房地產為什麼最近一直漲
我們繼續來聊聊供需
首先講一下 成本就 土地+建物+利潤
土地本身很有學問 根據每一區 有縣市自己的建蔽 容積
有開放空間獎勵 容積移轉 危老 這邊都是業內人士去PLAY的
但是要看成本上漲就看公開標售價格就好 這邊自行GOOGLE 就會發現一直漲
營建成本分成 工+料 工錢基本上也是一直漲
料錢是會跟原物料進行波動沒錯
再來就是一些勞安衛雜支 銷售 有的沒的
看來看去 所有成本要素
1.土地 幾乎只漲不跌
2.工資 幾乎只漲不跌 看基本工資就知道
3.料 跟原物料走 有機會跌 但是會越墊越高 因為料錢也是經過生產出來的
4.其他開銷 幾乎只漲不跌 (安全設施 夜間照明 廢棄物清除 灑水車 植栽美化 政府規費)
好 再怎樣腦空應該都會承認 房地產成本只會越來越高
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接著說說需求 這是最有趣的
1.從98年到109年低度用電比率持續下降
2.屋齡50年以上空屋率極高 40年以上也是滿高 10~30年有比較低的空屋率
3.目前有在使用住宅 全國大概800萬戶
這裡假設大家至少希望換到921之後房子 就抓個屋齡20年吧
我找了一下資料 確定自己應該沒找錯 超過20年屋子 竟然有75%....
到目前以上 是說明市場非常稀缺20年內房子 話說20歲也不是新房了
不過這些也不是什麼新資訊
比較可怕的是
從數據來說 大概40年以上房子大家就開始厭惡
說真的 合理 40歲房子住起來真的有點過時
那目前台灣超過40歲房子有多少比例呢
也不多 大概是30%初頭 但是 30~40年 也大概20%
所以30歲以上房子大概是50%
之所以抓到30歲 是因為時間是一直在推移 剛好我又想抓10年
"台灣在10年後 會有50%房子 居住者希望換屋" 在這就說400萬戶的需求
100年資料到現在 大概一年最多不超過10萬戶取得使用執照
當然 從總樓地板面積應該會比較準 但是這數據浮動有點大 不好討論
簡單來說 我們當年青壯年人人口太多 大量住宅興建於當初
隨著時間推移 我們不只沒辦法處理人口高齡化問題 連屋子高齡化都炸開了
現在能解決方式應該是狂蓋小宅 滿足基本居住需求
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結論強調的是
接下來十年只會越來越缺房子
而且不管房價是漲是跌
因為成本就是上升 政府也沒有要便宜賣地的跡象
即使薪資房價比太低 導致房地產急凍 進入收縮循環 也會用量制價
有趣的是 用不興建 少量來頂住價格 只給買得起的買
現在一坪15F 4拼 大樓 很標準 居住品質中上的建案 成本一坪11~15萬
土地我們隨便抓一下 配一點利潤 至少一坪要賣20左右
好 遇到景氣不好崩盤 市場只願意接手15萬一坪 那會怎樣
很簡單 建商不蓋 蓋一間賠一間 不用懷疑
而且建造成本不可能降
最慘的是 這事情只會隨時間推移變更嚴重
從成本上升
需求持續增加
供給卻因為政策關係 開始下滑
這波上漲的完美風暴真的很無奈
當然市場會自然調和 就是屋齡50年也繼續住 因為買不起新房
不過火災+地震風險實在是隱憂就是了