作者:
freekid (世界真是小)
2021-07-01 04:24:28如題，我們家不動產大概兩千五，現金六七百，父母退休，靠被動收入年收大概三四十
，我跟我姐加起來穩定年收大概一百五，符合青年首購。
我們打算作三間的中短期投資，買一間新成屋跟兩間預售屋，每間抓一千三~一千五左右
。新成屋作寬限期三年，時間到出掉，如果看好續漲則轉增貸; 預售屋交屋前一年找時
間出掉，做好交屋的最壞準備。
這樣操作主要是看好特定區域未來兩~三年的漲幅，其中一間也有考慮轉成長期自住。想
請問
1.依我們的資產，三間的操作對我們壓力太重嗎？
還是各一間比較保險一點?
2.這樣的操作有可行性嗎？是否風險太大呢？
要投資的話舊房增值潛力比較大吧！預售屋一堆根本先漲起來賣了套利空間不大
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2021-07-01 04:41:00槓桿開超過你的負荷能力.要是你預售屋轉不掉,你就冏了..你很缺錢嗎?你很急著翻身嗎?
作者:
freekid (世界真是小)
2021-07-01 04:43:00我沒那麼強，中古屋看不懂~再加上看好特定區域的未來漲幅(應該還有三~五萬)，所以才想這樣操作。預售屋高風險我了解，但現金流很難新成2預售1，所以想說新成1預售2，或者各一，預售也有做好交屋的準備~
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2021-07-01 04:43:00建議最少縮一間起來,或是把兩間一千三換成兩間七百.記得.少賺不會痛,炸到你就哭..
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2021-07-01 04:44:00不要讓自己有炸掉的任何可能性.
作者:
freekid (世界真是小)
2021-07-01 04:48:00c大，我心態的確有點急，可能是覺得未來房市也是緩漲，又自大的覺得看到某段的趨勢，就想盡可能丟錢在裡面
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2021-07-01 04:52:00你很急,多賺300萬500萬,其實又怎樣.你的生活並沒有大幅躍進.
作者:
freekid (世界真是小)
2021-07-01 04:52:00感謝c大建議，我在雙北，自己不懂中古屋，所以基本上都要一千三進場~ 那我們會調成兩間
作者: k798976869 (kk) 2021-07-01 04:55:00
推c大
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2021-07-01 04:55:00為啥??因為你輸不起,輸了對你影響太大你無法承擔.因此,不要把自己放在風險中,你會做錯事.穩賺,這樣你才看得更清楚,操作才會更精準.
作者:
tswen (T-swen)
2021-07-01 04:56:00會爆炸
作者:
jay111101 (jayIIIIOI)
2021-07-01 05:27:00全家年收入不到200？
作者: ian0805 (平凡的上班族) 2021-07-01 06:37:00
你和你姐年收加起來150萬，玩二間1300萬槓桿開太大了啦看到了，原來居然是三間
作者:
syu72 (愁)
2021-07-01 06:52:00C大真的佛，一般人容易投資失敗的心態都點出來了
作者:
dodoru (jomi)
2021-07-01 06:57:00以你們都收入來說，連要玩兩間都太緊繃了三千更是炸掉三間更是炸掉而且依你敘述太過生嫩新手，這之中可能難免會要交學費，
作者:
maypcc (The K)
2021-07-01 07:08:00你和你姐兩人150 想搞三間1300 是不是想太多
作者:
uevol123 (uevol123)
2021-07-01 07:21:00寬限期三年結束 本金都還沒繳 根本沒辦法增貸
作者:
maypcc (The K)
2021-07-01 07:23:00你們的收入加父母的被動好了200 玩三間700差不多就頂了姐弟各背一間中古套房收租 再搞一間預售 輕鬆多了 只是雙北700上下的預售應該沒有吧 要留意套房不一定貸得到八成若買1300 一定是姐弟其一當保人 你們後面兩間預售應該是貸不到...
