※ 引述《ILoveRiva (天下至柔莫若水)》之銘言:
: 探討東區商圈之前,我們先來討論一個題目
: 如果你是一個在全球品牌派任到台灣經營品牌生意的 COUNTRY MANAGER
: 用在租金成本假設每年有 230 單位,以下有兩個方案 Plan A 和 Plan B
: Plan A.
: 東區店租費用 130單位/年 + 信義區店租費用 100單位/年
: Plan B.
: 三井OUTLET 30/年 + 宏匯廣場 25/年 + 西門町 45/年 + 南港 30/年 +信義區 100/年
: 今天換作是你,你會選方案A 還是方案B ?
: 答案很簡單
: 如果今天的東區還是20年前的東區,一個東區的購買力打爆 林口+新莊+南港
: 我就直接單押 東區+信義區 選Plan A就好 至於要不要加押西門町就看品牌定位和資源
: 反之我當然選 Plan B
這邊原則上同意啦,就是東區老了,基礎建設根本沒跟上
房租又特別貴,人潮也沒特別多,有點像十年前的西門町那樣
沒個refresh應該是會繼續走下坡,幾家大型的連鎖快時尚都救不起來
整體規劃小巷一堆路走起來怎麼走也怎麼不順,東西還特別貴
人家日本這類的商圈是真的能撿到便宜的,台灣東區商圈是來共盤子XDDDD
當然一些稍微特殊一點的服飾如軍裝、或是某些美式風格的要現場還是只能來這邊
: 到了 2021年 8月的今天
: 如果東區老房東們還看不出台灣商用租賃市場的大格局
: 那我只能說過太爽的日子太久了 以至於讓你們老眼昏花
: 蔡打房的方式很理性
: 不是盲目地壓低房價
: 而是串聯地方
: 把原本 台北一顆老蛋黃
: 企圖把 基隆/新北/桃園/竹北 這些蛋白和蛋黃攪在一起打散 進行首都減壓
你這邊說的沒錯,蔡打房方式非常理性
就是把蛋黃價格拉到滿、拉到比前任更高、拉到連老公寓大概PR95都頂不住
自然人口就只能外溢到新北/桃園甚至基隆去了
故事回到2016年,你可以去問問銀行當時的資金在馬英九一狗票政策下有多死
一堆房子價格看起來沒掉,但是整個交易量根本動不起來
到了2017年底理性的蔡看真的不行,所以直接鬆綁資金
當時以前不太玩房貸的民營老行庫都跳進來玩了,直接動起來熱起來
房價2017年開始回檔,你要是跟銀行熟的就知道
: 加上柯P 對於炒房這檔事也是反感
: 在蔡柯雙重政策下 不難發現 原本凝聚在台北市區的購買力 也連帶被分散
: 被分散到了其他區域
: 像是10年沒有發展的新莊副都心 宏匯廣場開幕了 企業總部還有一些飯店也陸續進駐
: 新店也在規劃商城 林口三井OUTLET讓在地人降低了往台北消費的機會
: 南港即將開張的 LALAPORT 也讓許多品牌提早布局
: 如果我是一個品牌經營者
: 當然會提前布局這些有未來性 有年輕人進駐 或是高所得者進住的地方
: 台北市當然還是獨強 但已經沒有當年那麼強
台北市購買力有被分散嗎?
沒有,信義未來兩年發展的總樓地板面積可能還是超越你口中那些分散出去的地方
消費力其實不會騙人,信義區你看Bellavita根本小貓沒兩三隻
但是這家連周年慶都不玩,也不太打折,也不太廣告
撐一撐也走過十幾年了,中間似乎也沒傳過甚麼債務危機或是櫃位空租崩盤
原因就在於百貨業人潮不一定=/=櫃位的消費能力
人潮受惠最大的大概是餐飲,常常櫃位提袋率還是很低
不過你可以找一天去信義區豪華品牌如Chanel、Hermes之類待個30分鐘
你就知道提袋率有多高了
之前陪老婆去Tod's買雙鞋,幾個高腰褲阿北一次都帶走三四雙布鞋....
: 新北 桃園 竹北當然仍比不上台北
: 但 新北 桃園 竹北 都有完整的商圈 不像20年前 工作機會/吃喝玩樂 都要到台北
: 基隆其實也有建設 E-Square 其實對於我這種觀光客來說停車變得很方便
: 然後也一掃早年基隆 總是陰陰暗暗的感覺 只是買單因此入住基隆的似乎不多 XD
: 從大格局來看 台北人口外流 新北桃園竹北人口變多 連帶也使得這幾區的房價上漲
: 都再再證明了 首都減壓策略奏效
減壓奏效真的很簡單,就像我前面說的
你把蛋黃區房價搞到高攀不起,自然就減壓了不是嗎XDDDDD
當年輕一點的開業醫生都沒辦法下手蛋黃區時,自然高收入就外溢出去了
: 只是一場疫情帶來的 QE 使得新北桃園竹北房價 本來應該溫和上漲 變得猛烈化
: 最終造就了一場新的民怨 只能說人算不如天算 XD
: 所以在柯蔡兩人政策下 東區房租大跌是必然而非偶然 而且是幾近於不可逆
: 同時在高鐵的催化下這情況只會變快 機場捷運和三心六線連結完成後 則會到達最高峰
: 因此未來投資房地產的重點
: 是"選擇有工作機會的衛星都市下的蛋黃區好房"
: 會比獨沽一味閉著眼睛買台北不好地段來得安全許多
有工作機會的衛星都市?
國泰置地廣場兩年內租金漲三成了,裡面一堆外商還是摸摸鼻子吃下去
假如你說的工作機會是一般服務業或是中小企業,那大概是沒錯
但目前高薪的大型企業/跨國企業搬出台北市的大概也只有Google
可是板橋那邊也不能算衛星城市了,那邊好一點的案子也是非常貴
高薪職業聚落目前大概就是大台北/新竹就這樣
剩下大概就是跟著GG哪邊設廠哪邊跑,南科只要GG繼續擴廠,台南價格就會繼續上去
而為什麼你覺得三新六線完成後會讓消費能力分散?
我反而覺得會讓幾個熱點群聚更明顯吧,大家過去更快更方便了
東區沒落純粹因為他老了,離信義商圈又太近,幾乎只有兩站捷運
開車只要五分鐘,走路都走的到
然而信義硬體設施直接輾壓,從停車到步道都友善很多
吃喝也方便選擇多
說真的東區這麼慘就是區域內的商圈轉移而已,跟甚麼蔡柯打房都無關