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記者賴志昶／台北報導
2022年2月13日 週日 下午4:37·3 分鐘 (閱讀時間)
以往被視為北市中山區純住宅區塊的大直，由於缺少議題帶動，在市場上關注程度較低，
但近期房市大好，根據實價登錄資料顯示，不少中古屋皆創下社區歷史新高！其中，位於
大直街巷弄的中古物件，屋齡高達45年，且是無電梯位於四樓的舊公寓，去年12月傳出總
價2775萬元的交易，扣掉車位換算每坪單價約76.3萬，創下大直街公寓二樓以上史上最高
單價紀錄。
根據實價登錄資料，這筆交易位於大直街67巷巷弄，為2房2廳2衛的4樓頂樓公寓，扣除車
位達32.76坪，屋齡為45.4年，另配有位於他處社區的坡平B4車位，於去年12月達成交易
，含車位總價達2775萬，扣除車位每坪單價達76.3萬；值得注意的是，該案備註有陽台外
推、頂樓加蓋以及其他增建等。
東龍不動產專約部經理陳泰源分析，該案雖是屋齡較高的中古公寓，但可能由於頂樓加蓋
而加大使用面積，再加上未來有危老都更的效益，因此總價能創下紀錄。
無獨有偶，位於敬業三路上的「基河國宅」，去年10月也傳出交易，根據實價登錄，該案
成交樓層位於8樓，屋齡達21.3年，含車位總價3398萬，每坪單價78.6萬，創下社區史上
最高單價；若比照2017年資料，該筆交易入手4年時間獲利288萬元。
陳泰源說，該案為國宅社區，從他總價與單價來看，可說是周邊價格最親民的「河景第一
排」物件，若有買主想入主大直河景第一排，但又預算不足以直上其他豪宅產品，那此社
區就是消費者首選，在去年房市交易熱絡情況下，也創下社區史上最高單價。
陳泰源指出，近期大直不少中古社區傳出交易新高紀錄，而這些創下高單價的社區，共同
特點就是都位於大直純住宅區。因是去年以來房市大好，再加上通膨影響，使得熱錢擠進
不動產市場，使得不少屋況較好且位置卓越的中古屋，還是受到消費者青睞。
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，大直一直以來居住氛圍都相當不錯，有綠地、河岸
景觀，大多區塊是純住宅，又有美麗華、捷運站等強大生活機能，因此房價一直都有相當
水準，也有一定的支撐點；不過大直與北市其他純住宅聚落相比，較缺乏話題性，因此價
格要再往上走，可能不會那麼容易，也許要等待未來有大型建設，或是有大型商辦進駐，
才會有更多上漲空間。
1.有車位
2.中山區
3.公設低
4.捷運近
5.機能強
你敢嘴？

真便宜

合理

= = 到底便宜還是貴 都搞不清楚了

76.3萬就破大直紀錄了?

