感謝幾位版友的指正，這幾天再次想了一下，
決定模擬實際貸款狀況，觀察所有權及地上權的資產變化。
模擬條件為操作槓桿為1，也就是可以現金買下所有權物件。
規費因相同不計算，唯地租遠較地價稅高，故地價稅不計，僅算地租成本。
單位以千萬計算，實際狀況可帶入乘數等比例放大，不影響最後計算。
地上權考慮蛋黃區，主要想要了解放棄權益後所需要付出的代價。在有限的資金，以往多
是用遠距離換大空間，或者是小空間換近距離；地上權是近距離大空間，但是放棄土地增
值權利。
重劃區、郊區皆不考慮地上權，餘屋甚多推案容易，所有權相對便宜，不會卡住手上現金
流。
====初始條件
若A先生現金部位為1000萬，購買所有權物件售價1000萬，
以自備30%、貸款70%操作，貸款利率為1.31%，
自備300萬購屋、貸款700萬，交屋後結餘現金為700萬。
貸款30年償還，本息平均攤還每月23,525
B先生現金部位為1000萬，購買60年期地上權物件為所有權物件55%售價，金額為550萬，
以同樣條件下，自備165萬，貸款385萬，交屋後結餘現金為835萬。
貸款30年償還，本息平均攤還每月12.939，
為了方便計算，原半年繳地組改為每月繳1600。
若操作者將所有現金部位投入理財計畫，每月獲利為 r %，
即便無理財規劃，r 為銀行利息。
====開始償還貸款
以第一期為例，
A先生期初資金為700萬，該月獲利為 r %，貸款償還23,525
期末資金為 7,000,000 x (1+r %) - 23,525
B先生期初資金為835萬，該月獲利為 r %，貸款償還12,939，地租1,600
期末資金為 8,350,000 x (1+r %) -12,930 - 1,600
以此計算360期，共30年。
====期末結算
30年後，因房地產上漲，所有權物件為原本售價 N 倍。
地上權物件因交易困難，地上權殘值直接歸零。
====舉例
若AB二人均無理財規劃，僅放在銀行，年息為0.3%，
因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，
期末結餘，
A先生資產淨值為18,774,524
B先生資產淨值為 3,646,561
若AB二人均投資年化3%理財商品，
因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，
期末結餘，
A先生資產淨值為23,373,587
B先生資產淨值為11,889,272
若AB二人均投資年化6.82%理財商品，
因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，
期末結餘，
A先生資產淨值為44,117,635
B先生資產淨值為44,155,758
====結論
所有權物件不用動腦，只要台灣房地產維持多頭，所有權物件一定會賺錢。
地上權物件先天設計不良，需具備理財能力，
利用期初較多的現金，仍有機會創造更多資產。
至於30年後，台灣房地產市場如何演變，我也無法預知，
若預估未來房地產仍能持續井噴兩三倍，自然所有權仍為首選。
30年後房價不變，地上權投資者須尋找年化3.75%以上投資工具，
才可超越所有權投資者資產。
30年後房價增為1.2倍，地上權投資者須尋找年化4.57%以上投資工具；
30年後房價增為1.5倍，地上權投資者須尋找年化5.56%以上投資工具；
30年後房價增為2.0倍，地上權投資者須尋找年化6.82%以上投資工具；
30年後房價增為2.5倍，地上權投資者須尋找年化7.78%以上投資工具；
30年後房價增為3.0倍，地上權投資者須尋找年化8.55%以上投資工具。

A如果增貸會贏更多

老是看京站這種蠢物件，沒看過820721的案件?

2倍太低估了，回家問問自己住30年的房子當年多少錢買的？

你地上權是在鄉下嗎？

年投報率抓10%，且拆遷可賺1~2千萬台北市洲美住宅拆遷戶780萬買40坪，交屋後591開2880萬，新聞看過嗎？洲美，泰北高中旁市民住宅(某人找人頭買地上權被起訴)，新店央北重劃區，去政府官網下載重劃區補償文件吧，下個點在社子島，有屋無地，參考社子島

社子島 容積問題

1000萬為單位，可自行乘上適合倍數，蛋黃區物件大多要乘上3-5左右地上權僅考慮蛋黃區，重劃區餘屋甚多，買所有權就好，完全不需要地上權關於房地產價格30年變化，每個人自有主觀意見，蛋黃區未來三十年會有多少增長，每個人想法不同所以認為未來房價仍會持續井噴，當然請用力貸款，大量購買台灣房地產，千萬不要錯過

