家裡的農地產權有點複雜
每隔幾年就要吵一次覺得超麻煩乾脆賣掉好了
但是又不想虧太多可以接受慢慢處理一兩年後再賣，想把問題處理好
請問初步資訊要找哪方面的專業人士會比較清楚？
需要問代書或者是律師嗎？還是房仲大概就瞭解怎麼賣
我先簡單說一下我家農地，主要有3塊，兩塊是田一塊農舍，總共加起來約0.3公頃， 在
台中市郊沒有很偏僻
田面積不大都是幾百坪，其中一塊產權很簡單
問題最大的是剩下的兩塊，一塊是農舍住家約70坪
最後一塊土地是田，蓋農舍是使用這一塊土地去計算的，這兩塊並沒有連在一起
最後這一塊土地產權很複雜
我講一下第三塊土地的問題
首先蓋農舍有使用到這塊土地去計算
第二，這是共業土地， 這塊土地有6個持有者， 持有者分配的比例，有兩個人佔3分之
2，有兩個人佔3分之1， 最後兩個人只有4坪的土地
每當想要處理這塊土地的時候，只有4坪土地的那兩個人就開始抱怨影響他們的權利設定
抵押權阻止，我覺得要分配這塊土地大概只能上法院解決， 調解完全沒有共識，不是覺
得自己吃虧就是不想出錢
農舍感覺也難處理，申請變更成建地有可能嗎？房子和田一起賣感覺很困難，而且也沒
連在一起
請教一下想要處理這塊土地的話
大概要諮詢哪些人做哪些動作
最後法院的判決想要取得有利判決會很困難嗎？
謝謝
作者:
jhy35 (雲淡風輕)
2022-04-15 11:19:00如果要賣,找房仲.他要賺你的錢.他會去找每個持有者談
第二塊要綁第三塊一起出售，因為它已經把3的農舍計算面積用掉了，下一手單買3也沒辦法做農舍利用，即便他有其他的地
作者:
Tattoo (跟隨我^^)
2022-04-15 11:23:00賣掉換現金
3其實走土地法34-1，持有面積超過2/3就可以無視其他人意見，剩下兩個只有4坪也沒辦法分割農舍沒辦法直接變建地，有些偏鄉會有叫農建地的東西，雖然分區是農，但是地目還是建，這是很早期在都市計畫還沒畫之前就已經在上面蓋建物了，後來都市計畫就直接把這塊蓋了建物的基地劃做建地，其他還是農地這就是所謂農建地的由來
當初會給這兩個4坪土地 因為他們在上面有一塊田沒有臨路 分遺產的時候長輩太好講話就給他們了 讓他們有路可走 後來要處理這塊土地他們 就不願意出錢意見很多其實主要持有者都是願意分割
4坪是沒辦法分割的農地最小分割面積是0.25公頃也就是2分半
沒有要割給他們 是提了很多方案他們都不同意最後他們就設定抵押權讓這塊地不能分割 最後就不了了之
想賣但是怕產權太複雜 很難賣 這樣算產權複雜嗎 我是怕要跑好幾年官司找不到人買只能低價出售
基本上只要能取得那兩個持有2/3的所有權人的共識，這塊土地就可以處理了
絕對不複雜，所謂的產權複雜是指所有權人太多並且持有部分太零碎，整合困難，你這個case很好處理的基本就是賣掉，然後把4坪的錢給他們
取得三分之二共識機率一半一半吧 但是我家的但是我家的產權還有卡農舍耶 這塊地是蠻大的感覺有將近1000坪以上 雖然有臨路但是是小條的
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-04-15 11:42:00這不算複雜
所以我提到了要2+3一起賣，因為3的空地比已經被2挪用了，造成3只能養地或耕作通常有農舍的案子會綁農舍一起賣，除非你要拆成空地
專門做這塊的"人"可以是代書也可以是律師，前提是他們要懂
懶人包就是1.地2+地3一起賣2.取得地3持有2/3面積以上的所有權人共識3.處理完後4坪直接給錢，那兩個4坪的是沒有說話的權利的
這麼複雜的諮詢應該是會要收費的，可能還不便宜，你願意出錢嗎?
