※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 前兩年地上權興起本來就懷疑是狗頭學者搞錯方向.
: 傳統的學術在計算,房子分成建物價值和土地價值.
: 因此有房屋稅和地價稅.
: 而大家也知道,建物成本是跟著營造成本跑.
: 土地成本則是市場交易的結果.
: 所以詳細來說,以原物料來講,土地成本是完全金融商品的炒做市場定價.
: 建物成本則是跟著通膨跑.
: 因此理論上來講,賣地上權應該是.
: 因為他沒有土地,並且前幾年的地上權都是有期限的.
: 因此他理論銷售價是建物成本+利潤.
: 而土地方面則是支付租金.
: 所以無論地價多少,地上權的價位應該會趨於全台灣都差不多.
: 但是這就是沒出過社會,沒買過10棟以上房子的狗頭學者的美麗誤會..XD
: 對市場而言,房子的價格從來都不是土地和建物.
: 反而.
: 土地成本是因為新建案房價銷售價格而回推出來的.
: 所以真正金融商品炒做市場的根源,是房價而不是土地價!!!!
: 也就是房價是母體,土地價格是延伸計算出來的結果.
: 而市場在決定房價的時候,基本面是甚麼??...是租金投報.
: 租金反映甚麼?土地?建物??.
: 都不是.
: 租金反映的是"這個地方的這個住宅空間的價值"
: 因此房子值錢在於它的空間價值.
: 從她的空間價值,以及跟通膨跑但可以視為固定參數的營建成本.
: 兩者透過公式計算,才決定地價.
地上權真正的問題
在於到期處理方式以及產權的不明確
以至於一團混亂
正常來說,地上權應該很單純
就是土地的租賃權加強板,這在民法寫得很清楚了
主要就把租賃權給物權化
所以合理來說,土地使用期限到期後
要嘛拆屋還地,要嘛建物直接無償移轉給地主
就像租房後如果你有裝潢改良,
應該是按照房東要求看是現況交屋或者回復原狀
總之房東怎麼說租客就怎麼做
最正常體現地上權的應該是台北 101
設定 70 年運營以後無償移轉給是政府
這種計價方式最簡單,就是當成 70 年躉繳長期租約計算
但是來到台灣很多東西都變了調
首先三民主義其實是很左的一個主義,
法律理念保護承租方而不是地主房東
體現在土地法,民法的種種規定,自然人訴自然人
要拆屋還地都要纏訟經年,取得執行名義後強制執行
是非常困難的一件事
更不用說要是政府或者財團去強制執行普通民眾
所引發的媒體效應
從以前的國有財產地開始
連無權占有的違建也拆不掉也趕不走
要都更了還在那邊誓死捍衛家園(O)金錢(X)
更不用說合法承租了的,要請你般走還得給一大筆錢
所以走到這個地步,地上權變成會鬧的有糖吃
就無法正確評估其經濟價值
我問過台北花園/京站/華固新天地的很多屋主跟 sale
沒一個人有辦法準確講出來到期後的處理方式
但偏偏這個土地使用方式才是估價最重要的東西
就像大家都在批評大陸的 70 年產權
但是大陸物權法早修了,只要是"住宅"使用
產權基本上可以"無限續用"
這意思就是跟台灣沒啥差別了,只要房子在就可以無限用
繳大陸的土地租金=台灣的地價稅 這樣的概念
有空去翻翻土地法的上級所有權跟下級所有權就知道了
然後地上權的稅負使用/所有權分割/銀行貸款
在政府頭痛醫頭腳痛醫腳的各種居住正義政策中
可以說錯縱複雜到了第三世界國家的標準
這可以寫出 6000 字長文(我懶了zzz)
所以地上權的案子,如果好案子可能還會有好結果
例如101/台北花園/仁愛本真/京站這種
至於其他地方的地上權,我都不太看好~
很有可能成為未來的城中城~