地上權買了就是住到底，買賣只會被砍價

所以以30年殘值歸零推算

你沒辦法歸0 因為負資產 你賣不掉還要繳地租所以 就住到底然後所有權拆遷那個 上法院強制執行可以省拆遷費或是地租支付 到強制執行可以完全擺爛又漲地租，那個票太少

主要計算以30年攤提成本，若非自住，後續可考慮轉租支應其他稅費成本蛋黃區地上權比較不怕租不出去的問題

蛋黃區地上權 你去查看看地租還有租金攤提

至於之前有網友提到，這麼麻煩不如租屋就好，如果這個現金流的模式推導過程沒有錯誤的話，想要在蛋黃區居

每年9萬6 1000萬 套房地上權嗎？

2750萬，約持有40坪，地租年約9萬6同區域案件40坪新成屋約5200-5500，中古屋約4800

我去問過地上權的案子，實際上貸款利率會比較差的樣子

我有問過，第一手是1.31%年薪不到資格1.51%

華固新天地喔

坦白說，華固新天地不是蛋黃區，而且他是所有權

2750萬，約持有40坪，地租年約9萬6 就華固阿

華固這個案子應該是最負面的教材之一

他是70年使用權

中正學區的那間吧，你想買就去買啦，也不用一直幫洗白，大家心中各自有盤算

還是70所有權？https://i.imgur.com/OBh2vrH.jpg

華固目前網路上開38坪兩千萬，存續應該不到60年我講錯了，他是使用權

就平盤價 沒辦法增值一路成本價

會有這麼多思考，最主要是我現金夠買所有權，但想釐清兩者相對的機會成本

華固不算負面啦，就等同超長期租約

所以我以1千萬作為單位計算，並非要對特定案件宣傳如果殘值歸零，就是超長期租約，如果不能利用中間的差價帶來更多資本利得，仍是所有權優先至於華固，只要提到使用權地上權，一定會被拿出來鞭D

地上物所有全可以用官司處理的 就要求還地那種無限期什麼的早就可以官司處理sop了台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」規定，修繕和改建超過一半面積，被視為違建，無法獲得徵收補償都違建GG啦承購價+原建物成本 獲利沒那麼高啦

某人是搞不清楚時效取得地上權跟約定地上權的差別嗎？推一些無關的垃圾新聞要幹嘛怕大家不知道你不懂嗎？

這些比較容易發生在地價相對便宜狀況下，政府徵收作為他用，不能說蛋黃區不會遇到這種事情，但發生機率不高，而且國有地已簽契約，若非違反上開條例，一般不會在到期前解約

配售專案住宅：1.拆遷戶為自然人且其被全部拆除之建築物為合法建築物或民國77年 8月 1日以前已存在之違章建築，得向本府申請配售本地區興建之專案住宅最近一堆官司 打地上權的都一個個GG了別鬧了

但因為有違規事實在前？所以判為敗訴？但若有取得合法使用執照，未應該不容易走到這一步

就早期網路沒那麼發達所以資訊不透明，業主傻傻，現在都沒了合法的比較好，但是很多以為持有土地多繳稅金都沒買土地像我就有持有樓上全部土地的一樓店面，樓上全部都剩地上權這種喔，就擺著直到他倒了就贏了

厲害！那樓上住戶應該繳地租給您

甚至政府錢不夠還有即成道路的土地樓上還有土地但是很少 所以沒地租樓上公寓都各持有只有一坪而已，明明就30坪的公寓 那個也不是厲害是親戚賭債抵押溢價買回的....這種東西其實40年公寓多少還是會有我也不知道那個怎麼割持分的莫名奇妙....也是之前整理資料才注意到...

這種持分真的很神奇 XD 當初非常有遠見用債務換土地，現在價值不斐

以前都是駡政府怎不徵收，現在就看戲而已....不是土地抵債務 是店面持有土地超多....

現在坐等徵收，睏霸數錢了

然後是店面整個賭輸 六合彩

還是臨交叉路 加持有交叉路土地...最重要的是離捷運500m....大概要等到我的小孩成年了就和他說天上的爺爺送你房子

抱歉我貼了一些無關的新聞，引起他人反感，原po請幫我

還有因為是店面又一直出租順利，別一直ggyy說漲持有稅會怎樣....癢癢

地上權拆除官司多也是近年才有的 留著吧

不知道為何，討論這個都會被罵

一切都房價和利率問題，最好解就是打官司本多終勝那種畸形土地持分都解嚴前的房子，當年要持有一樓 工作和收入要好，只不過親戚輸光解嚴大通膨 不少屋要降價就是土地方面....

