※ 引述 《ceca》 之銘言：
: 而空空不想買房子ok.
: 空空都是股神,台積電都買在60塊屯20年也ok..
: 有航海王實例在,我相信有很多人股票就是很強...
: 你說你很強我就信.....
: 但是麻煩不要傳達錯誤的觀念.
: 那就是....年輕人不用買房子,時間到了你就可以擁有更好的居住品質這種鬼話..XD
: 那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680耶..
: 以巨觀來講,他就是會住得越來越差...
:
: 不要整天在那邊講特例當全部,在那邊愚弄那些還搞不清楚狀況的年輕人.
先說我不是空空
我也同意房地產是不錯的標的
但我也承認我是年輕人，而且是不太認同買房的年輕人，至少不太認同非自住的投資。（自
住當然另當別論，能養寵物/吸引女生/自己搞裝潢的快樂是難以用金錢量化的）
以下分享不到30歲的年輕人想法
不認同原因是我想請問房板的各位的一個問題，就是各位前輩怎麼看待指數投資啊？
像上面Ceca大講的：「那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680耶」
又或者很多人諷刺空空是少年股神等等的
那投資指數投資不就沒問題了嗎？
VT,也就是全市長etf，的指數年化報酬近10年約10%
有哪間房的年化報酬有接近10%？就算有，選到的機率也很低。
我這邊沒有預設抄底航海 比特幣 還是台積電
甚至沒有預設哪個國家（0050 VTI的報酬更多）
當然，會有人說，房貸能開槓桿呀
這我完全同意，200萬本金在房地產可以開到1000萬的槓桿不是問題
但股票難道不能開槓桿嗎？
我這邊很推薦 life cycle investment 的觀念
引述多拉王部落格的話
「由於人一生會經由各種方式（尤其投資以外的收入）逐漸累積財富，所以其實累積初期的
投資部位會很小，而累積後期的投資部位會很大，也就是風險較集中在投資後期的市場表現
，這會讓長期投資靠時間來分散風險的效果變差，因此應該用比只是調整投資比例更激進的
方式，把這種不平衡的狀況儘可能扭轉過來。
作者認為，在年輕可投入資本很少的時候，不僅應該要完全持有股票，更要使用槓桿來增加
股票部位，之後隨著年紀增加，閒置資金夠多之後慢慢降低槓桿，之後才再降低股票比例。
我們常說對長期指數投資人來說，年輕剛投入時下跌有利，要退休時上漲較有利，但幾十年
的走勢不是我們可以控制和預料的，這個投資方法就可以部分扭轉這樣的不確定性。」
也就是年輕的時候，透過拉大對指數化投資的槓桿，來獲得複利的效應
這其實精神上跟ceca大的早點買房入場，是一樣的內涵的
差別在於一個標的是房 一個是股
當然實務方面可能還是要考慮各種條件，例如 信貸的利率 跟 期貨 怎麼分配，是否要配債
壓低波動等等
但是是完全可行的，不敢說贏買房，但絕對不是一面倒的「空空、少年股神」魯蛇的說法
跟大家分享，我目前就業一年多，但開始指數化投資已經4年左右。我是life cycle invest
ment 的忠實擁護者，我堅信全世界指數投資長期一定是向上的。
我信貸貸款約250萬，加上自己的本金約100，投資小部分sp500期貨（大部分還是VT) 。信
貸利率約1.5%，我相信有能力的人貸到更低。
當然槓桿幅度跟利率還是輸買房我承認
但年輕人把資產都壓房產，真的是風險低的選擇嗎？
先不提台海關係，光是標的只在一個地區甚至一個縣市，這就讓我這種支持全市場分散風險
觀念的人不能接受了。
而且以像我這種年輕人而言，1-200萬的本金，在房產上開個槓桿也是在千萬以下
股票的話，信貸也是很容易貸到200萬上下
加上期貨和股市平均報酬比房市高的情況，apy我自己覺得不會輸。更何況買房投資，出租
也是個麻煩
而且這絕對不是什麼少年股神的方法。你要做的只有兩件事：信貸、買VT。我阿嬤都會。
當然，以上一切前提是本金有限啦，要是本金幾千萬，信貸的槓桿效率差房貸太遠了。而期
貨或正二ETF也有各自的問題
但我預設討論的應該是本金300萬以下的年輕人。至少我很慶幸當初接受指數投資的觀念，
走life cycle investment不是包租公的路線
剛畢業的年輕人，才疏學淺，拋磚引玉請下面魯空的噓不要太嗆QQ

