一次回完
※ 引述 《ntpuisbest (阿龍)》 之銘言：
: 很重要所以貼三次
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: 大抵上我從c大生上學到以下幾點
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: 1.不動產漲跌看基本面公式
比較正確的說法是看需求
我曾經遇到被漲100%的租金
(租一間透天2萬→4萬)
一個不成熟的新興地區
高消費族群的人數波動
決定了租金的波動
租金從來都是跟著薪資在走的
交易成本改變不了什麼
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: 2.老屋比新屋保值，因為超過30年的房，根本沒啥好折舊
保值的不是房
是土地，超過30年的房，甚至更舊的
其殘值是負的
因為得花錢去修
而這些修繕費
就繼續灌進去你的房屋殘值
遇到土地建物須分開登記時
這個觀念就很重要
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: 3.炒房就是把低總價買光，然後自住戶就會開始我家不一樣
看地點
沒有鄰近新建案帶動的地區
低總價區要放很久很久才會輪的到
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: 4.不要相信什麼蛋黃捷運，蛋白老屋漲得更兇
因為低基期
平平都漲5萬
單價20萬→25萬，漲20%
單價15萬→20萬，漲35%
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: 5.持有稅打擊持有，交易稅打擊交易
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: 6.不動產是散戶市場(這點忘記然後有什麼結論了qq)，有籌碼面還有什麼一個忘記了
不動產是建商跟財團的天下
(或是超有錢的散戶)
一般散戶能做的事就跟買飆股一樣
平常沒事就把低基期的潛力標的買一點
等主力帶錢攻
人家賺個幾十億
散戶分個漲價帶動效應，分個幾十數百萬
運氣好可能就是倍數成長
只是這時間，真的要等很久
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: 7.要看房價跌就是看事件指標 法拍和租金
這點比較適用在商業不動產
住宅型的被受薪族群租金綁定
想降也沒那麼容易降
看指標熱區的量跟價會比較好判斷
房地產只有開槓桿太大才會有資金壓力
而一般正常借貸的買法
下手時就已經吃掉你的現金流
就算房市下跌，只要正常還本息
資金流沒受影響
頂多就是不拿出來賣，等待下一次漲勢
: 8.租金，價格最直接，這兩個沒跌，其餘房價跌就是存在於你的幻想
2016~2018
房價跌了2成，租金好像也沒什麼跌
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: 9.少子化造成人口集中，鄉村沒人要，都市搶破頭
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: 但是有幾點我還是略有問題
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: 1.租金沒跌，房價不跌我相信，但是人口移出還有少子化，難道不是長線利空嗎？
: 即使少子化是國安危機，政府會引入東南亞人口好了
: 他們也不太可能跟台灣人繳一樣的房租吧??
: 這樣下來難道租金不會跌?
這不是 是非題
而是各個區域有不同的變化
人口越集中的地方
還是不受少子化影響
會跌的，就是人口漸漸變少的地方
不一定是鄉下，也會發生在舊市區
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: 我的意思是基本面也是可以用來預測租金吧@@
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: 2.基本面公式是不是存在一個假設
: 那就是不動產價格不因時間而縮小
正確的說法
鑑價還是會低於成交價
一般財報上的估價都是參考用
真正要要處份，都會超過估價
公司賠錢都能把股權打包賣掉換現金
何況是不動產
: 像是股票好了
: 如果這間公司股價跌，但股息發一樣，他的投報率超高，但還是賠錢的
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: 究竟為何不動產不太折舊
: 是因為土地不折舊嗎？
yes，土地永遠增值
所以才會有一條土地增值稅
: 還是因為老屋跟新屋使用價值差別不大
: 還是因為這是華人的天性
: 沒賺我幹嘛賣
: 3.少子化多少和房價有關，如果政府在市中心大規模提高供給，例如小學改成社宅，難道
不會劇烈影響房價?
: 畢竟政府還是要救少子化吧
: 不然真的太恐怖
沒得救…
能救早救起來
至於影響房價嘛…？
最多停著不動，或小幅下跌
像日本那般有價無市而已
: 4.繼承這件事，少子化下來，我假設每個小朋友都可以繼承一戶房子好了
: 小明跟小華生一個，他的小朋友小白繼承兩戶
: 小白在和小美生一個，他的小朋友繼承了四戶
: 繼承難道不會劇烈影響房屋需求?
不會
不能住的破屋，不會列入需求
而這些舊房子，自然會消失在歷史的洪流
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: 5.關於戰爭
: 我可以想像即使阿共打贏
: 他為了維穩不太可能搶大眾財產
: 可是如果是搶有錢人當成軍功分給將士呢
: 這難道不可能做嗎？
: 畢竟台灣也是蠻仇富的吧...
回到最根本問題吧
這點房版幾乎避而不談
台幣的價值源自於政府公債跟外匯存底
武力轉換政權時，這兩個通通歸零
再加上土地國有制
中共如何不搶你財產？
台灣房地產
到時比台積電的股票還不值錢
*註：台積電擁有大量的海外外幣現金
股東八成以上為外資，這是掠奪不走的
中共是可以保有人民的居住權
但是完全不需要保證你的房價值多少錢
更別提拆遷賠償
(當初禁煤令拆住宅煙囪，可沒有在賠的)
說拆就拆，可是中共的本色
甚至一句話給你開限售令或房屋配給制，你也沒輒
要避免走到這一步
就只能像香港一樣，和平移轉政權
讓台灣的政府公債完完全全讓中共吞下去
這樣才能保有台幣的流通性跟價值
連帶以台幣定價的不動產價值，才守的住
: 6.不動產為何不會像債券一樣
: 每個區的投報率都不太一樣，中南部高，台北低，可是為何台北房價還是比中南部高，如
果是債券，這件事不太合理
: 難道是因為台北的風險比中南部低，為何不是中南部趕快漲到跟台北一樣價格，投報率一
樣低或是台北降價呢
你把他想成是台北市不動產債券
或高雄市不動產債券
會比較合理
每個地區的投報率，本來就不同
甚至還會隨著時間變化
平平是美債
也會因為期限不同有不同定價
本來就不能一以貫之
: 7.人口移出北市，到林口，台北需求減少，為何沒看到跌，難道是因為去年股票太好賺，
所以沒跌
: 還是又是我家不一樣@@
只看戶籍變化沒有意義
雙北地區，甚或再加入部份的桃園基隆
本來就是一個大台北生活圈
在這個圈子的人，就一直增加