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理財周刊
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內文：
李同榮
2021-08-12
目前房市在經濟成長、資金寬鬆、利率偏低、兩代不同堂、
房產通膨…等利基因素推動下，交易量會持續增加，房價也
會跟著上漲，這種現象會持續二、三年。
股市走勢分析最常提到的焦點就是價量關係，而量先價行
成為不變法則，其實，房市走勢也是同樣道理。2012-2013
年房市交易量由強轉弱，市場價格卻在資金行情推動下出現
嚴重價量背離，房市就已注定2014年要反轉向下。而當
2016Q1全台房市交易量萎縮到五年低點，也正是房市清理
籌碼的底部交易量，此時，交易量開始回升，市場醞釀止跌
契機。到2017Q4，台北市房價率先止跌，2018Q3全台房價
跟隨全面止跌，完全印證筆者在2015年的預測。
以目前全台成屋移轉交易量與預售屋推案交易量動向觀察，
未來二到三年房市走勢仍然會呈現量增價漲的上升趨勢，
2024年才會有技術循環與政經情勢變動的考驗。
預售市場價量關係變化，觀察建照核發量、開工量、使照
核發量的交互關係
觀察預售市場價量變化，可從建照核發量、開工量、使照
核發量的交互關係，依當前三項指標強弱，預料未來房市
的發展前景。當建照量與開工量齊步上揚而與使照量產生
乖離，房市應處於上升趨勢線上，代表市場需求增加、供
給減少，如同2018Q1開工量向上與使照核發量呈黃金交叉，
當時就可預測房價開始會出現止跌回升。
這三年來在開工量持續推升情況下，預售市場房價持續
上揚，目前建照核發量、開工量與使照量同步向上乖離，
顯示市場呈現需求大於供給現象，惟三項指標若乖離過
大，就要小心這些龐大的預售屋推案量，會反映到未來
三年的供給量，一旦市場技術面走弱，開工量就有可能
向下與向上的使照核發量呈現死亡交叉(如2014年)，這
也就是房市向下反轉的重要指標。目前北台灣預售市場
全年漲幅較穩定約5%，中台灣與南台灣漲幅在10%上下，
其中有不少中南部的紅單炒作必須收斂，穩住房價超漲
局面，才能使市場走得更健康。
觀察成屋市場價量關係變化，從各季移轉棟數增減幅度，
分析六都房價強弱指標
觀察成屋(中古屋)市場價量變化，可從全台房屋買賣
移轉棟數統計做出分析，依據吉家網不動產企劃處莊文樹
處長分析，從2017年交易量回升到2021Q2為止，六都
交易量強勁反彈，五年交易量漲幅達59.1%以上，房價
表現上，由北而南漲幅達18%-35%之間，尤其中南部與
各都蛋白區近兩、三年掀起一波30%以上的漲幅，土地
更是飆漲近倍，確立了房市正走在上升趨勢線上，同時
呈現價量齊揚現象。
2021上半年房市交易量比去年同期增長24.55%，顯示
剛性需求的強勁推升力道，而七月成交量受六月疫情
擴散影響，雖較去年同期減少29.7%，然一至七月總
成交量較去年同期仍增長15.59%，預期八月仍會反映
七月三級警戒情況，量能尚未明顯顯示，但預期九月
房市會爆量，雖然有些人擔心八月為農曆鬼月的影響，
但筆者認為近十年來鬼月房市已擺脫世俗迷信，交易量
的增減與市場興衰應是同步(如圖)，尤其SARS當年
鬼月適逢疫情解除，單月交易量大幅增加近10%(9.62%)，
而2015-2018年適逢景氣低迷，鬼月表現較淡，近兩年
景氣好轉又不受影響，因此，今年鬼月受疫情趨緩影響，
房市不會太寂寞。
未來二、三年房市交易量續增，並帶動房價持續上揚，
2024年是反轉關鍵
綜觀預售市場與成屋市場的價量關係，量仍然先價而
行，目前房市在經濟成長強勁、資金寬鬆、利率偏低、
兩代不同堂剛性需求、房產通貨膨脹…等等利基因素
推動下，房市交易量會持續增加，房價也會跟著上漲，
這種現象會持續二、三年。而房價一旦上漲到一定
程度，中南部與各都蛋白區剛性需求推升的補漲行情
達到一定幅度的滿足點，就會開始產生供給大於需求
的失衡現象，兩年後全球資金也將開始量化緊縮，
利率隨之提升，交易量會開始下滑，當然也就是房市
第六循環結束時日。
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心得：
1. 未來二、三年房市交易量續增，並帶動房價持續上揚
2. 2024年是反轉關鍵，觀察市場量價指標關係
3. 2019年以來攀升的開工數從明年起逐步成為新供給，
去年以來開工的高點推測供給在2024開出