作者:
a386036 (骷髏怪)
2022-05-10 19:38:40以下個人看法
只是保正重擊目前絕大多數覺青愛的房型
到底是那種房子
中南部我不知那邊多，我所知道新北最多，基隆也不少
這些主要建商東帝士 宏福 宏盛 宏國等系列蓋的
而且是時代產物
但為何會有這種就是當年容積率管制開始
當年不少建商拼命卡建照去申請為了高容積樓地板
這類房子特色超高樓20-35樓不等，低公設，低管理費，中低屋齡，管委會小管但寬鬆
高密度開發，低棟距
屋齡集中在民國83-90年間完工，21-28年這區間屋齡
這最多在那
新莊。中永和。蘆洲。汐止
三重 板橋反而較少
基隆在暖暖等一代山上
為何這類房子爛別碰？
這類房子
1.都是921前高樓建築
2.搶建潮產物
3.低房價區域
4.非連棟式可分散地震力量
5.由於低價區賣便宜，建材不可能好
6.管理觀念積累難以改變，才會的管理費
這類房子尤其1跟6會讓社區房子爛很快
高樓建築本身維護費較高，加上當時品質仍後續維護更高
現在....
你又低管理費一坪40-45這種就靠腰貴
有的甚至30塊的，還大坪數最高上限
可是你知道一個管理員薪水該多少嗎？
基本薪資？3萬？3萬5？
我們就用3萬算，3萬/月＋6%勞退18000＋勞健保雇主部分3000＋職災險等
一個管理員就是3萬＋5千
還有2個月年終=7萬/12=5800多
7-30天年假看做多久，跟勞基法一些假，撇除國定假日以外一年抓12天一天就是1000
一個月一個管理員成本就是42000，萬年三萬仔的你也是拿了老闆這金額
要符合勞基法一哨就是4人
當然不可能每哨4人主要的2班2人晚班一人
跟一些其他崗位
大概就8人吧大約33萬
總幹事 秘書也要花掉10萬
清潔 機電 電梯保養
一個社區開銷就是50萬起不含其他修繕
還有10-20%公積金
保全物業公司利潤
你社區幾戶？250戶?你有月繳超過3000嗎？
可惜這種大樓社區住戶都在400-500戶
每個月管理費800-1500
但這規模社區這樣管理員數量，外加現在收發包裹，凹管理員做事的人
根本是血汗
就算要漲社區也會要你算到剛剛好支出，不存款
管理費收入長年收入=支出。偶爾支出超過收入下
當這些大樓體質不好下，再過10年也邁入35-40年
東西開始壞社區大
住戶不願意掏錢修下
大樓就會越來越爛又臭掉
為何會說這些爛
921後包含921中倒掉都是這年紀完工房子最多
消防出事死最多的也是這年紀
出事社區就不說那是痛
這時人會說住這的都是高知識學歷份子
改建不就好了
你多
夠高級就買更好了，都是裝高級的人
改建？當年容積早用超過現在法規很多
外加你超高樓改建拉皮難度高
拆除在蓋以現在物價房子建材標準，拆＋蓋30萬/坪，可能還不夠
自費？多數人不要
要跟建商1坪換1坪外加補貼
那已經25樓高大樓要變幾樓？
50樓一樣建蔽率，房價能上80？給建商對半分，不然建商一樣虧
賣不到80那可能要蓋到80樓甚至101樓
可是別忘了原本棟距就很貼
再上去會怎樣
只是這類房子深受萬年三萬仔與覺青愛
1千多不到2千
三房車位，24小時管理，可以使喚管理員
管理費便宜，公設低，屋齡不算老
可是再過10-20年呢？
現在50年老大樓，由於都12以下要變24樓不難，人家已經華麗變身
這時覺青又不爽，要免費改建，要更高級房子
作者:
good00609 (ken896532)
2022-05-10 19:44:00傻眼921前的建築物都扛過921了比台南xx穩
作者:
tfct (小尼)
2022-05-10 19:45:00這種超讚的 當年新莊ㄧ坪16-17萬現值不知道過30萬了沒 隔壁就是副都心
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-05-10 19:57:0025200的勞健退公司負擔就4792了 3萬5的實際負擔加算特休基本一個月年終攤下去要4萬5以上很多覺青和正義青年都不知道吃掉它們薪水的就是它們最愛
作者:
lock7 (LOCK上將)
2022-05-10 20:00:00謝謝大神分享，中和景平路一堆這種的大樓
作者:
lch0425 (BaLa)
2022-05-10 20:01:00新莊當年倒的就這種的。磁磚四方型。樓高很壓迫。
作者:
lcy317 2022-05-10 20:16:00基隆山海關 全中
這種自住算起來租金很便宜啊至於鄰居 運氣問題 貴的照樣有很爛的看你要忍受每年漲租的惡房東還是可能的惡鄰居
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2022-05-10 20:46:00達觀鎮 江山萬里
作者:
jecko (振作....)
