作者:
mfcke (drive)
2022-03-16 02:41:40房地產為什麼最近一直漲
我們繼續來聊聊供需
首先講一下 成本就 土地+建物+利潤
土地本身很有學問 根據每一區 有縣市自己的建蔽 容積
有開放空間獎勵 容積移轉 危老 這邊都是業內人士去PLAY的
但是要看成本上漲就看公開標售價格就好 這邊自行GOOGLE 就會發現一直漲
營建成本分成 工+料 工錢基本上也是一直漲
料錢是會跟原物料進行波動沒錯
再來就是一些勞安衛雜支 銷售 有的沒的
看來看去 所有成本要素
1.土地 幾乎只漲不跌
2.工資 幾乎只漲不跌 看基本工資就知道
3.料 跟原物料走 有機會跌 但是會越墊越高 因為料錢也是經過生產出來的
4.其他開銷 幾乎只漲不跌 (安全設施 夜間照明 廢棄物清除 灑水車 植栽美化 政府規費)
好 再怎樣腦空應該都會承認 房地產成本只會越來越高
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接著說說需求 這是最有趣的
1.從98年到109年低度用電比率持續下降
2.屋齡50年以上空屋率極高 40年以上也是滿高 10~30年有比較低的空屋率
3.目前有在使用住宅 全國大概800萬戶
這裡假設大家至少希望換到921之後房子 就抓個屋齡20年吧
我找了一下資料 確定自己應該沒找錯 超過20年屋子 竟然有75%....
到目前以上 是說明市場非常稀缺20年內房子 話說20歲也不是新房了
不過這些也不是什麼新資訊
比較可怕的是
從數據來說 大概40年以上房子大家就開始厭惡
說真的 合理 40歲房子住起來真的有點過時
那目前台灣超過40歲房子有多少比例呢
也不多 大概是30%初頭 但是 30~40年 也大概20%
所以30歲以上房子大概是50%
之所以抓到30歲 是因為時間是一直在推移 剛好我又想抓10年
"台灣在10年後 會有50%房子 居住者希望換屋" 在這就說400萬戶的需求
100年資料到現在 大概一年最多不超過10萬戶取得使用執照
當然 從總樓地板面積應該會比較準 但是這數據浮動有點大 不好討論
簡單來說 我們當年青壯年人人口太多 大量住宅興建於當初
隨著時間推移 我們不只沒辦法處理人口高齡化問題 連屋子高齡化都炸開了
現在能解決方式應該是狂蓋小宅 滿足基本居住需求
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結論強調的是
接下來十年只會越來越缺房子
而且不管房價是漲是跌
因為成本就是上升 政府也沒有要便宜賣地的跡象
即使薪資房價比太低 導致房地產急凍 進入收縮循環 也會用量制價
有趣的是 用不興建 少量來頂住價格 只給買得起的買
現在一坪15F 4拼 大樓 很標準 居住品質中上的建案 成本一坪11~15萬
土地我們隨便抓一下 配一點利潤 至少一坪要賣20左右
好 遇到景氣不好崩盤 市場只願意接手15萬一坪 那會怎樣
很簡單 建商不蓋 蓋一間賠一間 不用懷疑
而且建造成本不可能降
最慘的是 這事情只會隨時間推移變更嚴重
從成本上升
需求持續增加
供給卻因為政策關係 開始下滑
這波上漲的完美風暴真的很無奈
當然市場會自然調和 就是屋齡50年也繼續住 因為買不起新房
不過火災+地震風險實在是隱憂就是了
舊屋才能滿足空間剛需只是現在小家庭19實坪三房也能住人
作者:
Lushen (wind joker!!!)
