一起主持國泰房地產報告的章定軒教授，
近日在聯合報專欄刊了一篇文章，
我覺得很有意思，大家可以看看
https://reurl.cc/Xly6X3
章定煊／「剛性置產」鎖屋源 房價注定難跌
這次專欄就不寫政策的評論，我來寫一個短短的小故
事。故事的主人公大明是個五十歲的中階公務員，畢
業沒多久就跟當小學老師的女友結婚，夫妻合計年收
扣完稅跟公保健保約一百五十萬元。結婚後父母幫他
付了一些頭期款，買下一間台北市的公寓，生了兩個
小孩。四十歲那年，公寓的貸款已經還得差不多，手
上還存了一筆錢，剛好住家附近推出電梯大樓預售案
，大明就買下來換屋，過去住的舊公寓沒用途了，正
好拿出來租人。大明是個好房東，附近行情租多少，
他就租多少。
大明的生活很儉樸，每天就是上班跟公文奮戰。下班
就是打開電視，看看新聞，跟老婆小孩聊聊天。大明
下班後的小確幸，就是到巷口吃一碗蚵仔麵線，年輕
時一碗麵線是二十元，沒多久蚵仔愈來愈少，麵線也
全滿逐步變成八分滿。不久後，老闆就會調漲五元，
然後蚵仔回來了，麵線也裝到全滿。好光景不會維持
太久，接下來又是蚵仔減少，麵線減少，然後又調漲
五元。
今天大明抬頭一看，麵線已經一碗六十元了。大明嘆
了一口氣，他只知道麵線的價格，不知道紅酒牛排的
價格。雖然仕途平淡，還好他的孩子小明、小華從小
景仰父親，一個立志要考公務員，一個立志要到台積
電當工程師，他們開始工作後，大明一樣會幫助他們
購屋頭款，讓他們複製大明的人生。
大明最近的煩惱是他的新台幣儲蓄保單宣告利率低到
難以忍耐，只好把它解約。老家的父母最近往生，傷
心的大明把老家處分掉，跟兄弟們平分到幾百萬遺產
。大明就算把開了二十年老車賣了，換成油電混合車
，銀行存摺還有接近千萬的存款，利息卻微薄到等於
沒有。每次去銀行刷存摺，一堆理專蜂擁而上，那些
怎麼看也看不懂的理財商品讓他望而卻步。從銀行回
家路上，大明看到一個新的建築案場，想到又調了五
元的麵線，於是他又走進接待中心。
像大明這樣的平凡中產階級，可能是公務員、銀行中
階主管、醫生、工程師，在我們生活周遭比比皆是。
像大明這樣即使算上最後一間，也只有三間，問題是
這樣的族群人數龐大，他們只買不賣，台灣大量的屋
源都鎖定在這個族群手上不會流動。他們不在乎房價
，事實上他們也不懂房價。看看物件還可以，價格談
一下就出手，他們無意炒房，也算不上囤房，只是在
儲蓄他們多餘的貨幣。這樣的族群我稱為剛性置產族
。打房、打炒房、甚至囤房稅都影響不到他們。政府
官員應該要認真思考經濟財稅結構出了什麼大問題，
才能改變剛性置產族的理財作為，讓台灣的房市能回
到正軌。
章教授自己的FB也寫了一些後續想法
https://reurl.cc/NZ9jXQ
我摘錄其中幾段
我這次在聯合報專欄寫了一個很無聊的故事，主角叫
做大明，提出一個剛性置產族的名詞，故事寫得這麼
無聊，聯合報居然沒退我稿，真是對我夠包容。剛性
置產族過去我都是寫置產族。目前的整體金融環境就
是自然而然的誘導這些族群進場，大明的故事就是在
詳細的敘述他們是如何被誘導入場的。然後炒房客就
是在這個購買基礎上進行炒作。當然政府怎樣打炒房
，效果都是非常有限。韓國打房失敗，原因也在這裡
。
這些打房方案撼動不了剛性置產族的行為。台灣更麻
煩的是還有怕被對岸查稅，跑回來的鯊魚置產族。要
如何釜底抽薪，改變這些置產族的經濟行為，是要深
思的。其實大明的故事很多小細節我都沒有寫，比如
說大明這樣持續下去，他退休時總資產會是多少？
假如說他是一個在台北市任職的人，三間房都在台北
市。第一間房舊公寓目前市價差不多在2000萬，第二
間自住的電梯差不多市值3000萬，最後一間入手的，
少說也是2000萬，他退休時，身價接近上億。那當然
人人跟進，打倒了一個大明，還有千千萬萬個大明。
大明退休了，他的小孩小明小華也會繼續這個道路。
大明可租可不租，查租金對大明真的有用嗎？還是他
覺得很麻煩乾脆不租算了，留住自用的身份對他整體
稅金支出比較有利。大明奉公守法，稅也願意誠實申
報，在一個房子不用擔心租不掉的台北市，租金要不
要意思意思調一調，讓房客分攤一部份。假如大明真
的把舊公寓賣了，抱著購買力日益稀薄的2000萬，他
又該怎麼辦？
在私部門釐定行銷策略時，要瞭解消費者行為，進行
行銷研究。公部門釐定房屋政策時，是不是該瞭解購
屋者行為，進行購屋者的研究。

就一個小市民的故事 再普通不過

對，但這就是多數房地產持有買家的背景描述故事最近簽了一戶的賣方也是這樣子的背景戰後嬰兒潮族群，準退休或剛退休，兒女成年，理財興趣就買房

這不就是很正常的一般買家故事嗎...