作者:
j401f2 (我要吃飯)
2021-07-01 07:39:00Ceca是晚睡
作者:
trestan (trestan)
2021-07-01 07:54:00如果要交屋，貸款核定是大問題
作者: thinmon (你好瘦) 2021-07-01 07:59:00
真瘋狂
作者:
r1t1r (r1t1r)
2021-07-01 08:01:00你們這收入銀行貸不出第二間 交屋你就炸了
作者:
sagarain (HNY 2010)
2021-07-01 08:07:00少賭一間就有了
你要這樣玩 還不如ALL IN 鋼鐵航運你是跟你姊150耶 不是兩個都是150耶 槓桿開太大了吧
父母年收三四十當作生活費等於不用考量兩個年收150買一間1500我看就差不多了
作者:
Anyotw (Yoman)
2021-07-01 08:31:00未來不知道，3年內房地產沒有賺快錢的機會。政府加大佬把雜牌投客全部洗出去了
作者:
aloness (aloness)
2021-07-01 08:34:00原po你的現金流完全撐不住3間的貸款吧…直接買中鋼就好了，看你的現金流能借多少錢，就盡量借拉大負債
作者:
aloness (aloness)
2021-07-01 08:39:00而且這種歐硬投資最忌諱合夥，在沒有持續性的現金收入能維持信心，保證天天吵著怎麼處份就搞的你心煩意亂
作者:
missher (泡咪)
2021-07-01 08:39:00算一下金流就知道自己可以負擔多少了，其實我覺得原po買1間算是投資，硬要拼到2間就是賭博了。何不買一間就好，剩下的丟股市配息賺5%穩的呢，心情也會輕鬆很多，因為生活不會有風險壓力
作者:
MrFJ (FJ)
2021-07-01 08:43:00推C大良心建議啊
作者:
ich2 (澤尻北川石原都是我老婆)
2021-07-01 08:45:00在雙北你還是乖乖買一間就好
有算過三間貸下去 一個月要繳多少房貸嗎 金額很高萬一賣不掉就必須繳
減少成2間就好，而且都長期持有終身不賣已經是人生勝利組了，收成比較重要守成
作者: zaza5566 2021-07-01 08:52:00
連中古屋都看不懂 你確定你能看懂新成屋嗎?兩人加起來年收150算很低了 3間共要抓到4000萬 穩爆買中古屋可賣可收租 投報率算起來才高
作者:
morrishh (努力~☻~♬~♪)
2021-07-01 09:01:00跟你說 你頂多兩間就會開始覺得壓力出來了 不用想三間
作者:
flamer (大å‰ç”°å¸Œåƒä»£å¾Œæ´æœƒæœƒé•·)
2021-07-01 09:08:00貪心會害死你
看好特定區域兩三年內的漲幅這句很抖，有行無市也是有可能，你這種心態比較適合有閒錢的做法。三間真的太多了折中方案買一間常期持有有好價格再出受最適合C大說的比較多，但分析到很多一般人會碰到的現況我個人都走保守路線，資金壓力是很痛苦的!!
作者:
jaricho (...)
2021-07-01 09:36:00哈哈 房市熱到不行 大家瘋搶房想賺價差 槓桿開無限大
作者:
jaricho (...)
2021-07-01 09:39:002個人年收150是不用生活花費嗎？ 有沒有算過實際閒錢是多少？但看得出來你很想賭翻身 衝吧！
作者:
freekid (世界真是小)
2021-07-01 09:39:00感謝各位建議，自己的確是太生疏，但其實是打算預售交屋前一年賣(預售都是交屋才貸款)，遇到狀況就脫手新成屋，除非本來的新成屋半年~一年內賣不掉，不然不會同時存在貸款兩間的狀態。等於是抓時間差，一間投資兼自住的概念
作者:
jaricho (...)
2021-07-01 09:42:00目前房市熱到 大家瘋搶預售屋 搶到了交屋前加價賣 就賺百萬以上順利出場 衝了啦！
作者:
aloness (aloness)
2021-07-01 09:44:00錯誤，你的規劃完全沒考慮到風險承擔問題，請假設交屋後你的金流要怎麼辦？ 寬限期？賣房子不是賣股票，看好五檔價賣出，2天後錢就進來了
我也覺得原PO把房子當股票@@而且你說的轉手過程，價格、過程都順利嗎?陪售八折你接受嗎類似的你可能要考慮進去因為人只要一急很容易落入圈套。別把事情想的太美好，因為想的跟做的通常差很多
作者:
aloness (aloness)
2021-07-01 09:48:00對現金流的理解也錯誤，現金流是指固定期間收入，請排除負債，負債不是"現金"
建議先考慮賣不掉、賠售，算出最大的風險可能，再討論獲利可能。
作者: eddie0729 (....) 2021-07-01 09:54:00
如果交屋前 房價跌了一成 我覺得你不會賣 因為對你來說這是你承受不起的 買房請靠自己爸媽退休了別動他們腦筋那可能是他們未來20-30年的依靠 因為你們的薪水大概
作者: eddie0729 (....) 2021-07-01 09:57:00
也只能養活自己 爸媽想靠你們是很難了
作者:
jaricho (...)
2021-07-01 10:01:00估計現金6.7百其中大部分也是父母累積下來的 看你很想拼快速翻身 把父母拼下來的起家厝和退休老本 一起壓進去了
作者:
Ensidia (要宅的這麼神是有難度的)
2021-07-01 10:02:00發什麼瘋....買一間不就好了什麼都想ALLIN就不要被抬走是不是股票看太多了 看太多人賺錢翻身羨慕到忍不住了被抬走的有出來發文告訴你嗎?