台北老公寓開始衝了

應該算便宜

秀啦

便宜

台北市的公寓都低估了

這間總覺得太貴了 7X萬說不定買得到大灣北段那些商業宅了

這條件放大安區輕鬆破百啊 這仲介買的業配？

台北市老公寓價值被低估啦，看那精美的實際室內空間更別提土地價值

老公寓真的在衝，沒有賣不掉，只有不敢開，感受很深看到實登都懷疑自己的眼睛是不是有問題參考Ceca大說的，很難想像北市老公寓會衝到哪裡

這種公寓,都不知老了受傷了,怎麼爬下來@@~~

不僅懷疑，莫非真的要回頭買老公寓？D大，沒辦法，您說的是台北市普通人家的悲歌啊

很敢開啊，大同區屋齡40以上地坪7坪建坪20的，開15xx…

Chip大，您買的老公寓，應該也要漲個2.30%了，哈哈

以買賣賺價差來說，2020-2021公寓或許比不上電梯大樓，

只是，大家都不知道，該不該賣，有種無奈

且電梯大樓的權狀面積都夭壽大。但回過頭想，新大樓的

F大，我覺得台北市根本是資優試題～有看沒懂台北市的房地產，答案太難了

爆高契稅、逐年折舊、土地少...等，不如好地段老公寓

這是政府無視未來老年化要面臨的問題,但還是有人要買@@~~

應該還沒吧，1540成交，現在也不知多少……前任屋主從1700以上開始開，不過最近打疫苗血栓爬不了了才給我撿到。

我也不曉得最佳解，哈哈...但我目前蛋黃老公寓收租效益高，土地持分不錯，拿來當傳家寶我很安心

Chip大，前屋主的開價大概就即將是您的地板價

不過像Ceca大類型的專家投資客，應該就是每一個時期投

F大，確實如此，只要鄰居一起，RC撐到100年沒問題

資不同屋齡不同地點不同類型的房地產物件。一般老百姓像我，抱著蛋黃老公寓最安心。

未來台灣幾乎都老人.但房子都要租年輕人@@~~那用搶人的

台北市蛋白老公寓，萬黃文山特別是景美，這兩年其實動一波了，2018到現在漲幅不小，只是總價較低，總增值金額不如蛋白電梯大樓修正：萬華文山，不是萬黃文山d大，台北市老公寓現在只要聽到救護車聲音，一陣子如果

14年以後台北的房市 個人感覺就是補漲行情 預售新成屋漲太猛 同區位中古屋跟上 同通勤距離不同區域有價差 落後區

出售，入住的幾乎是年輕人，特別南萬華，晚上去看蠻有年輕氣息的活力。

就跟上 實際上精華區預售新成屋創新高的區域不多我同溫層觀察 漲最猛的就是新莊老公寓 這六七年應該翻倍上新莊離捷運站近的老公寓 14年左右還有20出頭的 現在甚至站上40萬的成交價 蠻扯的感覺就是你買七位數的房子沒得選 只能乖乖接受漲價

買大直老公寓是要看之後都更房價衝上天吧

老人住不下去推動都更剛剛好啊

基河二期國宅其實蓋得不好 好地點蓋爛房子

不少區域已經看的公寓比華廈貴的狀況了

都更成功的機率，可遇不可求助況且原物料飛漲

華廈當傳家之寶的機率可能比公寓更高一些XD

公寓比華廈貴其實不太正常 除非真的很容易都更不然論使用價值 華廈遠高於公寓

F大，可以請教一下，您蛋黃老公寓區域在？租金是？想參考一下報酬率，再看是不是應該加入蛋黃老公寓很好貸款

中山區，整層出租三萬六，公寓在這價位和電梯會打架，租金比較難再往上...

我有在想要不要押一下大安老公寓

大安老公寓，我就完全沒深入做過功課惹~~~

最近蛋白老公寓已經直追蛋黃老公寓了

不過公寓在整層出租時，三萬多的租金區間會和小坪數電梯打架，就看你交通和室內屋況和面積能否贏得青睞。Sam大，看你自己的期待囉，看是增值價差、收租投報或等待都更囉...我覺得等都更屬本夢比，當附加價值就好

華夏問題在於電梯 維護戶數太少

F大，我大概知道該選怎樣的格局了，謝謝您

科技大樓到台大側門範圍的老公寓，三房的租金30000～40000之間吧。

no problem，經驗交流

東門的有看過……台大附近沒看過。

俗

大直上個月26年大樓105萬也是史上新高價 大直幾年前失寵後最近終於開始補漲了XD

我自己是挑有地下室一樓跟有頂加頂樓, 中間我是不考慮的然後頂加頂樓的話, 頂加我是不特別加價買總價我會大概估合理單評價跟看投報決定其實很多事情有錢可以自己弄, 但有些事情卡法規跟時間這個要多方了解才能決定該不該買