2022-03-16 02:49:00讚 留言 分享
作者:
IS0987 (FQ)
2022-03-16 02:59:00不一定...三個人要看有沒有小孩3大跟2大一小還是有差
作者:
mfcke (drive)
2022-03-16 03:01:00都可以住啊 就是跟市場妥協 但是這些就是潛在換屋這對不動產來說 就是一個支撐力道
我住斗六 前年800萬就買了個三樓雙車庫新透天了呢～～薪水差不多的情況下 何必一定要擠六都 又貴房子又小生活成本又高
作者:
IS0987 (FQ)
2022-03-16 03:02:00小孩很XX...也不是不能住就是跟單純3大比起來差很多
作者:
mfcke (drive)
2022-03-16 03:02:00我也問過很多南部人...你們幹嘛不回去呢 他們都說沒工作只有公職比較可以這樣脫離六都啦
還是得先買小三房 或買中古屋三房才有機會換較新的正三房
作者:
IS0987 (FQ)
2022-03-16 03:03:00只是講到這個大家又戰來戰去了
問過一些北漂 是說台北比較有往上爬的機會我土生土長台北人 連唸書都不曾離開過 其實我想趕快退休 離開這什麼鬼天氣的台北
我問過身邊年輕的朋友 他們倒不是因為工作 而是因為鄉下無聊寧願擠台北租小套房 我29歲
作者:
IS0987 (FQ)
2022-03-16 03:05:00很多都習慣都市生活了，你要說六都都是都市，北市跟新北市有沒有差？ㄏㄏ雙北再跟另外四都比有沒有差？
有一些同學家裡養豬 養牛 傳產的 也不願意回來接 這超好賺的欸 我都很羨慕 還不要
阿災 我在台中我覺得跟台北差的還好不然就是台北那些我用不到高檔餐廳有差啦 又不是天天吃
台北 新北 台中的都有 倒是高雄的我是還沒遇過 南飄的
作者:
IS0987 (FQ)
2022-03-16 03:10:00我那天陪朋友去簽租約遇到兩姐妹，兩個都醫院護理師，直接告訴我說我們有證照在手上沒有找工作問題，北中南都待過最後還是決定來北部
我脫北沒什麼障礙 一直鼓吹同學朋友來台中發展XD 當然也要看產業台北有太多企業總部
作者:
IS0987 (FQ)
2022-03-16 03:12:00反正每個人想法不一樣啦，更何況我們男的，我問的那兩個都女生，想法可能差更多吧？阿災
作者:
IS0987 (FQ)
2022-03-16 03:13:00倒是我印象超深刻她們當時回答的表情，我們沒有找工作問題，只有我們要不要去這單位而已XDDO大可能就比較習慣跟喜歡台中了吧
台北 誘惑多多 又好玩～～ 玩到一定年紀混不出什麼東西來 還是要面對現實好好規劃一下人生啊 曾經我在台北也是很排斥回鄉下
最近我覺得中古屋也不用買賣了 先觀望好了不急著賣跟買最好是一進一出比較好不要多增加部位
作者:
mfcke (drive)
2022-03-16 03:17:00我最近都一直在看租約哪個到期 要漲租金
作者:
Loire (小心輕放)
2022-03-16 04:01:00決定買便宜的偏鄉自己蓋一間有防火的木造好了
作者:
koyo167 (koyo)
2022-03-16 04:16:0040-50年房子隔間打掉重做，水泥粉光油漆水電用一下，就跟新的一樣了，沒必要換屋，除非你說安全性才有差不然功能性老房實際坪數更大更好利用，沒必要換當然你的結論房價會漲是正確的，但你需求增加部分錯估了
年輕人大多數選台北啊 社交生活跟工作都是台北完勝而且現在年輕人真的不一定很追求鄉下大房子 寧願都會區一個小窩
又來一個分析的，這個根本不用什麼數據。簡單的道理就可以說明一切了
作者: LouisPrime (LouisPrime) 2022-03-16 06:38:00
工作台北完勝？何以見得？我自己看到的是一大堆買不起房的租屋族。在中南部上班的年輕人，很多3.40歲都買房買車了
作者:
yytseng (yytseng)
2022-03-16 06:41:00其實很簡單，有錢買的人整天朋友圈都在買，不買還變怪胎啦，我們都是沒需求也買幾間壓壓驚，反正借錢利息很低我有間15年的社區透天，其他住戶還想聯合起來打掉重蓋大樓勒，大家都想住新的+獲利
作者:
j861010 (土城金城武)
2022-03-16 06:55:00成本不重要 真的賣不出去還不虧本賣 重點是有錢買的人狂買
超級房仲很喜歡說，只要升息就會崩盤，到時候再來撿便宜，然後其他因素完全不討論，滿有趣的