你不要害人股市開槓桿

請問原PO是不是本身有房居住？還是租房呢？另外，股市信貸的利率跟房貸利率完全不同

剛畢業玩股票開槓桿你很快會再畢業一次

你是不是以爲股市不會崩盤啊

如果用頭期款的金額計算，2019前進入房市跟股票，房市漲幅對照頭期款，報酬率可能比一般股票好

房地產開槓桿是因為房租是一種漲跌幅非常低的東西

升息就把利差吃掉不少了

我相信指數投資長期向上啊 柏格派的信徒。你們能相信房市長期向上，為什麼我不能相信股市長期向上XD

租屋股神真的不要來討罵了啦? 就問你哪個股神沒房子

我也贊成投資有多種選擇，可是自用房產真的要有

我第一段不就說自住需求買房沒問題嗎？討論的是年輕人第一筆資金需不需要急著買房。等你有錢了當然

你是不是不用租房

股市有很多避險手段不用擔心

這問題簡單講好了，10個買房自住的頂多2個畢業或沒增值這機率小，10個買股的反過來懂嗎？當然如果像你少年股神其實沒差啊，你也沒有買不起的問題

目前住家裡還是自己買的

ETF可能你出生前美國人就研究透徹了

2020年進場股市一年賺個幾百萬應該不難

這邊很多都是沒半間房的在唉唉叫耶

請參考漫步華爾街

原PO既然是伯格派信徒，跟我應該比較類似

買股就是買全市場指數投資 不要再預設主動選股了

租房子很貴捏 光租金>利息我就不推崇租房了

ETF也不是亂買

抱歉，是我眼瞎，哈哈哈

一堆漲好幾倍的標的

我目前租房啊 我一定會買自住 但在1.工作完全穩定，確定未來都不會改變執業地點2.本金到一定數字 這兩個前提前，我真的不急著買房啊 完全不會怕晚買房FOMO

我親戚股票賺一千萬啊 幾百萬的到處都是但房市也是一樣而且更好選

那我的確不得不投一下原PO，如果可以持續投資，ETF的確是好的標的，唯一的麻煩是台灣稅制對房地產可能比ETF還有利

你有聽過0050賺一千萬的嗎？要選對股好嗎

醫生沒差啦XD 以後賺大錢機會多得是 自己出去執業

ETF現在不一定好

醫生要看是哪一科啊

我也是信貸240萬出來 只不過他變成我第二間的頭款而已股票我放不住 放自己擅長的位置XDDDD

稅制確實是問題 有興趣可以去foreign inv 找 英股vwra的資料。而且複委託最近手續費在良性競爭喔

你們去找幾個科技業員工聊聊 台積電除外他有技術獨佔

你是不是覺得房板買房就不買股票啊XD

現在資金都停泊在防禦性類股

指數投資沒甚麼問題 但目前有一個 問題就是指數投資的報酬率 被這兩年大漲拉高了

樓上，我覺得至少這串傳遞給年輕人的觀念是買房不買股欸。

其實比較一下ETF過去40年跟台北房價的報酬率，加計租金因素，印象中買房子賺比較多

VTI來講 連續三年30% 21% 25%的漲幅 把年化報酬拉到9%

指數投資拉太高? 萬四存股的已經被笑過一遍了

你有心理準備 VTI未來十年的年化報酬可能是6% 甚至更低嗎?

