※ 引述《CyberFret ( )》之銘言：
: : 但這做法有個最大問題是
: : 你本業必須要有不錯的現金不斷流入
: 還有一個問題, 那就是空屋的供給量大於租客的數量,
: 不管你的租金高或低, 一定有屋主是沒人承租的,
有阿,豪宅市場就是這樣.
: 這些屋主如果不趁勢獲利了結, 每個月附房貸管理費,
: 每年的稅金, 這表示在持有的這段時間, 部分資金被
: 卡死(貸款的本金), 還有負的現金流(貸款利息,管理費,稅金),
所以你沒看到豪宅一片慘兮兮.
你看我們老鳥投資客誰最近跳去玩豪宅..XD
: 雖然負的現金流金額也許不高, 但是通膨也沒那麼誇張, 換句話說,
: 該屋主在通膨真正發酵之前, 錢就先變薄了,
: 如果想獲利了結, 就要趁剛性買盤還在的時候, 趕快出貨,
有阿,你看豪宅很多出貨給真自住的,都是破壞型價格.
: 因為剛性買盤是限量的, 雖然每年都有新的人進就業市場,
: 但你不能期望他們一出社會馬上就年薪百萬(首購預算抓1千萬=年收10倍),
: 也不是每個人工作2-3年之後, 就能年薪百萬, 不但要進對的產業, 還要
: 進對的公司, 跟對的老闆, 再加上個人努力和造化,
: 所以真正買的起的剛性買盤會愈來愈少
但是你會發現.
豪宅市場有沒有問題,你在2013年豪宅限制貸款以前,你要怎樣知道??
你說豪宅是被豪宅稅打趴的嬤?
可是後來針對性審慎措施下去,怎麼只有豪宅趴,其他人也沒多慘??
那你在2013年豪宅限制貸款以前,你怎樣判斷這個投資產品會出問題.
最直接的觀察數據,是不是"租金的變化"..XD
豪宅熱炒的時候,其實你會發現豪宅的租金完全跟不上.
並且還隨著豪宅狂蓋,租金還有下修趨勢.
這代表甚麼?
這代表剛性需求面完全被滿足後,還供給過量現象.
而價格炒高是因為,一堆人再利用豪宅洗超貸.
也因此,當你豪宅限制貸款限制下去,超貸洗不出來.
所有洗超貸的人撤退之後.
是不是豪宅就陷入了到今天都要九年的低潮..
還讓某些人,賠了破億跑去對岸搞直銷,滯銷不想交屋被國泰沒收預售款等等事件..XD
這麼悲慘就是,沒有租金支撐的市場,海水退了大家都沒穿褲子...XD
反觀甚麼低總價還是中古屋,你限制半天房價還不是照樣漲.
阿靠杯租金投報那麼高...供給完全跟不上需求阿.
哪來的買盤減少問題..
等租金開始下修再說吧.
租金再上漲的地方,你不要跟我說買盤再縮減...XD
至於店面也是投報率很低.
不過這邊要搞清楚一點.
投資世界,只要有財團大量滲透的地方,投報率都不會高.
因為財團可以接受很低的投報率..但它們會把價格洗到老高.
商用不動產是財團可以切入的產品.
所以很多店面就會有金控,壽險,和各大財團的投資置產.
因此店面一直以來出租投報率都會低...也就是價格都是被洗很高.
而你說,租金這麼低可以玩嗎?
恩...拜託,你看的指標是"租金的變化"..
微分一次後的數值...
如果這個商圈,租金再上升.
雖然他投報可能只剩0.8%.
但,你依然看到厲害的投資人,就是跳進去追.
尤其如果他上升速度還在增加,也就是微分兩次後的數值是正的.
那不追的人是小狗...到時候睡狗窩..
當初李嘉誠跑去英國投資,我們壽險也跟過去是為什麼?
阿就是因為當時歐洲湧入大量難民,英國商用不動產租金瘋狂提高.
本來英國的持有成本+資金成本平衡在3%,那時候一度被炒到2.5%以下.
但他們還是照樣追...那時候不是還笑稱李嘉誠都逃離中國去英國..
但實際上,連中國財團都跑去英國買商用不動產外,還買英國的各種基建股份.
例如自來水廠,電廠,鋼鐵廠之類的,那時候有人還說,英國人都被中國人養了.
而追的時候也沒錯,前兩年租金繼續飆漲,它們帳面上都有賺錢...
直到直到..英國突然要搞脫歐..XD
立刻英鎊大貶,這些跑去英國的,全都虧一大筆匯損...把帳面上賺得全都賠進去..XD
還好這次疫情推動的大通膨救了他們,不然到時候看它們怎樣認列這邊的損失.
但無論怎樣,這是一個很基本的投資操作.
看租金這個數據.
當租金一次微分是正的,可以追,當租金兩次微分是正的,你不追你要被老闆抓去辣正.
因為,租金直接反應"基本面"...也就是剛性供需面.
租金再漲的地方就是供給不足需求過量.
租金再跌的地方就是供給過量需求不足.
台北東區因為商圈轉移和商業型態改變,是不是租金再貶值.
阿你說他們店面屋主,死要撐房價...稱的了多久??
但是松菸旁邊出現一些文青餐廳咖啡廳等聚落,是不是那邊租金有上升.
那你看那邊店面這幾年價格是不是有上升?
so....租金是最現實的,也是反應最快的供需指標...
因此,與其整天在那邊看甚麼人口變化,薪資,工作,OOXX..
你不如直接看租金變化就好.
像最近中南部改套房產品的租金停滯了好一段時間.
這就是改套房的人有點過多,產生的需求端已經滿足現象.
也許你會用高檔裝潢去拉高租金.
但那種拉高不代表"行情".
你要用同等級的東西去看他的租金變化是向上還是向下.
當同等級的東西租金成長停滯,那這個東西中期以上的操作就不要玩.
(當然短期沒差,短期甚麼都麻可以玩...XD)
so...投資,靠的不是信念,不是想像,不是一大堆"間接分析".
你要去尋找更直觀,更直接市場反應的東西來看.
看市場籌碼,看租金,看價格....
不要理論一大堆,結果實際面都蒙著眼不看.
這樣你會倒.