I大買一樓，期望的是租金還是未來增值性？

其實我不太看增值 我在意的是租金投報能不能>房貸租金>房貸 我等於就是用頭期款買一個自己存錢的撲滿我除了自住房 沒有賣過任何一間收租的房子

20幾年大樓/華廈公設比10-20%才7、80 根本超值

原來如此，您選擇累積資產的方式，了解

大樓華廈問題就是空間

大直老公寓的話那邊是蠻多弄隔套租實踐學生的啦

期待對岸有錢人士等疫情過了，來台置產

我是覺得增值難預設 我選擇讓房子幫我存錢就好一間投個500萬 一年賺一百也不錯了

我就是在想要不要這樣？還有區域的問題？謝謝I大

我目前是只有買台師大跟內科兩個地點 北士科觀望

對了，您會翻修嗎？還是絕對不投資翻修？

我有在想買新北，不要台北市

我自己會翻修 也會隔間甚至自己重建XD我的百年-2老屋 我講過很多次啊XD這種物件才能壓低價格 提高投報現在應該是百年-1了 明年就正式百年老屋

我以為那個是自用的

那個是透店 我幹嘛住百年老屋XD

我是很後來才看到您的文章的，哈哈，我來房版不久重建的那個啦，我以為您是要重建自住

買人家弄好的 投報不太可能高 高的就自己留下了

感覺自己會不會翻修也是重點門檻。市面上丟出來的看起來投報都滿差的

也還好 丟出來的大概就是3-4% 頭期款壓得低的話 IRR可能接近10%自己弄 房租/總價 可以到5%, IRR可以到16%不過房價漲 投報應該一直掉 很快就沒得做的我16%是前年買的, 錢兩個禮拜有人出+20%要買我沒同意

我看到的大概是2% 格套 XDDDDD 有夠低.......

不可能用這種投報買格套

對阿，快一年沒人買 不過最後看來還是賣掉 因為上實價了

一般來講 格套公寓就算投報很好, 也只能比一般公寓貴一點

感覺投報稍微要正常一點的都很稀有 可能這兩年大漲了租金完全沒跟上之類的

以我自己那間算, 他多出20%, 租金/總價還有4%, IRR還有9%

差真多...是不是差在裝潢? 如果特別優化租金去重新裝過說不定一堆舊舊格套2%可以變3%.....

我不覺得是 我租金其實沒有開很高 以不要空租為優先我很討厭空租 所以其實我的物件租金都算偏低但我有買價的優勢 我買價也都夠低

買價應該也是問題 這兩年大漲，也不容易買便宜 還得追價

投資用的沒有追價必要 租金自己預估一下 多少總價報酬夠

前年那時候大家還搞不清楚，屋主也沒那麼硬 比較能買便宜

的確，只要不空租，IRR就可以不考慮負債因素

基本上我沒有實際付過出租用的房貸 一毛錢都沒有付過全部都是頭期付了 剩下自己養自己

感謝I大開示，瞬間豁然開朗

所以2011年之後我沒有再買過房子, 一直到2019

恩 是長期看到I大推廣租金付房貸的想法 找起來卻不容易@@

因為利率的關係嗎？

買價很重要 現在一定是越來越難找 比起2020都漲20%了

要有自己施工的能力 不然現成就租金cover房貸的 屋主幹嘛

利率一直很低 是年數的問題

對壓。恩。所以應該是要自己會裝潢才找得到東西

是啊 以前很多人都說要6% 也就是租金*200以內

我也是花錢請人隔間裝潢

然後鎖定的是裝潢完的投報，才會有機會

自己有一套班底也是有能力了 類似一般的統包

其實最主要就是你不怕動工工程一回生二回熟

真的是門檻。一般人弄自己一間自住房動工，都常弄不好了

了解我怕動工是因為習慣都用貴的，哈哈怎麼想都覺得不划算可是，我喜歡可以使用很久的東西這樣，在從事房地產投資的時候是不是有問題？我就會想要用日立冷氣.YKK的氣密窗，TOTO的設備