樓上這不複雜啊XD 隨便一個會做地的仲仲還是代書一看就知道怎麼處理了XD
只賣自家的三分之一會很困難嗎 畢竟這是祖產我也不知道別人願不願意賣 反正我是不想再吵了賣一賣 有一個年紀跟我差不多了年輕人不種田可以談 其中有一個持有者是一個長輩大概80幾歲了吧
作者:
nfsong (圖書館我來了)
2022-04-15 11:58:00推
我媽苗栗的持分地就這樣處理掉了 拍多少就是市價阿部分所有權人嫌太便宜自然有人可以整個承購買下
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-04-15 12:02:001.賣持分也可以, 但通常除非遇到有心人, 不然價格不好
只賣你持有部分價格通常不會好看，你先去問其他持有人要不要買，他們是有優先購買權的，沒有的話你再去市場上碰，雖然我感覺價格應該不會太好
那種地 除非總價破億之類的服務費夠多 不然仲介都懶
能整塊整合是最好，如果不能，就要做好價格低於區均水準的準備f大，不會啦，又不是那種所有權人在幾十個，然後散佈全世界的，才6個而且只要搞定其中兩個就可以
作者:
nfsong (圖書館我來了)
2022-04-15 12:06:00法拍變價 可能要先通知親戚。不然被埋怨賣掉
謝謝 大概了解了 有空再出去問一問 還是要賣啦 我現在不賣老了還是會想賣 留著也不能幹嘛
作者: niko0202 (Niko) 2022-04-15 12:09:00
有路嗎 沒路用沒人要 要徵收重劃才有價 看誰要收吧 難
其實不缺錢又不用繳稅的話我覺得擺著就好，地越放越值錢
作者:
nfsong (圖書館我來了)
2022-04-15 12:12:00肯定有路吧 70坪農社 有水有電 有門牌
個人建議，不缺錢就放著，搞不好哪天通盤檢討，農地變建地那翻的就不是1倍2倍的事了
十年前家族有說要賣一塊共有地，但後來大家不缺錢，然後有懶懶的就不了了之，後來水源不好取得懶得種田，不種要繳高額的地價稅，三年前賣了，價格是十年前的兩倍多要是多擺三年，說不定再翻兩倍
作者: cca1109 2022-04-15 12:18:00
再翻兩倍想太多
不會想太多啊 那時候家族有台南九份子的建地，剛重劃好12萬賣，現在不要說12萬 你看30買不買的到XDDD
太難了吧等了20年都沒有 叫我再等了20年嗎 我家是被跳過的邊緣區域吧
話不能這樣說 20年前拿九份子的魚塭地去跟民間代書借錢可是會被打槍的XD不缺就放著 誰也不知道長期未來怎麼走，如果有的話...可以告訴我下一支21前半年的2603是哪一支嗎XDD
作者:
catson (貓兒子)
2022-04-15 13:07:00已套繪農地可以變價分割嗎？找到答案了。可分割，分割後還是要套繪管制。地三價格不會好，地二房地願意ㄧ起賣，分割才有利
作者: iamjimhaha (磨刀霍霍向肥羊) 2022-04-15 13:16:00
代屍
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 13:41:00這不複雜 而且也沒有什麼地要綁房的問題 妳那塊地叫被套繪 也是有人在買賣 只是建不了房 想建房要要求妳這邊處理 所以價值不高 但常常有人被騙而且妳那房有保存登記嗎？如果沒有搞不好另一塊地上地政看不出資料
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 13:44:00我有遇過一個農舍辦了建照卻沒辦竣工 結果地址說沒資料但是建管堅持有房子在上面套繪
作者: summerair11 2022-04-15 14:50:00
現行規定農舍及其配地（建築基地及建物座落都包含）都要一併移轉，只移轉部分還要照比例移轉，現在管很嚴的，市郊是什麼區？大肚龍井的話歡迎站內聊
農地不用0.25耕地才要 都市計畫發布前舊建物可以申請變更 農地未經解除套繪不得分割 你就知道土地問越多人錯越多
作者:
chouvincent (我肥宅 我驕傲)
2022-04-15 15:20:00代書
作者: torng8414 2022-04-15 16:05:00
針對耕地那一塊可以去區公所或是市府重新檢討套繪（前提是你蓋農舍的那塊耕地 建蔽率和容積要夠)
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 16:05:00就我所知 被套繪是不能分割的檢討套繪好像要農舍起造人所有人才有資格
作者: torng8414 2022-04-15 16:09:00
可以分割啊 為什麼不行只要有申請到法定空地分割證明就可以了再說了 耕地不論有沒有套繪都可以分割只是分割出來那筆在登記簿那邊還是一樣會被註記有套繪管制
作者: torng8414 2022-04-15 16:20:00
打去地政會聽到跟我一樣的說法哈哈 因為我就是在地政XD
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 17:13:00我是問新北市政府的總之我辦不出來 QQ
作者: torng8414 2022-04-15 17:41:00
可以查一下103年6月 23日內授中辦地字第1036651336號這個解釋函 不是已經說明只要符合農發16不需解除套繪就可以分割了嗎我們是依照這個函示辦理的
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 17:48:00我說明一下 我遇到那個案子是因為建物屋主不願意配合檢討套繪 所以解不開而被套繪那邊的地主就無法動作所以我才問原po建物的問題
作者:
bbcuee (cindy)
2022-04-15 18:37:00找律師比找代書便宜XD代書都是要抽成的......代書有經營土地買賣的可以幫忙賣地......但是價格….
作者:
emily20 (emily)
2022-04-15 21:08:00持分設抵押權這要留意喔走34-1的話
找律師之前記得先確認律師沒有研究過農發條例、耕地分割執行要點、農業用地興建農舍辦法，不然你錢絕對白花
告全部共有人 訴請變價分割大概兩三年 勝訴後可以申請法拍 依照比例分錢
作者: fk87030 2022-04-16 18:43:00
有法律問題就去找律師諮詢，共有物可以分割