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2022-02-06 07:12:03經濟日報 記者游智文／台北報導
國人買賣房子前，都會依賴黃金鐵律：供不應求，房價就漲，反之，供過於求，房價就會
跌。
但現在的市場根本不是這樣，甚至反其道而行。
在房地產市場中，「供需法則」堪稱是最強法則。所有專家看房價走勢，十個有九個都是
一句「就看供給需求」，供不應求，房價就漲，反之，供過於求，房價就會跌。
但現在的市場根本不是這樣，甚至反其道而行。
先看成屋市場。根據內政部低度用電住宅調查， 也就是俗稱的空屋統計，近年全國空屋
率都在一成左右，五年內新屋空置最嚴重，全國共56.5萬宅，空屋達13萬宅，占比達23%
，其中雙北、高雄新屋空屋占比都超過25%，等於每四間新房子就有一間空著沒人使用。
按理，空屋多，房價就不該漲，甚至應該跌。然而這二、三年不只各地房價狂漲，而且都
是新屋漲最凶。
再看推案市場。根據內政部統計月報，近三年建照核發數相當驚人，2019年核發14.8萬宅
，比2013年房市最高峰還多出1萬多宅。2020年16萬宅更創25年以來新高，2021年截至9月
已達12.5萬宅，預計還會再寫新高。
另根據住展雜誌統計， 自2018年以來，北台灣新推建案量都在1兆以上，2020年推案量逾
1.2兆，更排名史上第二，僅次於2013年。2021年雖因疫情關係推案稍減，預估也達1.1兆
元。
推案爆量，市場賣壓大，若再碰到政策調控，在過去，往往帶來市場反轉，價格下滑。例
如2013年、2014年推案量都突破兆元，當政府加重打房力道後，房價漲勢即明顯趨緩，
2015年起並開始鬆動下滑。
但這次全然不同，供給量一直維持高峰，政府也從去年底開始動手打房，從查紅單、推實
價登錄2.0，房貸信用管制，一直到新版房地合一稅，打房不斷，可是房價卻一路漲，年
年漲。
房市供需法則明明說供過於求，價格應跌，為何現實完全不是這麼回事？
房產學者章定煊說，原因很簡單，現在很多人房子不是買來住的，而是買來囤的。由於一
堆人想囤房，因此實際居住需求雖沒那麼多，但買氣就是旺不停，推案再多，也不夠囤房
者購買。
至於為什麼一堆人想囤房，這就要歸功於低利率。央行一直把利率壓在歷史低水位，通膨
又升高，錢存銀行愈存愈薄，大家只好把錢領出來投資，偌大資金不是放在股市，就是投
入房市，而多數人偏好房市。
原因是，大批貨幣在市場流動，房價不漲也難，就算房價起不來，目前國內住宅租金投報
率約在2%上下，雖然在世界主要都市排名倒數，也比放在銀行定存好，投資房子可說是進
可攻、退可守。
心得：
房地產是台灣最好的投資商品
有央行和政府的政策加持
易漲難跌
又可以靠貸款把風險轉嫁給銀行
用低資金來做高槓桿操作