toto非免治基本的一顆好像5000吧，不會卡屎就好了。日立四台裝起來16～20萬所以I大是基礎工程門窗等外包，木作和、粉刷家具自己來嗎？

都外包啊 只有叫不到工的小地方我自己來

I大隔套起來，一套投入成本大約是？

這個成本超厲害

最近一次還用整體衛浴 一套七萬多 但就不用做浴室防水跟隔間30萬算很標準

我以後應該會繼續用整體衛浴對 金奈的

氣密用DK嗎？

成本也太會壓了吧？和成一個基本款的臉盆就要6000以上了QQ

冷氣用格力嗎？

我忘了 剛剛看報價單氣密窗也沒有寫牌子冷氣用萬士益和成有專門的五件組 剛好浴室整套 就賣一萬https://reurl.cc/k7ozdq現在報價好像比較高@@https://reurl.cc/Mbzlvn 蝦皮比較便宜

厲害...比凱薩三件組一萬還便宜

感謝I大分享！

和成有一種工地組合，所以會有這種價格

凱薩其實也有五件一萬的套房最貴的就衛浴 一間要15萬

我果然不能自己裝潢，哈哈感謝I大開示I大氣密都用乾式施工嗎

不是 因為改套 其實窗戶有部分地方改了所以是有重新泥做

謝謝I大無私分享，這樣我就知道我要怎麼找人配合了我自己下海反而會墊高成本，不如眼不見為淨

要做的話我覺得整體衛浴真的不錯便宜 也美觀塑膠做的也比較沒有防水問題只可惜沒有早點接觸這個產品XD其實格套這些不是重點 這部分只是降低成本

不過金耐的，差不多10年要換一次

隔套最重要的就是 電力安全 然後防水 還有重量一般是說耐用十年 但我公司裝超過十年了 看起來也還好

我果然太懶惰了，多虧有I大開示

隔套很多地方會比住家多很多牆跟水泥

我是買到便宜的物件，就覺得丟著也無妨

所以能減重我盡量減重 當然前提是不能太low 譬如板牆就不考慮我都用用比紅磚輕一半以上的輕質牆

看完I大的開示，跟預設差不多，再修正即可，謝謝I大

浴室防水以前都不能少 每間浴室都要灌好幾坪水泥灌好幾吋現在有整體衛浴就能有效減重

純好奇 電力要重請大安培數嗎 舊的我看都只有50A

對，I大每間套房配多少A給房客？冷氣就要一個20A，其他的總和20A嗎？看完這篇，大家都可以當套房投客了，I大太偉大了

I大可以開頻道授課了

其實就光自己居家使用50A也未必夠。不過我自己是走節省路線的，不夠用就不要用XDDD對啊，感覺應該要斗內一下的XD

冷氣不用20A其實有一件事情我覺得很神奇 我實際測量電流 跟 電器宣稱差很多 我也不知道為什麼夏天我房客明明開冷氣開電腦 但測起來都只有2A

應該是冷氣剛好在送風，壓縮機休息

電器宣稱的都跟實際不太一樣。有的量最高，有的算平均

不會剛好每間都這樣吧XD

這就是變頻冷氣省電的原因

我整層樓測起來不超過20A

變頻冷氣問世之後，又還有季節區分算平均 有的沒的參數

我剛開始做隔套的時候很擔心電力問題 我都會把外電跟內電都換成125A

我們都是測量賣場實際數據

哇 125A

夏天冷氣比較髒的時候，大約15.16A

不會到15A其實我一間都只給20A 不過我沒用電熱水器就是了

I大剛開始應該是4～6房吧？

最耗電的應該式電熱水器 冷氣還好我都兩層單層的投報太低 我都是頂加跟一樓

那就是8房，一個給20A，哇！

跟商用吹整間20坪的差很多

I大真的該開一下頻道，哈哈哈

我線都有加大到125A 其實還好但我實際測幾乎沒看過兩層超過40A

這樣應該套房都是配2.0的白米線吧

電腦不太吃電...可以忽略...