然後房貸買房就是槓桿很厲害，信貸買股票就家破人亡；房地產就是長期向上，股票投資就是少年股神等破產XDD我可能理解的太極端了，但這串氛圍偏向這樣，甚至我這篇前幾樓也是呀

房版這邊誰跟你資產300萬以內... 真的不要以為防蟲不會理財型房貸貸出來life cycle或做短trade耶...

主要是房價槓桿的關係，加上台灣房產稅制畸形

等你經歷過升息跟崩盤再來說吧，上一次大崩盤好像超過四年喔

如果你不相信VTI報酬還可以持續向上

房價槓桿從2.5倍到10倍都有捏

真的沒經過崩盤的不要說你玩過股票

我沒有說不會持續向上 VTI長期可能就只有6%左右

VTI一定還會往上 因為美國有印鈔權 但是漲幅肯定縮小

畢竟這裡是房版囉，股版風向可能又不同

房子有租金這個波動小的基本面在

鋼鐵水泥還在漲 股市下跌 所以最穩的就房價

你有心理準備這些指數未來的報酬率會回歸平淡 甚至跟這兩年

房地產天性就是比股票穩 當然要爆發一年住豪宅也不容易

沒吧 我看都是幻想自己有20年台積電的明明去年長榮漲8倍 結果租屋股神沒人有長榮

我同輩親戚有人陽明賺了1000萬現在都收手了玩股票真的不容易

再來說槓桿

看完全文再回啦

其實我剛買一間收租公寓。扣掉銀行利息年化大約12%（滿租的話）

你好像是醫生? 那這個金額對你來說應該不是夢想等你到這個階段 你要用甚麼開槓桿?

基本上『少年股神』不會是你這種買股法.....

還是250萬信貸嗎?我信貸都還比你多啊....

少年股神多的是自信爆棚的各種騷操作然後違約交割-.-

信貸利率再低額度就是月薪22倍。以房為擔保品的抵押貸款，重新鑑估價增貸 完全可以拿出來做你的lifecycle

再來 剛剛說指數投資報酬率其實大概就是7 8趴

投資股債類商品，除了槓桿問題，還有就是抱不抱得住的問題

完全同意I大說法

為什麼我要買指數? 雖然我也是有買啦XD

事後看過去的swing都會覺得小事，當處於看不見終點的drawdown時，絕對是另外一回事

結果一堆人回的頭頭是道，就是沒看到他講分散風險四個字

買房你很容易就從1000萬跳上2000萬以上

年輕人 買房收租 穩定投報 不是比指數更好嗎?他講的是全市場分散風險 指的是VTI是全市場投資

首先 有多少年輕人投入指數投資？以筆者為例，周遭只有存股，但也不算自組ETF

不過我說真的 這種事情不是一兩百萬的時候就需要考慮的

每個人條件不一樣 自己對自己負責就好

不然就只是不同種類的韭菜

只有一兩百萬丟股市，之後會有什麼狀況 算一下就知道了

而在股市的韭菜，看過很多線仙 沖仙

通膨是2.2%, 投資人平均是2.1%

股票賺的利潤，能不能留得住，和一個人的格局和命格有關；房地產比較單純

石油類股是3.3% EAFE非美市場是4.8%

即時2009買到5x的2330，能保得住的有幾個

中間黃金 債券 40/60 跟60/40指的是股債比然後s&p500 最後就是房地產證券

指數投資也是很單純啦，但是跟房地產投資一樣，各種

以比薩大那張圖 看起來64股債配很讚啊XD

投資房產除了租金收入以外,貸85成自帶6倍槓桿,繳出去的本金可以理財房貸出來, 房價漲幅可以增貸出來 房子是很好的借財工具 傻傻的

股票很吃個人性格

從這個表我們知道 主動投資人很慘 連通膨都打不贏

大多頭看不出來

一堆婆婆媽媽台股國債中華電信也都抱牢牢

原因是你還是需要租房 房子有使用需求 又買的起 就買

房地產10%以上要隔套才可能吧XD現在雙北合法隔套要樓下允許太麻煩了......除非連樓下都買下

均價77.25 報酬率+653.72%這很多嗎? 可是我差不多同時買的房子漲更多(相對本金)XD

我當年買的微星漲一倍就賣了...非常慘賣在30上下

I大的SPG惠我良多 感謝

而且房子是那種你敢買身家的東西 台積電你敢嗎?

