※ 引述《ATF91 (風風兒)》之銘言：
: 之前轉約或專賣預售屋，聽到的絕大部分做法都是合約寫平轉，實際價差給現金。
: 那問題來了，這次新的房地合一稅為什麼炒的沸沸揚揚，預售屋實價登錄就登錄啊，轉
手
: 繼續登記平轉，價差拿現金不就課不到稅了嗎？
: 我是買家我也同意這樣做啊，不然被課稅買賣二方一定都要多負擔（或少賺）
: 請益板上大大們，以上想法有bug嗎？
大家好 小弟不才任職於南部中小型建設公司的開發部門
上次打房政策期間有發過文來分享政策對建商的影響
這次剛好遇到實價登錄2.0及預售申報問題 忙到人仰馬翻
總算在今天告一個段落 剛好看到這串來分享一下建商看法及有一些要注意的事情
首先 預售屋轉讓是個讓建商、代書、銷售方又愛又恨的話題
先聲明一下，我們的建案目前都還是推透天為主
透天在預售轉讓上遇到的狀況跟小坪數大樓會稍有不同
不過因為後續有推案大樓的規劃所以也多少有去學習了解相關的流程順序
也針對稅制的考量跟老闆、主管有過非常深度的探討研究
*嚴格說起來 在建設公司這邊的角度:所有預售屋轉讓 其實都是平轉
建設公司為了不想負擔相關的責任，大部分都會限制轉讓以一次為限
並且要轉讓的話要知會建設公司作合約的增補，在後面補上一張讓渡書
聲明原買方，將此筆預售屋的'權利'移轉與新買方
請注意 在這邊合約都不會重簽，你們等於是用增補的方式修改合約
尤其在預售屋必須申報做實價登錄之後，更不可能去修正價金
那這樣對建設公司來說:他們申報的買賣，就是以原合約的價金為主
你們轉讓權利金的多寡、後續稅費的負擔...等都是轉讓雙方的事，建設公司不會過問
因此對新買方來說:第一個問題就是稅金的問題
實價登錄的稅基是房地收入-成本-費用
轉讓雙方之間簽署的讓渡書，這時候就很重要
7/1的新制度－納管進預售屋的買賣登錄...其實還是只做半套
建商移轉給原買方，買賣雙方都需透過代銷進行申報
但原買方透過轉讓權利方式轉予新買方，卻完全不需申報
只需要在日後辦理移轉登記的時候說明轉讓價金是多少
如果轉讓雙方簽署的讓渡書有載明價差金額、相關權利義務
這個價差日後新買方賣掉'應該'也能算是成本，這是對新買方最有保障的狀況
沒有標明金額或是標明平轉的話也不用想了
自始自尾這戶就是用原價金由原買方轉給你新買方
而且沒有載明金額也不會有偽造文書、登載不實的問題，除非你去舉證金流打訴訟
何況投資客原買方一定要你搬現金...這金流無從考證
弄下去會不會也是查無不法謝謝指教?
再來是比較沒人提到:銀行貸款的問題
為什麼會有空間可以套利?因為有兩種狀況
一種是案子價格會根據銷售成數持續調高
首批便宜買的 只要賣的比後續建商調高後的價格低 就有空間可以賺取價差
另一種是案子地點太好太熱賣 一兩周內搶購一空
那後續就是全看投資客表演 建設公司退場
兩種情況阿 你買轉讓戶都會遇到銀行貸款的問題
簽預售只要付自備款1-2成 貸款會等蓋完交屋才申請
這時候房子的市價雖然是調整後的價格 但銀行貸款是買賣與估價孰低
配合有去做預售申報的讓渡書 銀行都不一定認帳了 何況是登記平轉
合約上只出現原本的買賣價金 銀行就只就你們買賣金額去評估成數
那就等於你前面交出去的讓渡金是100%的自備款 差距有多大大家可以根據各案計算一下
綜上所述
其實站在建商的角度 投資客真的是一個迷人的反派角色
你需要他們的炒作維持熱度，又不希望過多投資客破壞建案名聲
以透天的移轉來說...說真的有時候建商賺的還沒有投資客多
價差一戶有時候到兩三百萬，這種價差一定要寫清楚，誠實報稅
打著健全房市交易制度的名義下去課重稅
當然立意良善建設公司沒有意見 畢竟這次稅制改動對建商沒有影響
像ceca大所說，買方一般人不懂，不敢跟你做這種有風險的事情
但個人的看法，在大樓價差幾十萬的前提下
只要能買便宜，一定有願意冒這些風險的客群
投資客大可以用你自住一定會住超過五年，來折價誘拐自住客做undertable交易
那課了45%的重稅...會不會根本像原PO說的 在變相鼓勵預售買賣做假平轉約?