2022-05-10 20:48:00汐止有名的就宏國大鎮 去看裡面的屋況 管理 跟居民素質 的確如同本文所說的
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2022-05-10 20:48:00作者:
jecko (振作....)
2022-05-10 20:49:00然後漏水 隔音 凶宅 住戶吵架 一堆啊
作者:
WMV (珍惜現在)
2022-05-10 22:01:00去年今年這兩年也是搶建潮吧
作者:
CIIIO (郭+)
2022-05-10 22:02:00台南高雄好像都有..確實這種住戶品質真的...別遇到隔壁住撿回收的都算賺到
無聊 加價賣就好轉嫁給下一個買家大不了租人 你是想買這邊的房子？講一些危言聳聽的話
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-05-10 22:27:00其實這算做功德 這些房子30年後真的有點麻煩處理當年不只是搶建而已 還一堆搶照壓著 一直捐角地塞容積然後再那種技術不是很成熟的年代大規模山坡地蓋超高層
作者:
tfct (小尼)
2022-05-10 22:33:00房價是副都心的一半 還是很好賣啊？只隔一條馬路 房價對半
作者:
TEYU21 (恣意妄為)
2022-05-10 23:28:00謝謝分享
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-05-10 23:34:00三四十年都還能賣給下一手，其實沒差
我是覺得管理蠻重要的 所以把宏國大鎮的在幾年前都賣了後面真的亂搞 一下禁養寵物 一下找流裡流氣的物業 真的鳥
作者:
NITERRO (Niterro.K)
2022-05-11 00:19:00台中也有，跟北部比不知道算不算多，大部分管理評價都不太好，這些大樓買氣價格都不好
作者:
ozima (ozima)
2022-05-11 00:19:00感謝分享，本來真的有在考慮買宏國大鎮，地點很不錯
宏國我賣了三次 是真的蠻好賣 但素質真的有越來越差的跡象哪怕是投資我都還是覺得管理不能鳥掉 一旦鳥掉最好就是換掉其實手上物件本來就應該不停汰舊換新應該說汰弱留強才對 屋齡並非絕對
作者: idmaker (SMAN) 2022-05-11 00:25:00
有哪些建案能否舉例一下參考
作者:
racoon151 (壹ä¼å£¹)
2022-05-11 07:59:00下新莊有個東帝士，每次經過都覺得很可怕
作者: jian0202 2022-05-11 08:14:00
感謝分享 這才是房版該討論的議題
總幹事的流動率比一般警衛要高 大概是牌照很搶手吧 XD話說當年林榮三是KMT的監察院副院長 算鐵桿李登輝派的 宏國林謝罕見的弟弟謝隆盛是KMT國大代表黨鞭 也是李登輝派當年的北部建商地主集團還是KMT的 現在大部分是DPP
作者:
FMANT (OE)
2022-05-11 08:40:00李敖講過 兩蔣封印外省掛做房地產 不然政權早就毀了
作者:
fundme (給我錢)
2022-05-11 08:41:00爛掉之前就會轉手賣出去了 根本不用考慮這麼多 投報率才是真的
作者: summerair11 2022-05-11 09:09:00
流動率高是因為有派系社區太多吧w
作者:
love0303 (Be happy)
2022-05-11 10:03:00推文提到的某社區我住過，管委會分兩派系鬥爭，頂樓漏水遲遲未處理好...非常多問題，但它還是很搶手，房子兩週內順利賣出
大部份情況下管委的事情一般住戶都可以不管，留點錢當保護費省心就是了
派系鬥爭我常遇到耶 反正社區有維護好誰管你鬥爭之前看到鬥到管委會解散的都有還有社區每年區權人大會都吵到要報警或推擠的我住過一個社區超過十年沒換總幹事 超屌 也買過一個社區總幹事到現在換過至少十個 沒有一個做超過一年的我自己現在住的五年前派系鬥爭另一派全部被推翻 但是到現在也換第三任總幹事了有的是住戶太機車
作者: OxFFFF (65535) 2022-05-11 11:17:00
這篇不錯，房版需要多些這類文章，謝謝
作者: sgxm3 (sgxm3) 2022-05-11 11:29:00
感謝分享心得
尤清任內給的變更 你說跟DPP好不好呢? XD達觀鎮是東帝士集團蓋的 阿扁的好同學 在KMT也屬李登輝派外省人做房地產也不是沒有啦 代表性的就日月光集團當年在汐止伯爵山莊賺翻了 傳說跟尤清與廖學廣關係都好反而林榮三跟廖學廣很不對盤
作者:
aal (生態小尖兵)
2022-05-11 13:11:00921台北才5級哪叫扛
遠東蓋房子是很晚的事情 直到現在都是以蓋工商業建築為主主要都是在活化開發自己的工廠土地力霸就很早了 在營建業著力很深 不過他比較算八大出身的不能算是外省人中高層 其實還有大陸工程啦 不過他算黨外廣三曾正仁是本省人吧 台中的地方派系家族論外省營建業財團 還是日月光最具有代表性 而且公司也是以營建業為最核心 反而現在的封測是大兒子好玩創立的 XD