易難度)
但你上漲的本質沒改變(持有成本和資金成本)
所以離目標還很遠...差別只是本來會快速噴發,現在可能會穩穩地往前走.
(當然反過來講,之後很可能就不會有回檔....因為不是用快速噴發的)
so...目前中期還是會以蛋黃區為主,有最好的投資時間效益.
到二線嫌早,到三線太早,到四線???你人生很多年喔這樣浪費生命..XD
不過拉,目前政府很針對中期在打擊.
因此中期確實變得比較難做,利潤被壓縮不少.
所以一般就是變成中短期(要兼賺買低於行情以及賣要翻修拉高賣價的價差)
或是變成中長期(超過五年的規劃)
自然就可能會延伸出其他的策略.
中短期在蛋黃區,你主流產品怎樣買低估..XD...
那麼多眼睛在看,你略便宜一丁點就被掃掉.
那你勢必就要轉彎成為次主流或非主流產品.
例如...有沒有發現,國王傳奇1/2以前滯銷的毛胚屋都被掃去翻成精裝再賣..XD
這就是蛋黃區非主流產品...所以有中短期的操作空間....
但這種..要眼光要膽識要更精準的判斷和估算.
同時需要具備中期的觀念和短期的手段...
另外非主流產品市場也小,交易時間可能會拉久很多,所以也要有足夠的現金流能力.
其實這一波政府跑去主打中期,是滿有趣的..XD
怎麼會打中期呢.
不過,反正政府開心就好...
但是要可憐到廣大中產炒房客.
畢竟..
短期多全職....
長期多富豪..
中期才是中產階級,工程師,醫生,中小企業主等最愛的投資型態.
大量的邏輯判斷,大量的分析和思考,以及優雅風騷的買進賣出..賺錢再讚嘆自己很厲害.
(短期會弄髒手,長期投報率比較差外加很吃現金流)
打擊中產階級少數極高勝率錢滾錢的投資空間.
很行阿...政府~~~~~
逼這些中產階級去其他投資市場當韭菜就是了....XD
真惡劣!!
順便也為中產階級上柱香....
and...最近蛋黃區各位也可以看到.
建商土地依然搶翻天,但是推案大幅緊縮.
so..很可能會產生推案少但是每個建案價差快速被拉抬的現象.
當然目前這些現象都是怪罪給"建築成本大幅上升"...XD
但實際上,因為政府也緊縮建商推案的現金流.
因此建商開始搞飢餓行銷...
並且對小建商也很傷之外,財力不夠雄厚的建商,完全被掃出蛋黃區市場.