各位房板大師們午安，想跟大家請教個問題 希望大大們不吝嗇給個建議 感謝。
最近在慢慢存錢 想要買一間1000萬以內的房來投資。新北目前發現一個現象 就是中古大
樓跟老舊公寓價差很小。分享一下最近看的幾間老公寓
1. 42年3樓25坪 3房 屋況很差，位置很裡面開價920萬
2. 40年2樓公寓 3房 交流道旁邊很吵 開價1080
3. 42年四樓 22坪 2房 要爬波，屋況有整理過 開980
4. 34年2樓 26坪 3房，有整理過，開1168
5. 41年5樓+頂隔套物件，登記坪數才23坪 開1000多萬。
看了這麼多老公寓後發現 大多屋齡都超過40年 屋況好的開價很高，屋況不好的 開價也
不低。
反而回去看附近中古電梯大樓時 發現開價跟公寓差不多。20-30年，權狀坪數差不多的大
樓，開1100左右。
20幾年跟40幾年，大樓還可以搭電梯 享受有管理員幫收包裹，免追垃圾車。這樣來看中
古電梯大樓的CP值是不是比較高？
但板上前輩 都一致推薦老舊公寓來投資。請問是為什麼呢？
房板菜鳥 不懂的事很多，請大師們開示，謝謝~

買土地+老大樓碰到天災可能更危險

先去瞭解這版大部分的職業組成結構

公寓土地持分大啊

公寓2016~2018漲太兇..是超級兇的那種大凶所以2019~2020公寓漲福停滯..那時候兇到,一度要把2x年大樓價格給追平.(同室內坪數)嚇死我了.所以去年我應該不太建議中短期進場公寓.但2020後大樓開始狂拉.所以價差又拉開.到現在.公寓差不多又可以進場了..只是目前中短期都還是大樓比較強勢.但長期,公寓增值還是比較好.公寓大約會等同35~40年大樓的價格.老大樓規劃很爛,建築師大腦裝大便,問題很多.反觀公寓,簡單明瞭又單純.所以各有所需...大樓問題在他蓋的時候就產生了..XD不是屋齡的問題,是年代的問題.35~4x年大樓是台灣第一批大樓.外加那時候是台灣仿冒王國盛行年代.也是台灣黃金年代..因此那時候,台灣人就是俗又有力.所以蓋大樓很潮,人民收益很高購買力很強.但是不要說美感超爛,各種人性化,完整規劃概念都很爛.最重要的是,亂來,亂搞,便宜行事,甚麼都不懂就亂做得最多.所以台灣第一批大樓,問題都很多.公寓則是透天的延伸,蓋透天至少經驗很久了.所以同樣那個年代蓋的公寓和大樓.公寓會狀況好不少...理由是,阿就最簡單的蓋法而已,不囉嗦.你大樓又要顧慮公共管線,進出,一層多戶的規劃,通風.我只能說,很多大腦裝大便的建築師,完全不管這些.反正他就電梯上來,一堆戶隨便塞.管線就隨便亂跑,電線埋在樓地板裡他也不思考未來維修問題.所以老大樓很多時候,會很OOXX..XD但無論怎樣,他是大樓,有電梯和管理.所以你爬不動樓梯,你怎樣都必須住大樓.所以老大樓和公寓會有各自需求的族群.價格處於同一個水平.

沒買房的菜雞會說40年公寓即將被震垮

ceca大 如果投資台南25年大樓 35年賣出 會因為35年屋齡競爭力下滑很多嗎 應該是問大樓到多久屋齡會開始出現明顯的競爭力下滑?

不會,2x年屋放20年,他還是那樣子..XD40年屋則是他蓋好10年後就長那麼可怕了..XD知道為啥很多老人不愛大樓嗎?因為他們看著第一批大樓蓋好後快速劣化被嚇到.所以就產生既定印象對大樓印象很差.so..問題在大樓誕生的時候就產生了,屋齡只是讓他擴大發酵.所以競爭力在他蓋的時候就注定了.大樓大概蓋好10年後就決定了他未來的大致狀況.