就像SPG 我前年一直推一直推 但我也不敢買身家XD

想說配息還賺一倍結果賣在阿呆谷

你忽視人性 就不久前烏俄戰爭，許多人都以為要崩了，賠一屁股，房子再怎麼崩，也很難斷頭

股票要大賺太難了 航海王敢一億身家還借錢砸下去買 我很

說穿了，2009持有台積電或指數類的標的每天都會被嘲笑，你身邊的朋友手上什麼垃圾股三天兩天開盤就鎖死...

航海王好像是借丙種去買股期 超猛

房蟲不會認同你的><

因為他的觀念本來就沒甚麼好認同的他以後慢慢會知道

他本很厚 而且還敢借XD 不過他下單的速度跟配備應該也是最頂的 而且航運量大才能這樣搞現在雙北房市都漲到不知道買哪好了-..-

那種玩法我覺得那一億應該是他的零用錢有些公子都知道萬一不行後面大人會出面收拾

房子跟股票開槓桿的利息差很多耶…

他是真的壓身家還借錢

純噓股市開槓桿，做錯直接歸零

他還有錢能支援的話不用借丙種想買雙北 買福德街啊漲很多了 但還會漲

ETF槓桿不錯，如果有自住房可以這樣做沒錯啊。其實風險蠻低的，現在要買投資房的確有點高了

阿罵都做得到...敢信貸買股票 就算買0050的人也不多最好是阿罵都做得到。

買房投資其實不太需要看房價你只要看租金收益能不能超過房貸還有剩就好這才是你應該在意的 不是房價

最保守的投資房地產 都一堆人做不到了好嗎

不對 應該這樣講 不需要看大市場的房價

這間的價格當然還是要看 總不能溢價很多去買..

推觀念正確 只要現金流穩定 不會斷頭 信貸買VT+指數期貨絕對是個好方法

超過房貸利率還是本利合，如果是後者那基本上非常困難了

當然是本利和不困難 我每一間房都做得到事實上沒有這條件的價格我也是不會買

當然都可以看槓桿 但股是波動太大 真的下去很容易殺低

現在要超過本利合不容易了啦，如果3年前還不難找，現在除非是隔套或頂加吧。就跟我每張gg跟船票成本都1字頭，成本回不去了。現在市況買投資房跟ETF開槓桿比起來，勝率不一定高。

當然如果真的抱得住波段 股市長投的獲利一定是不錯的但就是能遵守紀律的人少

其實懂投資買房真的蠻傻逼的 但重點是 懂投資 買房就很簡單 根本就投資完後的一點點利潤而已...

不過這是以普通人而言，如果是有中等經驗的投客，買房應該還是會贏。

買房槓桿當然比較簡單。但槓桿也是有風險的好嗎？把年輕人五倍槓桿的資產壓在一個國家的一個縣市，一場選舉或市長就能改變的標的 vs 開兩-三倍槓桿，買全世界前五百大公司的股票，哪個風險低？

房子基本是開五倍槓桿 算下來會超過10%啊....