空空一直幻想少數大戶壟斷市場實在是偏離現實這種散戶買方才是市場主力 而起選票多 得罪不起

我真的聽過公務員的小孩跟我說 小時候家裡吃完飯會關

喊年輕人薪水買不起房 可是好多年輕人都有長輩多留房產要結婚就把租客趕走而已

燈 要省電費 只留一顆小燈 結果一退休就畢生積續買2千多萬的房子

他是發現要寫這樣才有官作?

真實故事，所以炒房是台灣人的集體意志

老一輩都是買房當儲蓄 政府稅制和政策也是把房子當儲蓄只要房子還是儲蓄大宗 剛性買盤就永遠不缺...

故事主角又沒賣 哪來炒房

現在50歲的大叔剛畢業時是25年前，當時家庭年收完稅後150一點都不普通吧

想也知道是現在年收150 雙北市這種家庭沒有80萬也有60萬中永和新店北投文山號稱靠軍公教撐盤 大致就這樣啊

政府沒有限制月退俸拿去付房貸XD但是限制也不合理

就房本位啊，蓋多少房印多少鈔票

這篇我真的特別有感觸耶。在台灣到底有多少人真能依賴勞保2筆月退來安度老年生活了？難道真能賭老天對自己很好，可以無疾而終？？我覺得一個人努力不亂花錢買個2-3間房產來規劃退休，真的是對社會的一個很負責任的行為了

因為鈔票可以買房，鈔票才有價值

講到養老，只要碰到癌症、失能真的是狂燒錢看護的費用不是一般上班族的退休金能負擔得起讓自己的晚年不拖累家庭，還讓小孩有頭期款已經很對得起社會了

40歲那年提早繳完第一棟的貸款，把存款拿去賣第二棟，過10年後銀行還有1000萬存款，去買第三棟，所以公務員的薪水可以同時在台北市有兩棟房子在還貸款?然後資產上看億元，這故事還真簡單美好

這就是事實啊，不過政府也不是不知道，而是不會真打房，畢竟像大明這種剛性族群才是台灣最多比例的置產族

公務員薪水應該改發糧卷、雜貨卷、藝放卷一類的，避免流向房市

這個有可能吧1.早期台北市蛋白區域的公寓可能250以下2.太太也是小學老師，父母又有贊助部分頭期可能也是小康家庭3.軍公教在經濟起飛時有調薪，早期大學畢業就開始工作，小學老師還師專畢業就可以如果現金流剛好在97-02那時購入，的確有可能賣到較低

軍公教是上個年代少數比較容易跟銀行貸款的低收行業

價房屋存到快退休，如果都沒特別開銷，雙薪存應該是有可能有一些現金

這樣買並不會爆漲，台灣這幾年的情況不是這樣。

民國80幾年台北很多地方的公寓都還沒那麼扯捷運都還1-2條的年代用現在眼光看待根本偏差很多

50歲不享受還背房貸？人生上半輩子已經很累了，放過自己不行嗎？大明們

我也買下第三間了，雖然想把舊房賣掉減輕房貸負擔，但舊制要併入所得税，而我所得税40%，扣完税還要計入房仲費通膨這些年來維護成本，房貸利息等，根本虧錢，只能退休後再賣房減少税，房子放在那邊也没租人，在政府税賦逼迫下只能屯房，不然能怎麼辦？我們努力30年，省吃儉用，都拿自己薪水買房，也没炒股也没炒房，為什麼要被課重税？只能硬著頭皮繼續乖乖繳房貸了。

這些叫置產族，並不是最近那種搶預售屋，隔天加2成掛賣的炒房族

原以為建商代銷房仲壞壞，後來發現只是競價對手太強太多

當你在想買房子要當30年房奴時，其他競爭對手已經默默繳完兩間房貸，結論就是你太廢了

我認識的高階公務員就是這樣，手上好幾間房

問題為啥是大明這種人 不是買不起的人呢@@?

這種就是市場主力阿...不要說公務員了啦～我朋友宜蘭地主，吃飯聊天，他說他爸媽認爲房跟地就是財產只有買沒有在賣的，可以手上沒什麼現金，但是有現金就是先買土地再說，現在宜蘭的地從祖父到現在好幾甲了

突破盲腸

神經病50歲的人根本買一間房都很艱難

事實啊，不買房是要看通膨把資產吃掉喔，一堆50歲以上的連0050都不懂，當然買房啊

第一波有上車的其實是65+歲 50歲出社會已經不便宜了