一表看雙北預售屋與成屋價差 北市松山區價差70％奪冠
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2022-03-09 11:30
經濟日報 / 記者朱曼寧／台北即時報導
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台北市素地少，都更、危老推案成主流，其中有7個行政區，預售屋與成屋價差逾三成，
相當驚人，據實價登錄資料，統計雙北市2021年各行政區預售屋與成屋房價發現，台北市
松山區價差高達70.4%，為北市之冠，其次則是中正區，價差超過四成；新北市則是由新
店區以43.3%成為榜首。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近兩年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況
下，推升購買實質資產的需求，房市交易熱絡，也讓民眾產生房價上漲的預期，加上營建
成本上漲，預售屋價格走升，造就預售屋與成屋價差幅度大的狀況。
觀察台北市各行政區的預售屋與成屋價差，以松山區價差70.4%最高，預售屋均價為每坪1
44.3萬元，成屋均價則是84.7萬元，兩者差距高達59.6萬元。
陳金萍說明，松山區位居北市蛋黃區，屬於早期開發區，區域內成屋屋齡較大，高達82%
成屋屋齡在10年以上，由於區內開發已近飽和，素地取得不易，近年新推案多為都更或危
老重建，加上新推案大都坐落於區內精華地段，尤其也有不少大坪數豪宅新案，在實價登
錄上揭露的預售屋成交價高昂，豪宅單價至少百萬起跳，最高者每坪甚至突破200萬元，
是松山區預售屋與成屋價差最大的主因。
預售與成屋價差幅度排名二至四依序為，中正區44.7%、北投區37.9%、中山區36.5%，陳
金萍表示，以常理來說，預售屋是一種「期貨」的概念，賣的是未來潛力，價格通常的確
會比成屋高，不過，台北市12個行政區中，就有7個行政區預售屋與成屋價差在三成以上
，價差相當驚人，仍須特別留意。
陳金萍表示，台北市開發較早，可開發的土地大都已發展完成，大規模素地難尋，也鮮少
有新重劃區釋出，因此，新推案大都仰賴都更或危老，而建商或開發者願意花費心力整合
地主重建，通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞，因此，台北市預售屋新推案開
價普遍都在百萬以上，而在資金潮與低利環境挹注下，加上國內經濟表現優異，房市基本
面加，都讓民眾對未來房價上漲的預期逐漸加深，預售屋成交價也就受到拉抬，擴大預售
屋與成屋之間的價差。
新北市方面，價差前三名分別為新店43.3%、泰山35.6%、蘆洲26.5%，都多集中於重劃區
，陳金萍表示，重劃區地理位置都在該行政區的精華地段，加上民眾看好未來發展前景，
預售屋均價自然獲得支撐力道，也讓預售屋均價與成屋價差在新北市各行政區中名列前茅
。
另，新北所有行政區中，僅三峽區預售屋均價較成屋便宜，主因為大特區整合台北大學與
周邊生活圈並朝大學城發展，已開發約15年，區域內生活機能已完備，加上重劃區方正的
街廓規劃，吸引不少首購或換屋族群進駐，購屋需求穩定，讓成屋均價有撐，而預售屋交
易則較分散，分布於大學路、大同路、民生街周邊，讓三峽區預售屋均價與成屋相當，甚
至小幅低於成屋價格，也顯示房價高低與地段優劣成正比。
心得：
預售屋均價，台北市最低為文山區的70.2萬，
仍大於所有的新北市均價。