以下個人看法
只是保正重擊目前絕大多數覺青愛的房型
到底是那種房子
中南部我不知那邊多，我所知道新北最多，基隆也不少
這些主要建商東帝士 宏福 宏盛 宏國等系列蓋的
而且是時代產物
但為何會有這種就是當年容積率管制開始
當年不少建商拼命卡建照去申請為了高容積樓地板
這類房子特色超高樓20-35樓不等，低公設，低管理費，中低屋齡，管委會小管但寬鬆
高密度開發，低棟距
屋齡集中在民國83-90年間完工，21-28年這區間屋齡
這最多在那
新莊。中永和。蘆洲。汐止
三重 板橋反而較少
基隆在暖暖等一代山上
為何這類房子爛別碰？
這類房子
1.都是921前高樓建築
2.搶建潮產物
3.低房價區域
4.非連棟式可分散地震力量
5.由於低價區賣便宜，建材不可能好
6.管理觀念積累難以改變，才會的管理費
這類房子尤其1跟6會讓社區房子爛很快
高樓建築本身維護費較高，加上當時品質仍後續維護更高
現在....
你又低管理費一坪40-45這種就靠腰貴
有的甚至30塊的，還大坪數最高上限
可是你知道一個管理員薪水該多少嗎？
基本薪資？3萬？3萬5？
我們就用3萬算，3萬/月＋6%勞退18000＋勞健保雇主部分3000＋職災險等
一個管理員就是3萬＋5千
還有2個月年終=7萬/12=5800多
7-30天年假看做多久，跟勞基法一些假，撇除國定假日以外一年抓12天一天就是1000
一個月一個管理員成本就是42000，萬年三萬仔的你也是拿了老闆這金額
要符合勞基法一哨就是4人
當然不可能每哨4人主要的2班2人晚班一人
跟一些其他崗位
大概就8人吧大約33萬
總幹事 秘書也要花掉10萬
清潔 機電 電梯保養
一個社區開銷就是50萬起不含其他修繕
還有10-20%公積金
保全物業公司利潤
你社區幾戶？250戶?你有月繳超過3000嗎？
可惜這種大樓社區住戶都在400-500戶
每個月管理費800-1500
但這規模社區這樣管理員數量，外加現在收發包裹，凹管理員做事的人
根本是血汗
就算要漲社區也會要你算到剛剛好支出，不存款
管理費收入長年收入=支出。偶爾支出超過收入下
當這些大樓體質不好下，再過10年也邁入35-40年
東西開始壞社區大
住戶不願意掏錢修下
大樓就會越來越爛又臭掉
為何會說這些爛
921後包含921中倒掉都是這年紀完工房子最多
消防出事死最多的也是這年紀
出事社區就不說那是痛
這時人會說住這的都是高知識學歷份子
改建不就好了
你多
夠高級就買更好了，都是裝高級的人
改建？當年容積早用超過現在法規很多
外加你超高樓改建拉皮難度高
拆除在蓋以現在物價房子建材標準，拆＋蓋30萬/坪，可能還不夠
自費？多數人不要
要跟建商1坪換1坪外加補貼
那已經25樓高大樓要變幾樓？
50樓一樣建蔽率，房價能上80？給建商對半分，不然建商一樣虧
賣不到80那可能要蓋到80樓甚至101樓
可是別忘了原本棟距就很貼
再上去會怎樣
只是這類房子深受萬年三萬仔與覺青愛
1千多不到2千
三房車位，24小時管理，可以使喚管理員
管理費便宜，公設低，屋齡不算老
可是再過10-20年呢？
現在50年老大樓，由於都12以下要變24樓不難，人家已經華麗變身
這時覺青又不爽，要免費改建，要更高級房子