很榮幸這篇文章可以引起大家的熱烈討論
對於有建設性的評論與指教 我都會再仔細思考
至於惡意批評與人身攻擊 我也會自動忽略
畢竟我是來闡述理念 不是來吵架的
但還是想要奉勸一句
"貶低別人真的不會讓你自己看起來比較高明呀"
提高自己的心胸與眼界 您會發現人生中更多美好的事物
有網友說我身處在房價高漲的洛杉磯 有甚麼資格評論台灣房價?
但我認為憑的是我的知識與經驗
跟我人在洛杉機又有甚麼關係呢?
也有網友認為洛杉磯已經實價課稅啦 房價還不是漲翻天
但您再想想 若是洛杉磯採取台灣這種課稅方式
房東大把屯屋又沒出租壓力 房租恐怕是今天的兩倍不止吧?
我想表達的是
實價課稅主要是為了提高房東的持有成本
提高他們出租空屋的動力 使社會資源使用效率極大化
很多網友擔心最終這些稅都將轉嫁給房客的問題
但您再想想
現在房東轉嫁能力這麼高 就是因為持有成本低呀!!
我就是租金直接往上加 你不租我也沒損失
但今天實價課稅下去 房東租不出去就得吃下這麼高的持有稅
她還能這麼瀟灑嗎??
整個租屋市場的供給大幅上升 房租只會往下走呀
這是正常的市場供需原理
也有網友提到目前台北根本沒有空屋呀
我想除了投資客外 那些建商蓋好房子高價賣不掉的 其實也不少呀
在洛杉磯 建商新蓋好的房子 通常在取得pemit之前就開始預售或預租了
因為除了準備要繳房屋稅外
還有急著要向銀行申請"一般抵押貸款"來償還既有"建築貸款"的壓力
(建築貸款是銀行出錢蓋自己的擔保品 利率是很高的)
所以他們急著要有租金收入
根本不會把房產空在那裏
網友也提到現在房屋都買不起了 提高持有稅不是更買不起?
但我認為居住正義本來就不是要每個人買得起房子
這太美好 不切實際
減少空置的房屋 提高出租房的供給以降低租金
能以更合理的房租租到離市區更近的房子
不也是一種居住正義嗎??
還有網友說那些老舊房屋 風化區 租不出去的該怎麼辦?
所以你要賣給有能力改善屋況跟環境的買家
這也是ㄧ股都市更新的動力呀
最後要提一下買股票投資企業的問題 說實話
我真沒想到這也會被熱烈討論
基本財務管理都有提到 企業籌資的管道就是借款跟增資
那怕是投資次級市場 也能增加流動性 使企業更容易增資
對企業發展的正向幫助應該是無庸置疑的
有網友提到 用錢把房產炒高再用房產來跟銀行借錢
這有兩個誤點:
1.銀行貸款5p中 payment永遠在protection之前 意思是如果企業只有1萬元的還款能力
就算你的房產值10萬 我還是只會借你1萬 所以借款金額跟房產價值並非等比關係
2.為何不直接買股卻要藉由炒房來借款給企業?這種繞路不合乎直覺的 我覺得就是凹
最後 任何政策一定都不是十全十美的
我也相信我又要被噓爆了
但我知道的是 如果我們甚麼都不做 情況只會更糟
讓下一代看不到未來 甚至不敢生小孩 對台灣真的好嗎?
等到國力衰落 中共過來後 您的眾多房產又能值多少錢呢?
相信這種殺雞取卵方式應該不是大家所樂見的吧
※ 引述《Syndrome (馬鈴薯大俠)》之銘言：
: 個人目前在LA一家小銀行擔任分行經理
: 認為"實價課稅"還是最好解決台灣房價問題的良方
: 少子化趨勢是否會造成房價下跌? 我覺得其實並不盡然
: 畢竟現在房屋除了自住外 也成為了熱門的投資工具
: 房屋的需求不再來自 '居住' 而是'投資'
: 只要市場資金充沛 投資需求不墜 房價很下跌
: 但個人認為"投資房地產"跟"炒房"完全是二件事
: 在洛杉磯 政府每年會依"市價"收1.5%左右的財產稅(Property Tax)
: 意思是如果你的房子值美金60萬 每年就是繳9千美金的稅
: 為了這個成本 我的客人投資房地產幾乎沒有不出租的
: 而且跟銀行貸款 除了Loan to Value 就是看現金流(Cash Flow)
: 你投資的房產如果沒有租金收入的話 基本上很難找到銀行貸款
: 所以像台灣什麼5.10年新屋(沒出租過) 市場上根本沒這種東西
: 至於實價如何決定? 通常是看最近一筆成交的金額
: 如果您的房屋是在08.09年買的 當時價格很低 稅額自然就低
: 但假如你現在賣的話 你的買家要繳的房屋稅自然就會提高了
: 我覺得台灣也可以比照這個模式辦理
: 已經自住很久的 影響也會最小 也就不會有政府所謂的"傷及無辜"了
: 所以實價課稅的好處是可以讓房東將他的房子出租
: 最好銀行貸款時可以一併考量租金收入(不確定台灣銀行目前的審核模式)
: 這種提供良好居住環境來賺取穩定租金收入的 才算是房地產投資
: 買入後空在那裏浪費社會資源的 才是大家該唾棄的炒房房蟲
: 至於說實價課稅會不會被轉嫁到租客 我個人並不覺得會
: 畢竟目前台灣的空屋率還是太高 鬼城還是很多
: 當大家都把空房釋放出來後 供給大增 租金自然會回歸市場供需決定
: 整個社會資源的運用也會更有效率
: 投資股票至少還是將錢借給企業去創新投資
: 炒房只是讓台灣社會空轉 讓下一代更不敢生小孩
: 認真上班的繳好幾十%的所得稅 甚麼都不做單純享受房產升值卻繳不了多少稅
: 這才是讓年輕人心寒的原因吧
: 居住正義 真的不該只是口號 建議政府就從實價課稅開始吧