※ 引述《z50905 (z50905)》之銘言：
: 買800萬的房子，自備款150萬，貸款650萬。
: 每月收租2萬，每年收租24萬
: 花150萬每年賺24萬=年化投報率16%
: 扣掉利息抓1%，粗估投報率15%
: 機會成本那些太複雜暫時不考慮
: 以上數字大概也只是粗估
: 但大概15%其實沒啥問題吧
: （土地增值還未算入）
: 根本超爽賺....
你的粗估 太粗估了吧
事實上是每年報酬率會遞減 因為你每年都要還貸款 所以只有第一年最多
而且你的第一年 也亂算阿
150萬 650萬 粗估算2趴利息的話 也要13萬 所以第一年淨賺11萬 7.3趴
粗估貸款20年 一年粗估繳30萬 在粗估繳得出來
第二年是180萬 利息12.4 淨賺 11.6 6.4趴
所以20年內 報酬率會從7.3 降到最後3趴 所以平均下來大概4~6趴左右
還是粗估而已 沒算 雜七雜八費用 稅阿 修繕阿 處理的時間阿
機會成本你大概很少拉
用總收入來看 第一年賺11萬 第二年11.6萬 到20年 24萬
20年總共收到 粗估拉 算350萬好了 你用150萬 180萬 這樣每年4趴
也差不多350拉 我都是粗估拉 其他費用都沒算
所以等於是你扛風險 銀行爽賺利息
包租公沒這麼好賺拉 光是花時間處理房客的事情 記憶體就用完了
所以說你賺350 花費扣一扣 搞不好 根本2-3趴 眼光不好還有可能空屋
為什麼還是一堆包租公
因為重點是房價上漲
懶得講太多了 簡單說 買新大樓 出租 就是虧機會成本 少賺
新大樓是拿來自住 買舊公寓 出租 就算少賺只賺兩趴 20年後也能賺房價
真正好賺的是 買可能都更的舊公寓 賺2趴 40年後房價先漲四倍 都更在一倍變八倍
這種可遇不可求拉 一般人也不會去忍40年
那些大媽阿 買個10間 賭中一間 基本就八倍了
說什麼一億的房子誰在買 大概就是這種人吧
結論是貸款買房出租 2趴到5趴而已啦
其實2趴到5趴 也是打垮八成人了