還好沒租給礦工XD

煮水跟電熱水器則是一開馬上就爆炸，一關你就量不到。

電腦大概1A

熱水器不用天然瓦斯嗎？如果沒有，用熱泵式的不會比較省電嗎？

熱泵我有考慮要裝 但我也擔心冬天太冷失效總之我規劃20A 目前是沒有出過問題20A是已經含冷氣了

線材您都用2.0規格嗎？熱泵麻煩的是水質，不過現在都有安裝鎂棒我住家全電，其實很省，四口之家，冷氣24小時，夏天也大約2700寒流來也沒問題，設定不要超過57度，夏天52度我是用日立全套的，冷氣加熱泵熱水器

2.0是指甚麼 mm? 還是有V2.0?

個人覺得可能單獨使用太陽能或是熱泵比較好線材規格，我想應該是2.0mm

sam21大，你要買大安公寓不如找天母石牌一帶你比較熟的，這邊公寓投報可以找到還不錯的，大安總價太高投報比較差

內線因為只有20A, 所以用多粗的我倒是忘了 外線是50

師傅都習慣這樣稱呼，我看過銅線，應該是直徑

如果你是講的是粗細 那是截面積 平方公厘

不對 你講的是直徑 我講的是截面積

https://shopee.tw/product/6488718/38087728?smtt=0.15072082-1644817323.9

大安公寓單價大概石牌天母一倍，同樣物件租金大概多50%線材如果110v用2.0 220v可以用到3.6

我其實打算往板橋發展，因為本業真的不行了sh大，沒有，石牌最近已經直上天價了

大安應該沒有比石牌貴一倍大安公寓大概80+ 石牌不可能40

有報酬率的大概都不用指望增值空間

2011年石牌40 那時候我有去看過

不過確實看看其他區也好，我跟你狀況差不多也是都壓在這，現在在看其他區域xd

所以我索性直接買特殊物件

租金我覺得地區差異倒是不大 尤其套房內科一間隔套一萬 台師大也差不多

石牌芝山最近都噴爆了 之前真的太便宜 4字頭都還買得到現在都5 6了

我自己石牌人，所以會有盲點，我覺得去別區反而冷靜石牌有看到實登好像快7，一樓都開價3600以上身為石牌人，完全無法理解我的仲介會給我不錯報酬率的，可是我就是過不去我原本單純買房避通膨，可是看到板上大大，才覺得，應該要認真學習，也許是第二春我仲介都傻眼，我買來就丟著不動運氣好遇到I大無私分享，真的感謝我現在的房都是租金行情追不上漲幅房價都直接上天

文山區老公寓都50了石牌老公寓至少60吧？

可是，賣了就買不回～白搭！Chip大，其實我覺得石牌50很合理，哈哈哈60好貴，可是一堆人現在開70

聽說石牌雲鼎阿二到幼稚園那一大片公寓要開始都更了?

50我也會想買來住，扣掉離台大距離的因素，石牌感覺比文山好。

仲介跟我說，等北士科案子開價，石牌應該上65F大，那個是揚昇的吧，我同學住那邊，義理街後面璞園的快蓋好了F大說的那塊應該還要一些時間石牌目前還有50的啦！成交落在50上下Chip大來當鄰居啊

恩恩，還要點時間，但聽說應該是板上釘釘，分配完畢。

我也是單純當無腦儲蓄險，石牌天母這邊我做的3.5-4%，但大安卻不到3%但我覺得文山未來等南環通車價格會再噴，現在那邊也算划算

拼個十年看能不能買石牌離北榮振興不要太遠的地方來準備養老XD

陽明大學旁邊那區，我有個認識的朋友，去年底52成交可以跟小孩說，不一定要台大，不過至少要陽明，哈陽明醫學院或是台大電機

年輕夫妻買老公寓裝潢後很OK 學區購物各種機能都很方便缺點就沒電梯沒停車位 只是台北市養車好像也沒必要現在就算懶得出門購物全部都靠外送也是可以活

外送就是壓垮實體零售的最後一根稻草，哈哈哈

全聯是實體零售 全聯也有跟外送合作 總之大者恆大

合理

這篇真的推文含金量超高, 讚!