作者: nautasechs (Nomen mihi est Mark) 2022-03-16 07:13:00
八卦版有一篇請不到油漆師傅的文搜尋一下
作者:
Anyotw (Yoman)
2022-03-16 07:38:00沒有11萬了，國家參考價18萬
除非建築工人願意領低薪不然人力佔建造成本太多不然就是提議凍漲建築工人的薪水
作者:
jackyu (孫權)
2022-03-16 07:44:00推 這個分析很實際 懂得就懂 還不懂的話夢裡什麼都有，慢慢想
作者: zaza5566 2022-03-16 07:52:00
問題是政府現在就不準你用外勞蓋房子啊 建商要怎麼省
作者:
maypcc (The K)
2022-03-16 08:02:00沒外勞可以叫空空無償去當水泥搬運工省錢
作者:
rusuall (rusuall)
2022-03-16 08:05:00護士是北部薪資較高，純白可以5萬，中部4萬多，南部肯能不到4萬
2022-03-16 08:06:00
奇怪不是說 成本過高怎麼都請便宜外勞
作者: jonson (宅霸) 2022-03-16 08:06:00
40年大家不愛房價雪崩，接連帶動30 20 10年屋一路崩下去
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-03-16 08:47:00真的講就是台北比較好玩享樂主義下當然離不開
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-03-16 08:48:00護士中部四萬如果嫁個不差的老公買房輕輕鬆鬆
作者:
kagaya (~~)
2022-03-16 09:18:00這個數據有用講到這個，其實如果勢利的女生要嫁要男友，通常會去竹科跟台北找我看也不少人是打這種算盤的。只是都不會講出來。也不純是享樂主義吧。另一半對女生的任何選擇影響，比男生大很多
作者:
rabinson (何時無事一身輕?)
2022-03-16 09:24:00重點是 稅 稅稅。還有恐慌
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-16 09:39:00土地成本是假的 標售價都是新屋行情價來決定的
土地成本當然是真的只是告訴你的是假的而已,政府全力炒地沒有人不知道吧?
作者: Nine999 (99) 2022-03-16 10:10:00
每年不都在上演政府打房 選舉完繼續炒房 該習慣了吧
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-16 10:17:00土地成本倒因為果 是因為新屋賣得掉 他才會高價標新屋市況差 標售只會一直流標 核心還是新屋價有人買政府想全力炒地沒錯 但有時候也是會吃鱉的所以分析一堆成本意義不大 終端沒人接 成本再高都沒價民國85年房市走下坡 一堆房子跌到比造價低一樣沒人接一直漲的核心 建商：我知道你還有錢
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-03-16 10:28:00股版八卦版每天都一堆人想買房不可能跌我爸跟我講過真的跌時跟朋友講買房都避之唯恐不及
土地其實也是會跌的 還會流標 印象最深的就是當年淡海新市鎮每次開標都流標 底價都偷偷下調 後來直到大地主營建署新市鎮開發基金跑出來投資淡海輕軌 才順利賣出土地
作者:
Sam27 (Sam)
2022-03-16 11:00:00成本是假議題，航運價去年就演一次了，晶片也是航運去年漲4倍，成本有多很多嗎??? 不就是吃定你一定要買單
作者:
kizz (fdsaf)
2022-03-16 11:00:00推分析
作者:
Sam27 (Sam)
2022-03-16 11:01:00廠商都希望賣價無限高，但就看多少人願意買
資本巨鱷點名誰要漲就漲，沒在跟你講道理的，民眾不買單，就媒體狂洗，本多終勝
作者:
c188cc (borost)
2022-03-16 11:09:00這題目跟你為什麼不進去發哥一樣蠢
作者:
mfcke (drive)
2022-03-16 11:10:00不管怎樣 土地就是漲啊 成本也是漲所以你們沒細看文章我說如果崩盤剩15萬才有人接 會怎樣沒人蓋 等市場有利潤 才會重新啟動