買房槓桿的風險是啥？ 你錢繳不出來嗎？

指數化投資很OK 越年輕開始累積越好

你買個1000貸800，什麼狀況錢繳不出來？ 失業？ 車禍？還有？ 這些狀況發生時，買股會比較好？

低利率貸款+保證金放到合約的1/2（歷史回測MDD約 50 %）只是要忍受 帳面上暫時性虧損 但長期效果會比買房好

利率破2.5%說不定真有人錢繳不出來XDD

另外也可以順便存頭期款 存夠了就買房自住房買完之後想繼續買房投資或是只放股債大盤就看個人時間成本跟機會成本的選擇

其實重點在於有沒有辦法維持低利，如果真的破2%甚至3%，投資的策略說不定又要改變

簡單一句話 股市九成賠錢 房地產九成賺錢 你選哪個？

紅明顯我也認為房地產長期向上，但這版實在太誇張了，有學過財管都知道高本益比的股票統計上長期就是比較低報酬，更何況壓在單一資產5倍槓桿，我可不覺得有達到分散資產風險

所以現在買投資房要停看聽啊

我自己年輕人有穩定的現金流，再加上借貸利率1.5趴，全投在vt200趴根本妥妥的，而且還達到三重分散（時間+資產+匯率）

房地產又不是公司 怎麼放在一起比較 30年前道瓊工業指數有哪些公司今天還在的 但是那是你買紐約的房產今天如何呢 還是紐約XD

你幾百萬在學幾十億的分散風險...

推zxc大 就是我想表達的想法

都買不就好了…

支持投資全市場分散風險，單押房產實在風險太大

全球股市的風險比台灣房地產小？多角化分散的是非系統風險

全球股市的風險當然比單一國家地區的房地產小啊XD

我還是第一次聽說全市場股票比單一資產風險還高欸0.0

因為豪宅線的關係 對台北熟悉的人一千萬左右進房是開槓桿的最高額度了 其它地方的豪宅線更低 地產又有地緣性

剛好我兩者都有 我房產投報率遠大於VT喔，4間房產每間投報率都大於VT 給你參考一下，還有我不認為VT長期年化報酬率可以到10% 我自己是估5-7%而已啦

總之 超過1000萬的現金要在房市槓桿全開其實是不太可行的線在拜打房所賜 分次投的門也被堵了好幾扇起來

想請教Kris 不可行是因為貸款額度太高嗎？

是不是有人連VT的基本資料都沒看過

信貸+指數化投資可行拉 我幹過 只能說房子也很香 +U

VT創設至今報酬率的7.69%，預估10%太樂觀了…

居住權 就和水電一樣 不太適合被拿來當投資商品

孩子！股票想買隨時有；房子過了這個村就沒這個店了！

房子自住爽感價值無價

超過豪宅線的房子買賣是一個大斷層 台北市8000以上的房子基本上有一個斷層帶 成交量很小 客群也很龜毛要上到2億5~4億那個區間 才會碰到比較豪氣的客人所以基本上市區房子超過6000萬 因為你往上漲空間太小一碰到豪宅線就被限貸卡死 那個資金利用效率太差舉例來說3000萬資本600萬現金的人可以買3000萬房沒問題但8000萬資本1600萬現金的人他被限貸沒辦法買8000萬的房所以他就要賺到2億多拿4000萬現金才有辦法去買8000萬房這個級距跳太大 所以各縣市豪宅線以上或附近的房子都滯銷台北市8000萬 新北市一環7000 期他6000 新竹之類的3500如果剛好你新竹人對台北不熟 那你可能槓桿只能開到600萬

了解 所以即使有辦法賣6000-8000萬的房子 也要有

最多用5倍槓桿買到3000萬左右的房

增值空間不大 只適合自助的打算是嗎？是買6000-8000 打錯

股票買對買樓 買錯跳樓...買房應該是風險沒那麼大

是的 其實最近非常擠壓啦 56千萬的房子也是群魔亂舞狀態

謝謝！

這篇投資觀念正確

推這篇 房地產本來就不是唯一的投資標的

不買房的少年股神來房板幹嘛

啊…才投資4年左右啊房貸首購/第二戶都是五倍槓桿耶且1.3%@30/40年 信貸能比?買房同樣這四年，你知道本金投報多少%嗎? 是500-1000%

買房自帶五倍槓桿，信貸最多兩倍能比？

滿好奇你現在100+250，四年你賺了多少?有跟上房價漲幅嗎新竹這三年、是從700萬自備140，漲到1500自備350這還只是自備140的產品，這中間的價差高達500-700萬房貸基本上壓2千萬都可以安心睡覺，你股市信貸2千萬試試

