七一房市新制上路 炒房避稅老招重現江湖
房地合一稅2.0新制明上路、拉長短期交易的重稅期，個人在5年之內買賣不動產，只要有賺
錢，都會被課徵35%至45%的稅率，不過卻有投資客打算逆道而行，「以平轉換約、價差給現
金的方式」，躲避重稅課徵，專家表示，未來買家不可能願意配合，不僅違法還可能偽造文
書，下一手出脫還得多繳稅。
政府針對預售屋更實行閉鎖期，房地合一稅2.0新制中，在預售階段2年內買賣，課稅45%、2
~5年買賣課稅35%，等到交屋之後，又重新起算再鎖5年的重稅期，讓房市業界叫苦連天。代
銷業者顏子翔表示，短期市場因新制上路，加上疫情干擾，買氣大減呈現盤整量縮格局，不
過房地產仍是最穩定的長期獲利標的。
其中攸關預售屋獲利關鍵的「換約賺價差」，很多人認為新制上路後，短期投資預售屋等於
玩完了，但投資客私下分享，因有價差3%、30萬元的必要成本扣除額，等於說買賣不透過房
仲，還是有賺錢的空間；此外也可透過平轉換約、中間價差給現金模式來避稅，過去市場早
有類似做法。
不過，冠東國際不動產估價師事務所張朝倫指出，這樣的方式不僅違法，未來買方當起「吹
哨者」或其他人去檢舉，就有可能背上「偽造文書」罪名。
另一方面，買方就算自住，也不能保證5年內不會轉手出脫，未來轉手獲利時，反因登錄價
差而被課徵高額稅率，所以實務上來說，不僅違法、風險又高，幾乎不可能找到買家配合演
出。
值得一提的是，這次新制除了閉鎖期重稅以外，實價登錄2.0還有6大變革，包括完整揭露交
易地號及門牌；預售屋銷售後每賣一戶，就要登錄一戶；禁止紅單轉讓；預售屋開賣前，須
先向地方政府申請備查；地方政府可以向買賣雙方查閱契約和金流；強制委託代銷契約備查
。（王鈞生／台中報導）
https://bit.ly/3h67JLF
個人心得：
預售屋這下真的難賺了
1.預售屋銷售後每賣一戶，就要登錄一戶；
2.禁止紅單轉讓；預售屋開賣前，須先向地方政府申請備查；
3.地方政府可以向買賣雙方查閱契約和金流；強制委託代銷契約備查。
4.買方不配合投資客的平轉換約 差額補現金
（有偽造文書風險）
5.投資客要有利可圖 ,就不能透過仲介 要投資客自己賣
綜合以上 難賺到靠北 ，預售屋我看真的被打趴了