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央行若跟進升息，房價將如何變動？李同榮：4種情況，全指向同一個結論
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李同榮 2022-05-09 12:40
美國聯邦準備理事會（Fed）4日宣布升息2碼（0.5%），將聯邦利率調升至0.75%至1%區間
，為22年來最大升幅，並從6月開始每個月475億美元的速度縮表。鷹丶鴿兩派在升息立場
持續較勁，此刻最引人注目的是央行六月份理事會是否跟進？升息幅度多少？對房市影響
多大？房市趨勢專家李同榮模擬四種情境，包括維持現狀丶升息半碼丶一碼丶二碼，並預
測對房市的影響層面，他語出驚人的表示，單一升息的初期效應，四種情境皆無法對房市
產生立即性的影響，今年房市仍然處於主升末段軌道上，呈現驚驚漲的格局。
李同榮分別列出六月央行理事會升息決策的四種可能情境，包括維持現狀丶升息半碼丶升
息一碼丶升息兩碼，分別對房市產生的影響輕重分析：
（一）維持現狀：基準利率若維持現狀，就是重貼現率維持1.5%，放款融通利率維持
1.75%，這種機率不大，除非4、5月台灣消費者物價指數（CPI）有緩和現象，控制在3%以
下年增率，而美國通膨也有趨緩，Fed升息幅度不高，這種情境下，央行才有可能利率維
持現狀，而對房市而言就沒有升息干擾的影響，仍然會維持多頭走勢。
（二）升息半碼：利率升息半碼，就是重貼現率調高0.125至1.625%，放款融通利率調高
至1.875%，這種情況的前提是：全球通膨趨緩及國內CPI控制在3%左右。依目前看來有些
難度，不過全球繃緊神經面對通膨採因應措施，若烏蘇之戰緩和，石油價格不再飆升，對
抑制通貨膨脹壓力降低，升息半碼就有可能，當然對房市而言也沒太大影響，仍然維持多
頭走勢。
（三）升息一碼：利率升息一碼，就是重貼現率調高0.25至1.75%，放款融通利率調高至
2%，此種情況最有可能，主要理由是全球通膨短期難以降溫、烏克蘭蘇之戰持續延燒，石
油與天然氣之戰影響油價丶運價丶物價，Fed持續以二碼以上速度升息丶加上六月起縮表
效應，而台灣CPI持續上升3%以上，對全球與台灣經濟發展造成負面影響，央行也勢必跟
進，一方面維持國際間利率變動的平衡，另一方面抑制通貨膨脹與收縮氾濫游資，同時，
對上升中的房價也會產生抑制效果。
這種情境最有可能，也最符合預期，對房市而言，房貸負擔仍然在可忍受範圍，只是心理
層面會產生觀望氣氛，但因通膨關鍵因素未消，保值心理仍然大過觀望態度，房價續漲，
但漲勢會收斂，交易量會稍受影響，房市仍然維持在多頭走勢上。
（四）升息兩碼：利率升息兩碼，就是重貼現率調高0.5至2%，放款融通利率調高至2.25%
，此種現象是最壞情況，但應該不致在六月發生，除非Fed利率連兩次再調升三碼以上，
而台灣也不一定會跟進，另外，除非台灣通膨也在失控狀況下，才有可能發生。這種情況
對房市而言，房貸利率負擔加重，但仍未到臨界點4-6碼，抗通膨的剛性需求仍然會支撐
房市基本盤，此時，也就是抗通膨與升息之間的力量拉扯與較勁，台幣貶值與抗通膨的心
理仍然會勝於升息的壓力，房市仍會維持在上升軌道，價小漲丶量微縮。
50年來三次重大升息循環的六大共同點
李同榮進一步分析，台灣50年來歷經三次重大升息循環，分別是民國67-70年丶75-78年丶
92-96年，其升息背景與結果分別有六大共同點：
1. 都是景氣熱絡高溫，且通貨膨脹加溫（中期）
2. 都是幅度很大，前兩次超過3% 12碼以上，第三次2%
3. 都是在三年內連續升息
4. 初期都不影響房價，續漲
5. 中期影響經濟成長率衰退
6. 後期影響房價下跌
抗通膨與擔心台幣持續貶值的預期心理，會暫時勝於升息所帶來的壓力。
李同榮最後表示，預測房市要能以宏觀角度分析，不必陷入當下情境，綜觀上述四種情況
分析，六月份央行理事會對升息的政策四種預期，會依全球通膨狀況、Fed升息與縮表政
策、台灣消費者物價指數、經濟成長、匯率變動等情況不一而下定不同決策，而預期可能
的四種情況對房市影響，都是相同結局，抗通膨與擔心台幣持續貶值的預期心理會暫時勝
於升息所帶來的壓力，因此，今年房市仍然處於多頭走勢軌道上驚驚漲，只是房價漲幅會
收斂，而交易量會稍受影響。
心得：
空軍：怎麼可能升息時房價也漲？時空環境不同，這次升息，年底就會看到房市反轉！
看幾次升息循環的歷史，升息造成經濟成長率衰退後才會出現房價下跌。
新聞每天在講通膨，一堆財金專家都冒出來教大家怎麼投資抗通膨，
問題是以台灣人的理財習慣，要能抗通膨的資金去處還真是不多，
會想藉由房地產來抗通膨的人肯定不少。
年底再來驗證李同榮的推論講得對不對。