收租的套物件槓桿下去隨便都10%up真的太多沒遇過2008的少年股神在發文了 腰斬一次心態就亂了

指數投資我覺得沒問題，問題是本金太少效益不大，我自己也是房地產做幾年擴大資金回去做指數、或權值股放給你參考

假設你把人選限制在本金有限的年輕人，其實買房還是比較好的選擇，這邊的意思並非是股票投報比較差，而是你無法期待「每個人」在虧損時都能抱的住股票，就像你自己所說，「充分理解」的人是抱的住，但不充分理解或意志不堅定的人呢？你無法期待每個人都跟你一樣充分理解，所以這套是適用於你但並非所有人的策略。但房市對於虧損的忍耐度極高，一般人買了之後根本不會去關心房價，對他們來說房子僅有自住功能沒有投資功能，就算他們買在高點然後遇到盤整，但長期來看貨幣貶值加上負利率，二三十年後要虧損是極難的事情，你可以想想三十年前房價為何現在又為何，對這種人來說買房的成功率要大於買股，而且可能這種人才是多數

推分散風險的觀念

我認為股和房當資產夠多都應該要配置，甚至還有一些債增加現金流也不錯，但你如果沒本金做不到各個部位都有一個規模，房地產穩定+高槓桿的特性其實很適合年輕人先投入，尤其自住房就是進可攻退可守的投資標的，漲了可增貸投入其他資產，沒漲你自己住等於永遠滿租，我認為投資是比能在市場上待得久而不是賺得快的

我個人是覺得資產<2千萬以下可以不用配置房、>5千就需要了若那種對投資不在行/無興趣的，其實買房是最容易的"投資"有些朋友/同事是完全對投資無興趣別說VT了，甚至可能只聽過0050連開戶都沒有

台海危機的話 你股票保證跌更慘...

推你一個，觀念正確不過指數型的要放長期才會有威力先買房其實勝算比較高，不要買太蛋白區的房子，過個1-2年房屋增值後再增貸出來投資ETF，基本上能貸出來的金額會跟你買房的頭期款相去不遠，這樣房子也有、現金也有，成本只有晚2年才到位的現金，不過可以同時吃到房屋跟ETF的增值有錢人都是這樣玩的

所以你是到死都不買房了？股票有可能10年都不漲，房子可不是這樣，從現在開始到你決定買房，這中間你已經要多付多少錢了，要不要自己算一下，還有你一定還沒買vt，你也不知道怎麼買vt，因為會買指數的才不會跟你一樣講這種屁話，不要問我為什麼，真金白銀打進去抱一個月試試看你就知道我在講什麼了

別害人好嗎.....這裡是房版俱樂部不是群聊

資本利得入稅要怎麼算可能都不懂，費用是不只的

我已經買vt 四年了@@ 中間經歷中美貿易跟疫情，你可以不同意我的做法，但沒必要腦補並質疑我是不是真的有這樣做

以為百姓錢多可以炒股，連自住房都不知道在哪

看到房子開槓桿那股票也開槓桿就end了,我這輩子最後悔的就是融資買股套好幾年

一堆人是不是連VT是什麼都不知道啊？房版的財商實在讓我瞠目結舌原po是買全球股市分散風險，一堆人以為是買個股十賭九輸連全球股市etf的概念都沒有拜託拉過去數十年的績效看一下，吳腦買VT20、30年到底有哪個人會賠錢的有人叫你買個股嗎？真的是有夠悲劇的財商，連文章都看不懂...而且指數化投資年報酬率長期本來就設定在5%左右啊

樓上 不懂的是你 你IRR沒20%以上是打不過房地產的