作者:
aloness (aloness)
2021-07-01 10:05:00賠的不見得發文，但會上新聞 (某萬海違約交割的富二代)
作者:
Ensidia (要宅的這麼神是有難度的)
2021-07-01 10:11:00我自己也是看好房市 但房貸抓25%月收而已買完房還有個幾百可以玩玩股票 投資這麼拼命做什麼...就像C大說的 多賺這幾百你因此階層翻身了嗎?沒有嘛...那夠用妥善配置就好了啊依你的支付能力 買一間就夠了 如果賠了成家後自住
作者:
Ensidia (要宅的這麼神是有難度的)
2021-07-01 10:13:00這樣就是立於不敗之地 買三間?風險低不等於沒風險
作者:
sunsand (有狗也不是很怪的事情)
2021-07-01 10:21:00推C大，專業的房版良心
作者:
jc10755 (jc10755)
2021-07-01 10:35:00是你父母也想all in六七百，還是是你覺得這個錢可以全部動用？
作者:
freekid (世界真是小)
2021-07-01 10:35:00感謝各位，房地2.0有仔細研究過，預售是高風險產品，「半年內預售賣完，且漲10%只是能出手的基本條件，遇到狀況平轉都未必能脫手」的這個想法大概了解。很抱歉我金流的字眼弄錯，這樣算的話，一年穩定金流(可配置的錢)大概是90，貸款一間一個月大概是34000，新成屋頭期用存款出，預售十趴也用存款出。新成屋持有兩~三年後用半年~一年的時間賣，並同時賣預售，做好認賠一~二成的心理準備。身上只會有一間貸款，但其實也先找熟悉的銀行評估過，能同時貸兩間，兩間加起來一年80，還在控制範圍內，所以持有兩間新成屋慢慢賣其中一間的最差狀況也有想到其實自己也知道單純弄一間，自住混投資目的是最輕鬆的作法，但我們不考慮股市，所以才打算把現金存款想辦法放到房市裡~ 不過2.0把很多短期投資客洗出場這點，的確讓我猶豫不決，政府在打短期交易，尤其是針對預售屋，推文內j大那種嘲諷式的文字，並非毫無理由~j大，我父母跟我都蠻積極，哈哈~啊，我推文回的兩個j大是不同人
推c大 有多少投資失敗~真的都是在風險壓力中誤判錢坑越來越大 還硬說服自己不會啦....
作者:
sagarain (HNY 2010)
2021-07-01 10:51:00妳有賠過錢嗎 八成你真的肯認嗎有做股票的應該都很清楚那個心理 再凹一下就要噴了房地產的凹一下是用年計算的妳看好市場不代表妳活得下來 最近身邊已經有做公家案的朋友現金流斷了要賣房
作者:
jaricho (...)
2021-07-01 10:55:00如果父母同意也很積極 那就衝啦 而且回文看起來其他人目前無法影響你的想法 XD
作者:
foxs9 (moon river)
2021-07-01 10:57:00連雙北的中古都看不懂還是洗洗睡比較快
你如果這樣 真的去ALL IN傳產股 比你買預售賺得快= =而且 預售工程款都吃現今的 你確定吃得下來假設你沒賣掉 你知道你不可能貸款三間嗎 = =
作者:
r1t1r (r1t1r)
2021-07-01 11:22:00你的金流 銀行肯貸你兩間都難
你不動產都已經兩千五了 不考慮買股票嗎看好房地產會漲 何不讓營建公司幫你賺錢?
銀行不會貸你三間啊...要是沒賣掉你也沒能力交屋，賭太
作者:
xio (馬拉)
2021-07-01 12:56:00網友都在講投資心態或會不會超過負荷，但我怎麼看不出這些錢裡面有多少是原po的錢啊？投資最忌諱的就是拿別人的錢來投資好嗎，不要什麼我家我爸媽我姐，那些都是別人的錢不是你的
作者:
maypcc (The K)
2021-07-01 13:08:00漲10%再出手 1300賺130萬再被扣稅 為了這點小錢...XD 好吧比較好奇你的眼光雙北哪邊有1500以下還可以漲10%? 土城洲子洋 還是淡水?
作者:
aloness (aloness)
2021-07-01 13:37:00大摩已經喊中鋼50了，這眼巴巴的25%不要，非得去拼那半年一年的10%
作者:
aloness (aloness)
2021-07-01 13:42:00錯過的機會成本已經太多，不要一錯再錯
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2021-07-01 14:12:00已經做決定就不要假裝自己想要來板上聽意見，浪費大家時間，你的操作方式在這局勢大概九死一生，順利賺錢也改變不了什麼，輸了爸媽退休養老的錢被揮霍掉，網路上一堆例子了，只要記得輸贏自負，社會不會憐憫同情你就好
作者:
freekid (世界真是小)
2021-07-01 14:45:00不版友的建議非常中肯，c大跟其他人的建議我都放在心裡，裡面的錢的確大部分不是我的，但決定是我們全家作的，只是我當代表問大家意見xd，目前看起來我們的想法很粗，所以會好好修正，非常感謝各位
作者:
ding2599 (gfdgdfgd)
2021-07-01 15:09:00不如炒股賺得快
你們是真的自己有在看房市 還是老人家被親戚朋友揪一揪打算搏一把? 說真的從你問問題的方式 感覺不是熟手啊確定要這樣全家人的身家押下去嗎?