這樣的房屋如何申請建物權狀，連地政也不知道，還要附解釋令

你要討論無關的東西可以自己去發一篇啊把時效取得地上權的案件跟一般合約地上權的案件相提並論豈不是誤導人嗎？

州美那邊 附近https://i.imgur.com/z1V4sU2.jpg假設啦 正常產權的和正常都更倍率沒兩樣....為什麼不買正常的？都更後 2700萬 差不多啊地上權屋的有利條件在持有稅新蓋的如果持有稅率增加，和地租沒關係然後周圍租金會增加投報率不變，但是地上權屋的投報率反而會增加

標題只寫地上權呀！我已經請原po將我的推文刪除，不寫就不寫，兇屁啊每個發言都要被冠上炫耀是嗎？分享經驗也礙到人?我說的地上權跟原文無關?那請原po刪除，謝謝，我再道歉，抱歉我說的地上權不是你說的地上權有人很懂，他會分辨各種地上權

笑了 有人說炫耀嗎？　自打嘴巴你說的地上權本來就跟原文這種無關, 為什麼時效取得地上權會需要補償？會分辨不同地上權只是基本而已, 不懂分辨的話可以藏拙或是起碼不要自打嘴巴 講你誤導 自爆炫耀 身上有屎？

這真的是送房啊, 土地持有越多, 未來可分配面積越多

沒多少錢的東西, 自以為別人覺得你炫耀, 笑死

無關是你認為還大家認為?總之我請原po刪了，不讓人討論怕別人懂?

我家人讓我平安長大，剩下的只能一切靠自己來了

這不是誰認為的問題, 是事實沒人不讓你討論 你自己開一篇 不要誤導大家有人阻止你開一篇嗎?

如果是洲美那帶，我完全不考慮這些問題，所有權多方便

人家發言你急什麼，7噗噗

誰急? 前面也只是說你不要誤導大家 是誰7pupu還自爆炫耀要不要翻回去看?笑死人

另外我也要感謝IBIZA，讓我能更加深入去思考這個問題

發一堆無關的垃圾新聞 還怕人講喔

當初的思考有欠周慮,若您有興趣,還請您多加指導

真無所謂，我也潛水居多，大家都懂地上權，我就誤導買弄?呵呵，我教懂別人又沒好處，你急什麼I大說無關，麻煩原po請刪除，不要讓太多人看到無關的新聞，謝謝不討論就不討論，對我又沒好處

笑了 誰說你買弄 又身上有屎?沒人急 就只是要你不要把無關的東西發在邊誤導人 我不知道為啥你就會自己幻想出甚麼炫耀啊賣弄 又沒多少錢的東西是在敝帚自珍甚麼啦你愛發自己寫一篇 誰管你?@原po 你這邊的貸款條件恐怕還是有問題尤其如果你的目標是大將豐喆的話？

73樓你說的，你覺得無關我覺得有關，不想紛爭那我刪了，現在呢，你兇那我不講都給你講，地上權有幾種不用討論大家都懂就我不懂，我說就誤導你說就真理

這不是誰說問題 是不是誤導是看內容為什麼你老是要把內容的問題 導向是誰說?老實講我實在看不出你不想紛爭 你是不是常常做一些認知不協調的事情? 例如沒人說你炫耀自爆炫耀 或是說不想紛爭又一直吵 之類的?

@IBIZA,目前銀行端給的是1.31,所以實際承貸仍有變數?

就單純不希望你誤導大家 為啥你可以有這麼多小劇場?

幾千萬對你來說沒多少錢我就窮人

目前建商是給70%,銀行說法是80%,我以70%計算我自己還有看附近高總的物件,但超過七千就只能55%了Y

我自己兩間都是八五成, 事實上第二間可以談到九成

I大說:[怕大家不知道你不懂嗎？]我說成炫耀，抓著這點不放耶?辯論社?