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-16 11:13:00漲太高就會跌了… 營建成本是崩跌斷供給的分水嶺土地價格是會跟著房價崩的 結論現在是供給控價格沒錯民國90年就是崩到比造價低 建商倒一片 市面沒新供給 剛需慢慢消化餘屋 餘屋清完再來噴一段
說到崩到比造價低 我對於新莊當時很有印象 有建案叫做江陵世紀 新莊第一棟全SRC鋼骨制震的 結果蓋好之後二手價1字頭 比造價高不了幾萬塊超慘的歐洲村那種造價6萬的賣16萬倒是有賺錢
上歷史課啊其實造價成本就是個不肯服輸的點 我怎樣放著都不要虧本但如果缺錢週轉 市場又差 還是得吞不想虧錢是心態 但還是得回歸現實
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-16 11:36:00高雄85大樓也是一大堆低於造價的交易
作者:
jack0727 (大羊不吃草)
2022-03-16 11:36:00同位醫療人員 說真的除了醫牙藥 其他相對收入支出後盈餘南部應該是還多一些 但就看人要在哪 女方多留台北 南方還有買房夢的就回南部
作者:
mfcke (drive)
2022-03-16 12:01:00高雄那就有點特例了 畢竟是破產建物不過根據供給需求 妳市場低於成本價 就是等待市場消化完不然沒人蓋
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-16 12:06:00這點是沒錯 台灣新供給實在太少一年新蓋10萬戶 50年才500萬戶 註定一堆人只能住老房
作者: nicayoung (大覺屋．師真) 2022-03-16 12:56:00
政府態度很明顯，炒房黨不下臺就是放心多
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-03-16 13:08:00先前sdh還abysal大大就說過1990有一波大建築潮之後新蓋數量真的是越來越少m大已經是這兩年多方講數據最溫和 措辭最好聽直白的了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-16 13:18:00空空一直喊RC年限50年 又喊建商炒房蓋太多要打供給我都錯亂了… 新住宅少成這樣 簡單的數學應該不難理解
成本可以漲，但你可以不用改那麼多多到沒人住還不跌？你可以煮整碗鮑魚賣太貴沒人吃，還在那邊哭成本太高嗎？
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-16 13:29:00以後屋齡中位數會突破50年 翻修需求爆量長期缺工一直打蓋房 是要怎麼跌？
作者:
mfcke (drive)
2022-03-16 14:00:00是要買的人哭太貴 我只好抱怨成本高啊 倒果為因?
2050年 近800萬間屋齡是38-57 這其中有450萬屋齡超過58-破百 台灣28年就算蓋280萬 都追不上 其實台灣不缺老房只是現在的人太容易眼高手低 薪資低 硬要跟別的階級搶新房子 請聽板上大神們的 買間能力可負擔的比期待打房實際
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-03-16 14:10:00可是老人不太整修老房 年輕人看清事實終於能接受老房的時候恐怕找不到也花不起整修工程了
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-03-16 14:17:0020年前我看家裡翻修老房子的單據 含一些增建大概一坪5萬大概2015年同一間房子我重估一次已經超過一坪7萬雖然內裝的標準不太一樣 但現在去估我目測十萬一坪都很卡而且裝修的錢沒辦法讓你分三十年慢慢還 說起來也很硬
作者:
s012505 (USD666666666)
2022-03-16 14:40:00老房可怕的是老人鄰居 低端人口稠密
作者:
bearKQG (小雄)
2022-03-16 15:40:00因為有人一直在買呀
作者: jsont 2022-03-16 16:14:00
謝謝大大分析
作者: victorytim (噢耶) 2022-03-16 20:06:00
跟空空不用認真
作者:
popcool (我不懂)
2022-03-16 20:40:00很有道理，推推
作者:
missin (EVO)
2022-03-16 23:59:00還有拆房都更的障礙太多，新陳代謝不良