沒買過房子，結果一次就要買三間，太衝動了。以你們姊弟合計的收入貸不到那麼多款，板友跟你講，你又不信邪。
作者:
supa64 (淳樸商人)
2021-07-01 15:41:00....1500雙北10%?我真心建議你桃園現在還在地板的時候進去尤其是有靠近捷運的機會優先(我有
作者:
jay111101 (jayIIIIOI)
2021-07-01 15:49:00想翻身還不如炒股，房地產是看長期，想炒短線也要看你底夠不夠厚，很少看到年收這麼少的敢這樣炒房，勇氣十足
作者: ian0805 (平凡的上班族) 2021-07-01 16:23:00
房地產投資也有紀律啊，你本金不夠只夠玩幾間，就買幾間，預售要報著能交屋的打算，信貸寬限期最好先不要納入規劃，那是給你有資金缺口時救命用的
作者:
popscott (累死我了＞＜)
2021-07-01 16:38:00上月股票輸了30萬,看了C大講的話真的很有道理壓力大時一賠根本撐不住
作者:
xio (馬拉)
2021-07-01 16:47:00朋友跟妹妹投資合買房，結果後來妹妹住在裡面都不挪窩根本沒辦法賣，房地產這種東西你持有複雜很難處理，一開始又牽涉出資公平性問題，誰也不願意持有比較少，不要以為家人就沒事，算錢的時候大家誰也不讓誰咧
作者: zard1983 (zard) 2021-07-01 17:19:00
你們家的資產跟收入，2間緊繃了，不要把自己想成少年房神，真的看這麼準，去年就會下手了
作者:
rintoo (你好凱蘭)
2021-07-01 17:36:00推ceca
錢分不清楚不管賺錢賠錢都會有很多問題 特別是賠錢會很難看
作者:
zhi5566 (協志 5566 最棒)
2021-07-01 20:54:00這篇給推 台灣房價漲了30% 你覺得還會再漲30% 我在竹北這個只有錢的城市 還不敢樂觀成這樣 不過要拚才會贏版上很多開業醫生也沒你這麼猛 做到老的都還會怕一下
作者:
Allyssa (舞動人生)
2021-07-01 23:49:00目前雙北的預售屋成交價都比成屋高，多的是賠錢的成屋建商賣壓一出籠，你會被嘎死掉推測你們是全家住在台北的公寓，價值2500萬存款應該是父母的老本，不是你跟你姊的錢說真的想賺錢，走出天龍國舒適圈，去竹科找工作吧一個人單薪200萬在新竹娶得起老婆買得起房養得起娃看過太多天龍人小朋友躲在舒適圈了，南部的小孩反而自立自己的收入先提高，再談投資，投資必須是賠了不痛的像股票必須是你賠了還好，才抱得住本業收入高，再談投資跟買房，不要小孩玩大車
作者:
freekid (世界真是小)
2021-07-02 20:13:00沒喔 我一個人在台北工作 存款一半來自於我跟我姊不動產是南部的土地跟房子我是一個人上來台北工作的我很樂意接受房地上 版友對我專業知識不足的指正但要延伸到我的生活背景甚至思維就請不用了 謝謝
作者:
supa64 (淳樸商人)
2021-07-02 20:50:00投資角度不會建議雙北.住家角度可以.而且真心說.不建議雞蛋放同1個龍子
作者:
mijhgo (sayno)
2021-07-02 21:26:00不要一直說各位建議你都有放心裡，你們其實根本就決定了，上來只是希望能聽到贊成的意見，只是沒想到大家都反對，但你們依舊執意要做，就不要浪費大家時間了
作者:
freekid (世界真是小)
2021-07-02 21:44:00其實喔 我推文都講會好好修正了 也有講說會放棄甚至私下把某些高建設性的推文整理成筆記實在是納悶樓上的見解到底從何得來
作者:
TheVerve (TheVerve)
2021-07-03 02:25:00你們這種低收入玩兩間都超緊繃了 還想玩三間真的看得那麼準的話 也不用躁進嘛 慢慢賺遇到亂流你還撐得住 槓桿開太大如果房地產回檔你不就爆了嗎
作者:
curry56 (咖哩56)
2021-07-03 06:11:00推ceca
作者:
ibdla (ibdla)
2021-07-04 01:42:00一人年收150都不算高了還兩人，有爸媽靠真好