因為我資金有限,再多就是一定要揹房貸,所以會卡到現

以你的設定的條件 新成屋應該沒有過7000萬吧看來國文老師也有點責任XD

金流,而且每個月還款會影響到心理層面的壓力

你打算一次付清? 沒有必要吧

兩種物件我都是以貸款七成計算,剩下結餘資金做為理財

我知道你都是這樣計算 但其實你應該用比較接近事實

抱歉太閒打太多字，就不討論了，如果傷眼我的推文都可

如果一次付清,我手上就沒有現金了 XD

這種貸款利率 不要付清啦別那麼傻好不好CPI 2% 房貸只有1.31%

好的,我調整我的Excel一下,試算看看所有權85%,地上權70%, 我不會付清的 XD 現在債務很便宜

借房貸等於銀行貼你0.7%

但我不能無限度舉債, 我有試算了一下槓桿倍數, 槓桿越高, 現金流壓力越大, 會侵蝕到可動用現金

不是啊 你總價是一樣的 利率低於CPI的貸款不是債啊你不舉債 那些一次付清的額度 還不是會侵蝕現金 而且是一開始就侵蝕..利率<CPI 基本上有多少就借多少

我想表達的是同地段同一物件, 權力不同的比較, 所以

這些錢你拿去買美國公債都好啊

所有權總價會是5000,地上權是2750

然後再比較每年年化目標R值,如果預期房地產再漲2倍

差別是差額1000萬是一次付 還是分30年加上1.31%的利息

如果是貸款成數, 我一定會貸好貸滿, 所以接下來我要調整所有權的貸款成數, 更貼近事實來比較

貸好貸滿就對了..XD

那附近5000現在應該買不到40坪+車位

這個區域已經沒有這種學區房低於5000了

除了價格問題 現在市場也沒剛好這種坪數的案子

這是蛋黃區的現象,推案稀少,選擇非常有限

我是覺得地上權沒什麼好考慮的 手上有現金5000 富享榮華都能買了 不用想太多只有買不到的問題 不是價格的問題 過去幾個中小坪數的只要好學區精華地段都是秒殺 連思考的時間都不太有

就我的了解,富享榮華目前只剩下5F,7F, 而且周邊建案中正首賦開價168, 可能成交會落在145-155之間

反正現金夠 不怕破7000啊 爽度地段建材用料規模質感很多時候不是數字可以量化的只要注意他樓下事務所的規劃是否完善，有和住家分離弄好比較重要

現金不夠啊 XD 如果我手上現金多一倍,我會直接買這種爽感就不是數字能表達出來的了, 還款心理壓力也是首賦比較清楚, 富享得再問, 目前聽說五樓以下是事務所

不會啊 7000貸55成算4000，跟買5000貸款4000不是一樣？人家手頭1000都拼5000了，手上5000不買7000只看地上權我覺得痛苦， 先丟掉3000都還有2000在手，金流穩定的話，我是覺得沒什麼好怕的

地上權唯一痛苦的不是通膨是通縮重點在服務業相關的未來

我本身是受僱階級，我有算過，過高的房貸，本利攤還會壓垮本身現金流量，當然，可以嘗試無限寬延，但通常需要準備一套資金證明自己是VIP願聞其詳，若通縮，所有權和地上權都有可能跌價，其中地上權跌幅會更重，但我已經預估殘值為零，所以應該可以降低這個因素的干擾？

通縮 附近的房租不動 你地租調整會慢兩年資產的漲跌是相對的，然後所有權的持有稅反而彈性大地租在遇長期低通膨 低息時 很可怕喔地上權你要當作長期看多房租 才入場

4000本利攤，能買到這價位應該還好，更別提預售蓋3年，寬限再3年，基本上要6年後再來考慮本利攤的問題更別提你這麼愛提年化殖利率，手上2000無腦丟個最保險的3%好了，之後要還本利攤根本壓力不大

預售 是先壓負資產

https://www.commonhealth.com.tw/article/80270要考慮未來繼承後政府抽頭的問題,你獲利的一部分政府要抽的

原來如此，稅率調整方便，地租反而會卡的比較死如果永遠不還本金，3%自然輕鬆Cover，當然有很多方法可以調整，像是寬三還一之類的，但這個就看個人財務規劃了如果操作高額槓桿，本利攤會在中期就遇到現金流壓力這和股票融資不同，股票是賣出時才需要還本利，房貸是扎扎實實每個月的現金流壓力

根本不用討論不要給自己找麻煩

地租屋還有個問題 誰想維護阿最後20年不就跟垃圾一樣了不如直接搞社會住宅正常點

當約略可猜自己R值的時候，不會覺得這個問題麻煩您說的很有道理，殘餘年限越低，維護狀況就出問題機率越大，這個值得思考不過價格也會篩選住戶品質，同樣問題也可能發生在蛋殼區的所有權物件

所有權 蛋殼區 至少你還能講道理地上權70年？ 老實說我覺得20年後就會很誇張了

以人性來說，高概率會發生這種事情，就跟租屋一樣