謝謝ceca大 所以如果放20年 變成40多年屋齡大樓 真的不會有競爭力明顯下滑喔 我一直普羅大眾看591會直接篩選去掉3.40年以上屋子

10年屋你放20年後,其實他長相並不會差太多.你去市場上看一下,老屋掛賣的數量有多少.XD你在想一下他有沒有失去競爭力.老大樓住滿了人,掛賣數量很低..甚麼時候缺乏競爭力.便宜就是最屌的競爭力.

921新法規後才請建照的都不會太差

他無論蓋得再爛,只要便宜,就是輾壓豪宅的競爭力..寶咖咖為啥那麼強..XD..他競爭力靠甚麼?尤其貧富差距擴大之下,便的房子競爭力繼續上升.

最近也在看 快30的電梯大樓跟40+50+公寓 好難抉擇啊

ceca大 瞭解 所以例如再放20年後 到時只要是一直存在比新大樓便宜的價差 例如7折 就是會有競爭力 是不是這樣 先感謝。

2003以後的則是新式建築,有點錢的自住買這一區段住起來舒服.2003後建築技術很成熟,所以大樓的改變開始有邊際效應.因此2003蓋的跟2020蓋的,你過10年去看,落差很小.但是1990~2003和2003後蓋的有明顯差異.當然你用室內坪數去看價格,這三個區塊價差還是很大.價差,就是那些老屋強勢的最大倚仗至於漲價就分.例如2014年以後建商就熄火.2016以後建商還大量減少推案.所以這段時間靠的是我們投資客炒中古屋在後面推.也造成公寓狂長,老屋狂漲的局面.因為我們從最便宜的開始炒,我把最便宜的買走,剛性需求就覽趴壓著往上買.所以這段時間都是老屋強勢,新式建築死魚盤

讓我來嚇嚇菜雞們，921台北當年只有4級，如果台北是6級，保准倒掉一半以上，直接升級天然都更。

美術館農16在2014就熄火,直到2019...中間死魚盤5年.但是2020後無限QE產生資金行情.外加惡性通膨.所以2020後,漲價幕後黑手從我們投資客又轉回建商.

想花小錢去享受蛋黃區的尊榮，根本是拿命去賭。

因此必然是建商把新推案價格拉到天價嚇死寶寶.例如高雄不但全面要破30m甚至要有33的趨勢.美術館我看一兩年後成交價就要四字頭,一般小宅喔.這時候新屋拉起來,就是2003後的這一批新式建築快速跟上.後面的中古屋才慢慢地跟.我們投資客則是順著建商在後面幫忙推而已.so..每個時期的漲價狀況不太依樣,決定哪種產品比較強勢.因此中短期的時候,操作的產品會因為局面而更換.你2014買入新式建築,那你必然賺很少.但是2020你沒買新式建築,你就無法理解.2020年一年噴20%是甚麼爽法..XD

921在最嚴重的中部地區 四層連排老公寓幾乎都沒倒吧.

老舊公寓

公寓比較好,土地持分多,免管理費,很可惜已經找不到20年以下的公寓了

你的投資是要賺租金還是差價？要考慮的點和看的物件會有些不同

來了，連排公寓二樓變一樓。https://reurl.cc/KA5rky台北老公寓逃過一劫是因為台北市只有4級地震唷，如果是6級以上，直接天然都更。

推薦年輕人買老房子的根本是害人以後大地震出事你們擔得起嗎

臺北六級地震新屋也可能會垮阿老公寓還可能都更大賺 老大樓呢？

雙北一千以內，無論公寓或是老大樓，其實狀況都蠻慘烈的用這區間去篩選，真的或頗掙扎.. 這種環境拿來出租好嗎?同樣要整理，公寓的維修"相對"簡單，基本就樓上+樓下。老大樓是一群集合體... 要搞定離不開的一群人+破敗公設管委會都還不知道有沒有錢勒... 簡言之，人越多越雜亂除了實際坪數外，最難控制的就是你管不到的公設+一群人

怕地震所以不要買老大樓啊 921台北倒掉的也是大樓

新大樓一定都有6級耐震，你住老公寓的話，記得燒香拜拜唷。

別買老大樓，地震你會後悔，倒光又沒土地價值